原本租了三年的房子

房东却在第二年将房子卖了

换了房东的房子

租客还能继续住吗？

面对突如其来的“搬家令”

租客应该怎样维护自己合法权益呢？

今天这个案例

详细介绍了“买卖不破租赁原则”

解除租房客的后顾之忧

案情回顾

张某将位于市中心的一套商品房出租给李某，双方约定租期三年，每年租金12万。出租两年后，张某将该房屋出售给了王某，并将房屋的出租情况告知王某。

王某办理完房屋过户手续后，当即找到李某，并要求其搬出该房屋。突如其来的“搬家令”让李某猝不及防，李某拒绝搬离，双方争执不下。

李某的生活一下被打乱，遂向法律专业的同学老张求助，老张给李某详细讲解了《民法典》第七百二十五条买卖不破租赁原则的相关规定。李某如同寻到了“护身符”一般，决定用法律手段维护自身权益，遂以租赁合同纠纷为由对王某提起诉讼。

裁判结果

经审理认为，李某与张某订立的房屋租赁合同合法有效，合同约定租期三年，在租赁期内，李某有权继续住在涉诉房屋内，直至租赁期满，王某无权要求李某搬离该房屋。

最终判决，李某对涉诉房屋享有居住权，至租赁期满之日止。

法条链接

1

《民法典》第七百二十五条【所有权变动不破租赁】租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

2

《民法典》第七百二十六条【房屋承租人优先购买权】出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

检察官说法

《民法典》第七百二十五条规定，即买卖不破租赁原则，李某与张某签订的房屋租赁合同租期三年，该房屋还有一年的租赁期未满，且该租赁合同签订于王某与张某对该房屋的买卖合同之前，房屋所有权的变动，对租赁合同的效力不产生影响。故李某可以继续租住该房屋，直至租赁期满。

适用买卖不破租赁原则之后，现房屋所有人王某和承租人李某之间只需要按照原租赁合同履行义务和享有权利即可，但是如果承租人李某不按时交纳租金或者不按照合同约定使用租赁物的，王某作为新的出租人有权解除租赁合同并收回出租房屋，还可以要求承租人李某支付违约金。

买卖不破租赁原则：

立法实行租赁权物权化，即不动产在租赁关系存续期间发生物权变动的，对租赁关系不产生影响，买受人不能因此要求承租人返还租赁物，从而强化债权效力，这在法理上称为买卖不破租赁。该原则是租赁合同关系中出租人、承租人、作为第三人的买受人都必须遵守的一项重要原则，要求租赁权的产生发生在物权变动之前。

买卖不破租赁原则的法律价值：

1.有利于维护社会经济秩序和人民群众的生活秩序，体现了法律追求的秩序价值目标。

2.有利于保护承租人的合法权益，体现了《民法典》的立法宗旨。

3.有利于弘扬社会主义核心价值观，深植诚实信用原则，体现了民法典对民事主体从事民事活动应当遵循诚信原则、秉承诚实、恪守承诺的基本原则。

买卖不破租赁原则例外情形：

1.租赁物是动产的；

2.租赁物是先抵押后出租的；

3.租赁物是被查封后出租的；

4.租赁物为破产财产，且在破产处理过程中的。

来源丨房山检察

编辑丨李馨亚 刘元贞

审核丨刘国成 赵文斌