担保物权的范围包括哪些？购买房产遭遇二次抵押，如何维权？债务转移时，是否需要经过担保人同意？

近日，北京广播电视台科教频道《民法典通解通读》栏目特别邀请了北京市门头沟区人民法院法官文利、清华大学法学院副教授龙俊，对民法典物权编第四章担保物权的内容进行深度解读。

担保物权的范围

《民法典》第389条规定：担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。

举例来说，张三向李四借款100万，约定利息30万，张三用自己的房子作为担保。这里边，本金100万就是主债权，30万的利息也在担保的范围。如果到期张三未还钱，那么罚息的违约金也是在担保的范围里。最后，如果李四还是不还钱，甚至到了司法程序，在拍卖房屋过程中产生的费用也属于担保物权的担保范围。

资不抵债时，

设立担保物权享有优先受偿权

案情回顾：史某早些年向银行贷款370万用于经营，并以父母名下150平的房产作为抵押。然而，由于经营不善，370万全部赔光，史某和其父母无力偿还银行贷款，最终银行决定将抵押物房产进行拍卖偿还欠款。最终，该房产以367万余元成交。除此之外，史某还向其他小贷公司、亲戚朋友借了钱，那这套房屋的拍卖款应该优先向谁偿还？

法官释法：相较于小贷公司、亲戚朋友而言，史某向银行的借款以房产作为抵押，而担保物权具有优先受偿的效力。优先受偿性是担保物权的最主要效力，是指在债务人到期不清偿债务或者出现当事人约定的实现担保物权的情形时，债权人可以对担保财产进行折价或者拍卖、变卖担保财产，以所得的价款优先实现自己的债权。所以，这笔拍卖款应该优先偿还银行的债务。

购买房产遭遇二次抵押，

如何维权？

案情回顾：张先生通过中介购买了一套二手房，购房时得知该房屋在银行有将近170万元的贷款，卖家表示自行偿还。对此，陈先生并没当回事。因对房屋满意，便支付了首付款，进行了网签。然而卖家收到首付款后却迟迟不肯过户，后来才知道原来卖家把房子抵押给了第三人，得到了90万元贷款。房屋拍卖价260万元，银行作为优先偿还人，获得了170万的偿还，潘女士第二顺位获得了90万的偿还。这种情况下，张先生该怎么办？

法官释法：因为这个房子进行了网签，还没有过户，所以陈先生对这个房子不享有物权，只有债权。这种情况下，陈先生可以依据和卖家签订的二手房的买卖合同的约定，要求退房退还首付款，并且承担相应的违约责任。我们之前提到过，优先受偿性是担保物权的最主要效力。虽然卖家先后将房产抵押给银行、潘女士，但这两个担保物权都优先于陈先生的债权。

当抵押物遇到国家征收，

原有欠款还需要偿还吗？

如果房屋被国家征收，那么房贷还需要偿还吗？《民法典》第390条规定：担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期限未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。

因此，如果房子被国家征收，国家给了房屋所有权人一笔征收款。这种情况下，银行就可以要求对征收补偿款享有优先受偿权。

债务转移时，

是否需要经过担保人同意？

《民法典》第391条规定：第三人提供担保,未经其书面同意,债权人允许债务人转移全部或者部分债务的,担保人不再承担相应的担保责任。

也就是说，债务转移时必须要经过担保人同意，然后担保人才承担担保责任。如果没有经过担保人同意，担保人相当于脱保，不再承担担保责任。

供稿：门头沟法院

视频来源：BRTV科教

编辑：周梦珠 汪希