“小物业”关乎“大民生”。物业公司和业主之间的纠纷若得不到妥善处理，良好的居住环境便难以保障，还容易让“小问题”升级为“大矛盾”，影响社会和谐稳定。近日，大亚湾区人民法院通过调解+速裁，打出组合拳，及时化解了一批物业纠纷，有效维护了小区内的和谐稳定，取得了良好的社会效果和法律效果。

前段时间，大亚湾区人民法院速裁团队的任芳法官接到了大亚湾某小区一批关于物业纠纷的案件，大约有五六十件，均是由该小区物业公司提起的诉讼，状告业主们长期不缴物业费。经过了解，业主们不交物业费的理由五花八门，不过核心思想都是物业服务不到位，想要通过这样的方式来倒逼物业公司“有所作为”。

大亚湾区人民法院法官 任芳：“最常见的就是因为房屋质量问题，业主认为物业公司有责任，应该帮他修缮。当物业公司没有做到，业主就拒交物业费。还有一种就是邻里纠纷引起的，比如楼上楼下漏水、邻居在公共区域堆放杂物，养猫养狗等引起的纠纷，业主也认为物业公司应该处理好。”

此外，物业公司对于小区内的设施维护不及时，服务不到位也是业主们的重点槽点之一，例如公共区域内的地砖翘起，迟迟没有得到维修；小区内的绿化植物枯死，没有得到及时清理，外墙出现渗水、掉落等问题，物业公司没有妥善处理。

大亚湾区人民法院法官 任芳：“从业主的角度来说，除了拒交物业费，他没有手段去对抗物业公司。但是物业费的缴纳是具有一定的公共属性，不是物业公司一家的事，而是全体业主的事。如果放任这种拒交物业费的行为不管，不仅物业公司有损失，也侵害到其他正常交费业主的权利。”

法官表示，业主维权首先要厘清责任主体，并非发生在小区的事件都应当由物业公司负责，例如开发商遗留下的问题，或是小区内的邻里纠纷，都并非物业职责范围内能够处理解决的问题，如果简单粗暴地通过拒交物业费的形式维权，很有可能让自己从维权方变成了侵权方。

大亚湾区人民法院法官 任芳：“比如说小区里面的绿化或卫生没人管，楼道的垃圾臭气熏天几个月不处理，这肯定是物业公司有重大瑕疵。但是如果业主要维权，应该通过成立业委会，业主自治形成合力去更换物业公司，然后通过一系列的程序，找到价格比较合理、服务比较到位的物业公司。这样维权才是一个正常的途径。”

法官介绍，物业服务是一种持续性、长期性、综合性的服务，判断物业服务是否存在瑕疵及瑕疵程度，应当根据物业服务合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务的过程及效果等因素综合考量，不能仅凭某一时间、地点的状态就全部否定物业服务企业提供的服务。物业服务人为业主提供的服务仅为一般瑕疵，不构成重大瑕疵的，业主仍应按照合同约定的物业费标准向物业服务人支付物业费。但因业主并非无故拖欠物业费，物业服务人主张违约金的，人民法院可以不予支持。

近年来，大亚湾区人民法院以物业纠纷的诉源治理作为切入点，创新采用“普法+整改+调解+信用+联动”“五步法”物业解纷工作模式，把普法、调解、整改等工作主动前移，从源头上减少物业公司和业主的误解和对立情绪。对于已经立案的物业纠纷，大亚湾法院实行三级繁简分流模式，加强对系列案件特别是涉民生系列案件的识别和流转，通过“快调、快审、快结”，强化调裁衔接，以判促调，提高解纷效率。