极目新闻记者 王峻
视频剪辑 王峻
摄影记者 邹斌
花费400多万元，通过司法拍卖购得政府土地，并拿到了工业用地性质不动产权证；但当后续又投入200多万元进行建设时，却突然被告知此地块早已被划进基本生态控制线内，无法开发。面对投资人朱赛锋进退失据的尴尬情况，行政部门均表示：想了不少办法，但爱莫能助。
“搞建设不行，想退拍卖款无门，眼看着几年来投入的数百万元就要打水漂了，我感觉自己真的已经是走投无路了。”近日，当事人朱赛锋向极目新闻求助。
花费400余万元成功竞得政府地块
近日，极目新闻记者来到新洲区邾城街城西村3组，找到了朱赛锋拍卖所得的地块。一眼望去，地上杂草丛生，满地瓦砾。
据介绍，这里原是刘集油厂的厂址，该厂始建于20世纪80年代初期，于1992—1993年先后更名为“武汉市新洲刘集联营油厂”“武汉市江北油脂经贸公司”，隶属于武汉市新洲区邾城街道办事处所辖企业。1994年9月，新洲县人民法院出具《民事裁定书》（1994）新经破字第3号宣告其破产。
2019年9月2日，新洲区人民法院依法将该宗地块在武汉光谷联合产权交易所进行公开拍卖。2019年9月25日，新洲人朱赛锋以434万元竞得该宗地不动产使用权，土地使用权面积为10,041.85平方米，土地性质为集体建设用地，用地性质为工业用地。
据介绍，竞拍成功当天，朱赛锋与武汉市江北油脂经贸公司签订《实物资产转让产权交易合同》。2019年10月8日，武汉市江北油脂经贸公司、朱赛锋、武汉锋斌国兴商贸有限公司（法定代表人朱赛锋）三方签订补充合同，甲、乙双方同意将原合同项下标的交付至丙方并将原合同项下标的权证办理至丙方名下。
2021年3月11日，武汉锋斌国兴商贸有限公司取得了不动产权证。不动产权证上注明，土地使用权面积为10,041.85平方米，权利类型为集体建设用地使用权，权利性质为批准拨用，用途为工业用地。
突然被告知没有土地使用权
2021年初，武汉锋斌国兴商贸有限公司对转让标的上被鉴定为危房的原有建筑物进行了拆除。“当初买下这块地的目的就是改建一个小型物流园。”朱赛锋说，为了顺利地推进物流园项目，公司对场地进行了翻新平整，围墙围挡进行了加固改造，同时添置了变压器等用电及各项配套设施，前后投入两百多万元。
2021年4月12日，在一切准备就绪后，朱赛锋以武汉锋斌国兴商贸有限公司名义，将厂房项目规划建设方案呈报至新洲区自然资源和规划局进行审批。
然而，让他万万没想到的是，2022年1月10日他收到新洲区自然资源和规划局核查批复：根据“一张图”平台法定分区管控要求，该宗地规划性质为山体、水体保护区，该项目不符合生态准入要求。
在该批复中，对于“项目不符合生态准入要求”还给出了解释：经核定，2015年仅针对新洲区（新城组群范围内）基本生态控制线内的项目进行清理，原刘集油厂项目不在清理范围内，无处置意见。该项目用地现已规划为山体、水体保护区，故不符合生态准入要求。
收到批复的朱赛锋犹如被打了当头一棒，作为当地人，他很清楚，自己花了巨资竞拍及改造好的地块，根本不可能按照他之前规划的建设物流园了。
“做物流园肯定需要建设厂房、生产生活设施等，但被纳入基本生态控制线内的土地上是无法报建这些厂房设施的。”朱赛锋对极目新闻记者说道。
奔走一年多，相关部门只谈政策不谈责任
让他感到不解和愤懑的是，无论是在该地块拍卖过程中，还是在完成土地过户、办理不动产权登记证时，都没有人告知过他该地块属于被划入了基本生态控制线内的事实。“如果我知道划入了‘生态控制线’，肯定不会参加竞拍。”朱赛锋说。
在随后的长达一年半的时间内，他多次来到新洲区邾城街道办事处和新洲区自然资源和规划局提出诉求，恳请双方协调解决公司工业项目报建手续，然而，得到的回复均是“根据政策规定，基本生态控制线内的土地绝不允许报建厂房。”
无奈之下，2022年12月底，朱赛锋向邾城街道办事处提出“如确实无法报建，则全额补偿公司经济损失柒佰万元”的请求。得到的答复是“建议其通过司法诉讼途径解决，法院怎么判街道就怎么赔偿。”
对于这个提议，朱赛锋感到十分“冤屈”：“我竞拍所得的地块及取得的不动产权登记证，都是通过合法的正常手续办理的，现在无法正常报建厂房，导致公司被拖入债务的深渊，难道是我的错吗？”
朱赛锋认为，造成其公司目前无法按正规程序报建厂房，首先是政府部门没有尽到告知义务造成的，其次新洲区自然资源和规划局在为其办理不动产权登记证时，没有进行核实地块的属性，导致他拿着合法的证件无法合理地报建厂房。“无论哪一方，哪怕只要在办理流程中核实一下，就不会导致现在如此荒唐的局面。”
两个部门均表示“只能按政策办”
对于朱赛锋的问题，极目新闻记者走访了新洲区邾城街道办事处，该办事处主任刘响红首先证实了朱赛锋所说属实，刘主任说，街道对于朱先生目前情况也十分了解也很同情，正在积极想办法协调区自然资源和规划局来解决问题，“目前就他的情况已经讨论研究过多次，但受‘基本生态控制线内’政策的限制，朱先生想按原规划报建厂房的可能性几乎没有。”
刘主任进一步透露，区自然资源和规划局曾提出过能否在邾城街道其他地方另寻一个地块，与朱赛锋目前的地块进行整体置换，但在刘响红看来，操作难度较大。“目前街道辖区内很难找到这样一个符合要求且能尽快完成腾退的地块，这对于朱先生来说时间成本和后期费用投入都是巨大的。”
采访中，朱赛锋再次提出，如果实在无法按“工业土地”让公司使用该地块，能否申请邾城街道退还该地块2019年竞拍时的费用以及自己2年多来所投入的资金。对此刘响红表示，街道始终在积极协调有关单位想办法尽力解决朱赛锋面临的困境，如果实在没办法解决，他建议其通过司法诉讼途径解决：“街道将依据法院判决进行赔偿。”
记者陪同朱赛锋来到新洲区自然资源和规划局建设规划管理科，该科室科长王奇琪尽管才调任8个多月，但与朱赛锋已成了“老熟人”：“此前朱先生多次找到我们反映情况，局里多个科室也专门作了研究并向朱先生作了政策讲解。”
王科长说，朱赛锋是于2019年通过法拍取得的“武汉市江北油脂经贸公司”地块的，但早在拍卖之前若干年，该宗地块性质就已属于山体、水体保护区，也就是位于基本生态控制线范围内，按照《武汉市基本生态控制线管理条例》规定，其呈报的厂房项目建设方案不符合生态准入要求。
朱赛锋现场质疑：既然该地块在拍卖之前就被划入基本生态控制线，那为何该局于2021年3月在为其办理的不动产权证书上却注明“用地性质为工业用地”？
对此王科长表示，办证属于其他科室业务范畴，详细情况自己并不了解。
700多万元投入让投资人几近破产
对于朱赛锋目前的困境，王科长表示，曾建议其通过引进合伙人的方式，改变经营业态，找到符合用地性质的项目。或者通过邾城街道另寻一块与其相等面积的地块，进行置换。
但朱赛锋认为，这些建议基本不具有可操作性，他希望有关部门能尽快协调，帮他解决实际问题。“700多万元烂在这里，想到这事就整晚整晚睡不着。”朱赛锋表示且后续处置路径没有着落，企业已承受不起这种巨大的经济压力，蒙受着十分惨重的经济损失。
5月15日，极目新闻记者再次联系新洲区邾城街道办事处，该办事处工作人员钱云斌表示，近一个月以来，街道与新洲区自然资源和规划局多次协调、沟通，于近日拿出新的方案，新方案计划将朱赛锋这块土地，纳入村庄规划建设用地范畴，如果获批，该地块上将可兴建与农产品相关的厂房等。“目前刚进入村内设计报批阶段，待逐层完成审批手续后，这块土地上便可建设用于农产品物流需要的厂房等。”钱云斌说。
对于新的方案，朱赛锋并不抱太大希望，“每次我找过去他们都说有新方案，但最终都在等待数月后石沉大海，真希望他们能切实地为民着想，真心地为我解决这个问题。”
邾城街道办在拍卖期间向买方承诺，将协助办理在该地块上兴建综合楼事宜