编辑 | 七月

来源 | 槐城律师 郭晓杰

《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，对案外人针对被执行房产提出的异议，法院以不动产登记簿登记的权利人确定相关权利人。

根据最高院相关案例的裁判要旨，法院判断案外人提出的异议是否能够得到支持的基本原则就是，只要登记在被执行人名下，该房产就可以作为被执行人的财产被执行，但特殊情况除外。

1

阻却法院执行的六种常用方法

2015年，槐城律师曾办过一个案子，被告系一开发商。在诉讼保全阶段，律师陪同法官一行前往异地保全，上午对被告银行账户进行冻结，可能是由于银行人员对被告通风报信，在下午对被告所开发的具备销售条件的商品房进行查封时，被房产部门告知，被告名下230套房产于中午通过网上签约系统办理了商品房销售网签手续。由于是异地保全，房产部门极不配合，经协商之后，法官强行向房产部门下达协执，责令房产部门办理查封手续。

上述槐城律师办理的案件中，被告是通过网签来对抗未来的强制执行。实践当中，被执行人阻却强制执行房屋的手段五花八门，常见的有六种：

1、签署20年房屋租赁合同，利用“买卖不破租赁”的规定躲避执行；

2、案外人与被执行人签署以20年房屋租金抵顶债务的协议；

3、倒签房屋买卖合同；

4、办理抵押权预告登记；

5、办理所有权预告登记；

6、办理网签登记。

以上方式中，如果出现方式一的情形，法院会审查房屋租赁合同的真实性，比如承租人是否实际使用被执行房屋、承租人是否按照合同约定向出租人支付租金，如果上述任何一项无法确认真实性，法院一般不会认可承租人的承租权，在执行过程中不予考虑。

如果出现方式二的情形，法院会审查案外人与被执行人债权债务的真实性、案外人是否实际使用被执行房屋，同样道理，如果案外人无法举证证明上述事项的真实性，法院同样不予认可案外人的承租权。

如果出现方式三的情形，法院会审查合同签署的时间、买受人是否实际占有被执行房产、买受人购房款支付情况以及未办理过户的原因，如果合同签署于法院查封之前，买受人已经支付全部价款或者同意将剩余价款交付法院执行，买受人已经实际占有被执行房产，且非因买受人原因未办理过户，法院对买受人的权利予以保护，以上条件任何一项不满足，法院对案外人提出的异议不会支持。

如果出现方式四和方式五的情形，如果在法院查封前已经办理所有权预告登记，且预告登记在三个月有效期内的，根据《物权法》及《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第40条的规定，法院应当解除对被执行房产的查封，停止执行行为。如果仅办理抵押权预告登记，根据《物权法》的规定，房产抵押权自办理抵押权登记时生效，抵押权预告登记并不能对抗法院的查封和执行。

如果出现方式六的情形，商品房网签是一种行政管理行为，目的是为了避免一房多卖，不具有任何确权的效力。因此，商品房网签对法院的执行行为不构成任何影响。

2

有三种例外情形或可排除执行

我国不动产实行的是“登记生效主义”，即不动产登记簿上登记的权利人为法律意义上的权利人，未经登记，不得对抗已登记的权利。因此，原则上只要房产登记在被执行人名下，就可以作为被执行人的财产予以执行。但是实践当中，存在多种原因导致房屋买卖后未及时办理过户，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》因此规定了三种例外情形：

1、如果案外人购买了开发商开发的商品房，在法院查封前已经签署合法有效的书面合同，所购房屋用于居住且名下无其他可用于居住的房屋，已支付的购房款超过总价款的一半，该房屋就不能当作开发商的财产被强制执行。

2、如果案外人购买二手房，在法院查封前已经签署合法有效的书面合同且已经占有所购房屋，已付清全部购房款或者同意将剩余购房款支付至法院供执行，未办理过户的原因非案外人原因，该房屋就不能当作原房主的财产被强制执行。

3、如果案外人所购房屋已经办理所有权预告登记，该房屋就不能当作原所有权人的财产被强制执行，但未支付的购房款可以作为原所有权人的财产被强制执行。

以上可知，为了避免所购房屋被作为原房主的财产被执行，在房屋出售后，应当及时办理所有权转移登记或预告登记。同时奉劝各位被执行人，如果经法院审查，案外人与被执行人串通伪造证据，妨害司法，不仅不能有效的保护资产，还可能被法院处以司法制裁措施。

【槐城律师】

为您提供生活、工作和身边的法律解决方案

为您推荐靠谱的法律咨询公众平台！

可以直接咨询哦~