小区物业公司更换期间，小区业委会向汽车租赁服务公司发函要求按原班车服务合同继续履行的，应认定小区业委会与汽车租赁公司之间成立班车服务合同，小区业委会欠付服务费的，汽车租赁公司可以起诉小区业委会。
1、小区业委会能否作为合同订立主体？
2、小区业委会能否作为被告？
3、原则上，小区业委会的民事法律行为对全体业主生效，无需另行授权
4、业委会能否作为被执行人？
5、如何对小区业委会申请强制执行？
……详情见下文
2015年4月6日，A汽车租赁公司与B物业公司签订《租赁车辆服务合同》，约定B公司租赁A公司机动客车为C小区业主提供出行班车服务，自2015年4月1日起至B公司推出C小区为止。年租车费用为35万元。
2016年6月8日，B公司向A公司发送了《关于租赁车辆服务合同终止的通知》，表示由于C小区项目于2016年6月3日进行公开选聘物业服务公司的过程中，B公司未能续聘，故按原先合同的约定，通知A公司租赁车辆服务合同于2016年6月15日晚上10点终止。
2016年6月15日，C小区业委会向A公司发函表示，因其小区目前正值物业服务企业变更期，经业委会商讨，请A公司在2016年7月1日至9月30日期间继续维持班车运行，因业主关于班车运行违约与开发商及B公司正在诉讼中，故C小区业委会暂按原班车服务合同费用垫付。同时C小区业委会向小区业主发出告示，称经与A公司协调，在物业变更期间班车运行维持现状，请业主按原状出行不必有虑。
2016年9月9日、12月20日、2017年2月25日，C小区业委会三次向A公司发函，表示因其小区与开发商及B公司班车诉讼案尚未结束，由A公司按原与B公司签订的班车服务合同有关内容，继续运行，运行费用待班车诉讼案结束由小区业委会负责与A公司协调结算。
2017年3月10日，A公司向C小区业主发出公告，表示自2016年7月1日至今，因小区业委会拖欠其公司的班车营运费用至今未付，故告知业务，为该小区服务的所有班车营运截止时间为2017年4月10日。
2017年11月，A公司将C小区业委会诉至法院，要求业委会支付欠付的班车租赁服务费用及利息损失。庭审中C小区业委会辩称小区业委会向A公司发送的函告未经业主大会授权，不应视为要约，故双方之间的汽车租赁服务合同关系不成立。
本案的争议焦点在于：B公司退出物业服务后，A公司仍然提供了班车服务，该服务的付款主体是否为C小区业委会。
首先，在B公司退出该小区后，C小区业委会曾于2016年6月15日、2016年9月9日、2016年12月20日、2017年2月25日多次向A公司发函表示要求A公司继续按照其与B公司的租车服务合同履行，且在2016年6月15日的函告中明确由业委会暂按原班车服务合同费用垫付，该函告作为一种要约，A公司在收到该函告后继续为C小区业委会提供了班车服务，视为对该要约的承诺，故应认定双方已就班车服务合同达成口头一致。对于C小区业委会辩称之后的函告中其仅表示由其与A公司协调结算的说法，该意思表示并未得到A公司的任何确认，不能认为双方已经就该结算方式达成一致。
其次，C小区业委会作为该班车及短驳车服务的实际享有者，亦应当对其服务支付相应的对价，其与物业公司及开发商之间存在纠纷不能作为其不支付A公司服务费的理由。
再次，业主委员会系业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主，对内具体实施和物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主，故C小区业委会辩称其所发出的公函未经业主大会同意，不能成为其拒付服务费的理由，其所作出的意思表示及于全体业主，且全体业主也因此享受了相应的服务，故由业主委员会作为诉讼主体承担相应的责任，并无不当，予以支持。
故，法院判决C小区业委会向A公司支付汽车租赁服务费用及逾期利息。
上述典型案例涉及到了对业委会作为合同订立主体的认定，我们对此作几点阐释：
1、小区业委会能否作为合同订立主体？
业主委员会是业主大会的执行机构，代表的是小区全体业主的意志与利益。虽然法律没有明确规定小区业委会是否具有民事主体资格，但从实践中来看，当合理成立的小区业委会经授权后为小区业主的利益订立的与物业服务有关的合同，是合法有效的。例如物业合同、小区设施维修服务、本案中的班车租赁服务合同等都是为小区业主利益所订立，在此类合同中，小区业委会是具有订立合同的民事主体资格的。
2、小区业委会能否作为被告？
与民事主体资格一样，法律并未明确规定小区业委会是否民事诉讼主体资格。理论与司法实践中也存在不同观点，目前的主流观点认为，如果小区业委会作为原告起诉，则须具备以下三个条件：第一、业委会合法成立；第二、经由业主大会的授权；第三、案件纠纷在业委会的职责范围内。
如果小区业委会是作为被告应诉，则原告提交小区业委会作为相对方签订的合同即可，法院一般会认定小区业委会可以作为被告。
3、原则上，小区业委会的民事法律行为对全体业主生效，无需另行授权
业主委员会系业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主，对内具体实施和物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主，原则上小区业委会从事民事法律行为无需业主大会再另行授权。
因此，本案中C小区业委会辩称向A公司发函的行为未经业主大会同意，不能成为其拒付服务费的理由。此外，小区全体业主事实上也已经从业委会与A公司签订的合同中获取了班车服务，从中受益。故法院认定小区业委会与A公司订立合同的行为合法有效。
1、业委会能否作为被执行人？
《民事诉讼法》第二百三十六条规定：“发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。”可见，民事案件的被执行人为拒不履行生效判决确定义务的诉讼一方。
如果业委会已作为适格被告参与了诉讼，则业委会也应当具有成为被执行人的主体资格。
但关于能否对业委会申请强制执行的问题，目前理论界还存在争议，主要有以下三种观点：
第一种观点认为，业委会不能单独作为被执行人。因为业委会没有独立的财产，不能单独对外承担民事责任。
第二种观点认为，业委会可以单独作为被执行人。
第三种观点认为，法院应当裁定追加全体业主为被执行人。因为全体业主是业委会参与物业管理事务的最终受益者，也应由其承担判决确定的履行义务。
从上海地区的司法实践来看，业委会作为被执行人的主体资格这一点是没有问题的，而且大部分执行案件中法院都将业委会视为普通被执行人，采取的执行措施也无异于普通被执行人。
2、如何对小区业委会申请强制执行？
申请对小区业委会强制执行的程序与普通执行措施没有太大区别，申请人可以申请冻结小区业委会银行账户存款，也可以申请限制高消费、限制出境及列入失信名单。
但是很多小区业委会的财产线索是比较难查询的，申请人在查找财产线索时可以考虑以下几方面：
第一、业委会作为执行机构，必然存有日常运营、工作的经费。这些经费可以作为执行财产；
第二，如果小区有经营收益，可以考虑将这些经营收益纳入业委会的被执行财产范围中。《物权法》第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”如果业委会将这些公共车位对外出租，则租金收益是小区的经营收益，属于全体业主共有，申请人可将租金收益纳入业委会的被执行财产范围中。《物权法》第八十条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”如果小区还存在其他建筑书及其附属设施的收益，例如外墙广告收益，申请人也可将其纳入被执行财产范围。
第三，可以考虑由第三方出面促成小区形成由全体业主分摊债务履行费用的决议。申请人可以考虑请政府相关部门或社区、街道相关组织出面进行协调，以促使决议的通过。我们此前发布的《业主委员会欠款，能否执行"业主大会"名下财产？》（点击文章名即可查看）一文中详细阐述了申请对小区业委会强制执行的问题，可供参考。
《中华人民共和国物权法》
第七十八条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
| 留言与评论（共有 0 条评论） |
