案情回顾：

      申请执行人李某与被执行人张某民间借贷纠纷一案，本院受理后查明，2019年10月10日，张某向李某出具欠条一份，内容为：“今借李某12万元，欠款人张某，2019年12月30日前还清。”根据以上事实，博乐市人民法院做出被告张某向原告李某偿还借款12万元的民事判决。案件生效后，因被执行人张某未履行偿还义务，申请人李某向博乐市人民法院申请强制执行。

　　执行过程中，本院裁定查封案外人王某与被执行人张某名下的房屋。案外人王某不服，表示自己与张某已于2018年12月13日在婚姻登记处登记离婚，离婚协议书约定：“双方共同财产房屋离婚后归王某所有，剩余按揭贷款由张某偿还，贷款还清后3个月内张某配合王某办理不动产所有人变更手续。”遂向博乐市人民法院提起执行异议之诉，请求依法排除对涉案房屋的强制执行。

　　案件审理：

      博乐市人民法院审理后发现，涉案房屋购买于2012年2月13日，即案外人王某与被执行人张某婚姻关系存续期间，曾是二人的共同财产。2018年12月13日，双方在婚姻登记处登记离婚并签订了离婚协议书，对双方共同财产进行了分割，该离婚协议书系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效的协议。案外人王某基于离婚协议书约定，对涉案房屋取得实际所有权，案外人王某的物权请求权优先于申请执行人李某的债权请求权。案外人王某因房屋贷款尚未清偿完毕，未能登记变更房屋所有权人，其对此无过错。

　　从权利形成时间上说，离婚协议书签订于2018年12月13日、欠条出具于2019年10月10日，即离婚协议书生效在先、民间借贷法律关系形成及本院查封时间在后，从权利性质和成立时间上看，案外人王某对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益，故对案外人王某主张对案涉房屋排除执行的诉讼请求，博乐市人民法院予以支持。据此，本院做出申请执行人李某与被执行人张某的民间借贷纠纷一案中不得执行案涉房屋的民事判决。

　　法官说法：

　　人民法院对登记在被执行人名下的不动产采取查封措施并无不当。本案的争议焦点为，案外人王某对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。对于此焦点问题，应从财产分割时间与债权债务发生时间前后以及权利性质角度分析。

　　《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人王某与被执行人张某签订离婚协议时间早于被执行人张某与申请执行人李某债权债务形成时间，案外人王某已实际取得案涉房屋的所有权，未办理过户登记非因其自身原因导致。

　　《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释》(一)第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”本案中，案外人王某提供的离婚协议书、社区证明、房地产公司出具的证明、电费、税费、暖气费缴费票据等证据足以证实其已合法占有案涉房屋，且其为该房屋的真实权利人，据此案涉房屋不得执行。

　　作者：艾开来木·库尔班