2023年2月24日，中国人民银行发布消息称，为培育和发展住房租赁市场，促进房地产市场平稳健康发展，人民银行、银保监会起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》（以下简称《意见》）。

《意见》围绕住房租赁供给侧结构性改革方向，以商业可持续为基本前提，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。

图源：中国人民银行

支持发放住房租赁经营性贷款

《意见》共17条，分别从基本原则和要求、加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道、加强和完善住房租赁金融管理四大方面进行了规范。

以加大对租赁住房开发建设的信贷支持力度为例，《意见》支持商业银行向房地产开发企业、工业园区、农村集体经济组织、企事业单位等各类主体新建、改建长期租赁住房发放开发建设贷款。租赁住房建设的项目资本金比例应不低于开发项目总投资的20%，贷款期限一般3年，最长不超过5年。商业银行应根据各类主体的现金流及房地产开发风险特点，建立完善的开发建设贷款审批机制和风险管理机制，提高贷款审批效率和管理水平。

在支持发放住房租赁经营性贷款方面，《意见》要求，住房租赁企业经营自有产权长期租赁住房的，住房租赁经营性贷款的期限最长不超过20年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%，可用于置换物业前期开发建设贷款。住房租赁企业依法合规改造工业厂房、商业办公用房、城中村等形成的非自有产权租赁住房，经营性贷款的期限最长不超过5年，贷款额度原则上不超过贷款期限内应收租金总额的70%。

商业银行应对租赁住房运营管理合法合规情况，租赁住房的租金水平、出租率，以及住房租赁企业的专业能力、财务状况、持续审慎经营等开展尽职调查，并结合住房租赁企业的经营和风险特点，合理设计贷款的期限、利率和还款方式。

中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进认为，《意见》对保障性和市场化租赁住房全覆盖。2022年2月，银保监会和住建部发布《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》，加强对保租房建设运营的金融支持。《意见》进一步将金融支持的范围扩大至市场化长租房，并在总结相关金融机构实践经验的基础上，给出了较为明确的引导和规范。此外，对自持物业的住房租赁企业支持力度较大。

招联金融首席研究员董希淼对第一财经表示，从长远看，应加快探索和发展房地产新的发展模式，坚持租购并举，大力发展长租房市场，推进保障性住房建设。金融机构要以此为契机，优化房地产金融业务结构，调整资源配置方向和重点，加快创新产品和服务，加大对住房租赁市场的支持和服务。

专家：未来“租购并举”是房地产新发展模式重要组成部分

“就房地产发展方向而言，相较其金融属性、资产属性，未来相关政策更为关注、呵护、培育住房的居住属性、民生属性。”仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部主管庞溟在接受《证券日报》记者采访时表示，应大力发展长租房市场，推进保障性住房建设，加快构建高端有市场、低端有保障的住房制度。这既有利于从需求端解决住房难、住房贵的问题，也有利于从供给端有效抑制房价过快上涨、促进房地产市场平稳健康发展。

“这是为了让住房租赁市场能够更好、更平稳的发展，尤其是解决好民生基本的生活住房保障问题。”川财证券首席经济学家、研究所所长陈雳对《证券日报》记者表示，加强信贷精准投放，对一些企业的现金流可以起到较大改善作用。此外，租赁改造型投资也将发挥类似作用。

庞溟认为，金融支持住房租赁市场专业化、多元化、规模化、可持续发展，从短期看，有助于提升存量资金利用效率、便利与吸引增量资金，满足租赁住房全周期、多层次合理融资需求，吸引更多类型、更大流量的长期资金与专业资本投入优质项目。从中长期看，有助于构建多层次、多主体、多渠道的房地产融资体系，为租赁住房行业、企业和项目提供更为广阔、灵活、精准、专业、成熟的融资选择，推动房地产行业与企业新发展模式的形成。

徐跃进对第一财经表示，“租购并举”是我国住房制度建设的重要目标之一，也是房地产业新发展模式的重要组成部分。近年来，中央和地方围绕住房租赁市场的发展出台了一系列支持性政策。《意见》的发布，将有利于加强和改善针对住房租赁市场的金融支持与服务，促进住房租赁市场快速发展。

植信投资研究院资深研究员马泓认为，未来，住房租赁市场将逐渐成为房地产市场的主要组成部分。未来，新型城镇化将推动区域性住房需求提升，住房供给也将提供更加多元化的选择，租赁住房比重将有望上升，更好地匹配和满足居民住房需求。随着房地产市场的健康发展，与之相关的房地产产业链下游的消费品，需求也将不断扩大，包括传统的建筑、建材、装潢材料等商品需求，还有产品升级的新家电、新能源汽车等消费需求将逐步释放，形成支撑国内需求和经济长期向好的重要推力。

春节后各地房地产利好政策出台近60次，“分化”成为市场关键词

房地产政策利好持续推出。

今年1月至今，已有70个以上的省市或省市下属区县出台房地产政策90余次，其中春节假期之后各地出台政策近60次，内容涉及调整限购或限售、降低首付比例、降低房贷利率、提高贷款额度、发放购房补贴或进行税费减免优惠、支持人才和多孩家庭等群体购房、推进“保交楼”、支持房企合理融资等。

如何看待近期房地产市场回暖情况？政策力度和效果如何？今年楼市表现是否会好于去年？业内人士对此的看法还存在差异。但随着经济回稳向好，政策支持工具加速推进，后半年房地产市场表现或将好于去年同期。

诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣雪表示，当前楼市传递出一定暖意，多城成交呈现回升态势，这既得益于政策利好的加持，也与市场环境好转有一定关系。随着本轮疫情进入尾声，前期积压的购房需求逐步释放，政策效应发挥了一定的帮助作用，但效果仍有一定上升空间。

整体来看，东吴证券分析称，近期房地产市场表现出“点状复苏、边际好转、二手房优于新房”的特点。“分化”成为当前市场关键词，不同城市以及同一城市的不同区域分化明显。

国泰君安证券近日撰文分析称，较弱的市场气氛可能会持续更长时间，但房地产市场在一线城市较早回暖，将坚定市场对今年楼市总体复苏的信心。其认为房地产行业总体向好，未来几个月有望看到更多基本面改善的迹象，真正的复苏转折可能在今年下半年出现。

来源 | 中国人民银行、第一财经资讯、每日经济新闻、证券日报之声、中国青年网

封面 | 摄图网

编辑 | 赖梦茹

校对 | 袁海鸣