文/顾天杰

这一次 专家没说错

又有专家的言论上热搜了。

这次，依旧是因为房子。

2023年网易经济学家年会夏季论坛上，上海高金学院教授陈欣的一段发言，被外界解读为：

中国不存在房贷压力大的问题

这显然是不完整、不准确的，陈欣教授了解后迅速回应，并且向媒体提供了完整版发言：

整体而言，中国并不存在房贷压力大的问题，因为居民的存款总额远远超出房贷，但是存在较为严重的结构分化问题。2023年1月10日，央行统计数据显示，我国住户存款累计金额超过120万亿。中国房贷的总量，其实是远远低于居民存款总额，只是背房贷的人和拥有存款的人不是同一拨人，高收入阶层和中低收入阶层面临的压力不一样。

陈教授还说，年轻人如果一开始就背上了沉重的房贷，可能在做选择的时候会放弃很多选择，只能选钱多的方向。

既阐述了中国房贷压力的客观事实，还为年轻人考虑，这次专家的解读，是靠谱的。

问题在于，这一组数据背后揭露的残酷楼市真相，让很多人难以接受。

那就是：

有房的那群人，同样有巨大的分化。

说得更直白一点就是，有多套房的人，未来大概率把房子看做资产，并且随着过往资产的增值，手里的房子会越来越多。

而没有房子或者还没买房子的人，未来面对的买房门槛只会越来越高。

当我们判断某个城市的房产，未来还有没有潜力的时候，除了房价、存款和月供压力，还需要关注一个更重要的指标：

房屋租售比

有数据显示，中国有超过2.4亿人租房。

越是在高能级城市，租房生活人数占比就越高，深圳常住人口有近一半都在租房生活。

然而一个反常识的结论是：

一线城市的租金相比房价，并不算贵

诸葛找房研究数据显示，2022年中国50个大中城市租售比约为1:620，距离国际上的1：200到1:300相差很大。

主要问题还是房价太高了。

看上去一线城市的房子租金回报率很低，但如果看绝对值，普通人已经快要承担不起了。

贝壳研究院之前发布过一份报告《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》。

其中的主要观点包括：

1.一线城市平均住房空置率为7%2.二线城市平均住房空置率为12%3.城市老龄化程度会显著影响住房空置率4.次新小区空置率更高

尤其要注意的是，这份报告研究发现楼龄五年内的小区，空置率随楼龄的增长从30%依次递减至12%。

15年以上楼龄的小区空置率没有明显差异。

换句话说，北上广深打工人，几乎都是居住在15到20年以上房龄的老房子里，因为主城区根本没有新的土地供应，也就没有房企能拿地造新房。

过去二十年里大量年轻人涌入北上广深，主城区的老房子从来不愁租不出去，一波又一波的人更新换代。

他们之中运气比较好的在租了几年到十几年之后，终于买房背上了房贷。

（深圳城中村 来源：网络）

运气不太好的人，则在消耗数年青春之后，可能会选择退守二三线城市，又或者回老家考公务员。

但是整体上真的不缺房子，就像陈欣教授所说的整体房贷压力不大一样。

中国真正缺少的是一二线核心区、CBD和各种产业园周边的优质地段、品质好的房子。

央行《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示，截至2019年，中国城镇居民户均拥有住房1.5套，住房拥有率是96％。

其中两套及以上房子的拥有率约为41.5%。

房子，在少数人手里太多了，在多数人手里太少了。

所以陈欣教授才会说：有存款的那批人和背房贷的那批人，可能不是同一批人。

少数人手里的存款太多了，其他人可能连10万现金，都拿不出来。

到底是谁 还在买房？

过去20年，中国什么样的房子最好？未来最有潜力？最保值？

学区房绝对能排得上号。

毕竟对大部分中国家长来说，给子女的教育投资可以是无上限的。

上海最近有媒体报道，曾经疯狂涨价的一个优质学区房小区，两年间从最高超过14万一平米，下跌到目前的10万一平米左右。

这个小区在2021年巅峰时期的报价超过13万一平米，甚至超过了隔壁的知名豪宅世茂滨江花园的部分挂牌房源。

（来源：贝壳找房）

既有优质小学、还有优质初中的双学位学区房浦东梅园板块，已经从最高的挂牌价25万一平米，极速下降到了13到15万一平米。

纵观上海二手学区房过去三年间的变化，可以得出一个结论：

即使是最优质的学区房，溢价率也越来越低了

过去因为学区带来的溢价上涨，都会逐渐吐出来，两三年前高溢价买了学区房的家长们，如今也只能接受价格一降再降的残酷事实。

买学区房的家长们，唯一追求的是确定性。

然而在中国，由于教育资源分配的不均衡，这种因为学区房而带来的确定性，最终会被政策以及教师轮岗制度打破。

退一步看，欧美各国都有学区房，教育资源分配不均在全球都是一个难题。

欧美日韩的解决方案各不相同。

美国如果想要上公立的中小学，并不需要提供位于相应学区的房产证，由于实行租售同权的政策，只要提供租房合同、水电费账单这样的居住证明即可。

通常来说，美国公立学校的教育经费主要来自所辖学区的房产税收入。

假设学区内的房子比较贵、富人比较多，那么所对应学校的教育经费自然更加充足，学校基础设施就更加完善，同时吸引更多优质住户前来居住。

（更高的房价 意味着更高的房产税 来源Zillow）

反过来说，假设一个地区房价较低，教育经费少，学校财政拮据，整体的教育水平也就难以提升，从而也会进一步抑制房价的上涨。

德国则采取另一种完全不同的路径，学区房不重要。

主要原因有三个：

1.在德国，不管小学、中学还是大学都没有重点或非重点之分2.德国的中小学老师筛选十分严格，需要在大学修满5年制师范类专业，通过两次国家考试3.绝大多数老师享有与公务员同等待遇，师资分配更均衡，公立学校教育资源相差不大

德国的学生，几乎在中学阶段就分流了。

比如有文理中学、综合中学、实科中学、职业中学等等，学制则从6年到9年不等。研究型人才与职业人才的分流，也早就开始了。

只要中国的教育资源不均衡持续下去，学区房的溢价永远只会削减，而不会消失。

另外，克而瑞数据显示，中国核心城市1000万以上的二手豪宅，成交套数已经跌回到2017年，相当于回到了六年前的水平。

豪宅长期被认为是楼市最保值的产品，它更像是富人手中的一笔优质资产，而不是长期居住的普通房子。

很多人会问：

豪宅成交都在降，学区房也失守了，以后房子还能买吗？

其实这部分人心中，最想问的是另一个问题：

如果连学区房和豪宅都扛不住了，那以后还有什么房子能涨？

没有什么资产是能够一直涨下去的。

即使是北上广深的房子，也一样。