一轮源于因楼盘延期交付而宣布停贷的事件，将商品房预售制推上了风口浪尖。

7月14-15日，任泽平连发4条微博，呼吁取消商品房预售制。他认为，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。“取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。”

任泽平回溯历史说，预售制是1998年房改之初在“缺住房缺资金”的背景下从香港引进的权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了。

对此，行业内存在不同意见。反方认为，商品房预售制在各国房地产市场依然是通行做法，延迟交付以及烂尾楼问题在于监管不到位，而不在于预售制本身。如果取消预售制并不能消除购楼过程中的所有风险，相反会降低土地和资金利用率，推高购房总体成本，甚至造成房价上涨。

【一】

对于多地业主因楼盘延期交付宣布停止还贷一事，中国银保监会有关部门负责人7月14日回应表示，最近关注到个别房企楼盘出现延期交付情况，这件事的关键在于“保交楼”，对此银保监会高度重视，将引导金融机构市场化参与风险处置，加强与住建部门、中国人民银行工作协同，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。

当天，工、农、中、建、交、邮储六家大型国有商业银行以及兴业、平安、光大银行等均发布公告，称已经对近期个别房地产企业风险暴露、住房开发项目延期交付情况展开排查，上述银行均表示，涉及的业务规模较小，整体风险可控。如农行初步认定存在“保交楼”风险的楼盘涉及逾期按揭贷款余额6.6亿元，占全行按揭贷款余额的0.012%；交行经初步排查，存在风险的楼盘所涉及的逾期住房按揭贷款余额0.998亿元，占本公司境内住房按揭贷款余额0.0067%。

从官方表态看，在多年来一直强调防范金融风险的情况下，所涉业务规模较小，整体风险可控的判断是可信的。个人认为，在整体风险可控之外，尤其要注意对个体以及家庭所带来的冲击。毕竟，在任何时候，购房都是一个家庭的头等大事。停贷事件所造成的心理影响尤其是预期效应，更是不容忽视的，银行股的连续大跌就是明显信号。因此，各地做好精准排雷依然是当务之急。

【二】

再看网传停贷楼盘的名单。

从地域分布上，以河南、湖南、湖北中等城市居多；从房企来看，则以近年比较激进已经出现暴雷的企业为主，如恒大、融创、绿地、新力、泰禾、阳光城、佳兆业、奥园、富力、实地、北大资源、正荣、世茂、当代等，其中恒大楼盘不少。

从地域看，长三角和珠三角所涉楼盘较少，北京、上海和广州均无楼盘上榜；从房企来看，一向经营比较稳健的企业如万科、华润、招商蛇口以及星河、京基等民企也不沾边。

需要说明的是，从全球来说，房地产市场都是预售、现售并存。国内同样是双轨并行，一些发展商对具体楼盘采取现售的方式并不少见。但不可否认的是，大多数地产商或地产项目都采取了预售制方式，这不能不说是市场选择和市场教育的最优化结果，自有其合理之处。至于说到国内进入存量房市场，其实国外也一样，存量房市场与预售制并无直接关联。

至今，香港依然采用楼花销售方式，但烂尾现象极少出现，其秘诀并不复杂：除了定金是直接交给开发商之外，剩下的首付是交给开发商律师楼的信托账户。交楼前，购房者也不需要申请按揭和供楼。与之类似的，还有广州。20多年前，广州已有较为严格的预售款资金监管制度。其背景是，20世纪90年代广州经历了开发商卷款潜逃和写字楼烂尾之后，预售款监管制度逐步完善。这充分说明，问题并不在于预售制，而在于预售款监管。

在预售款监管中，银行显然具有优势地位。中原地产首席分析师张大伟指出，目前银行在房地产开发流程和预售资金监管体系中具备着多种的身份，既是房地产项目开发贷款的提供者、依资金监管协议提供监管资金拨付服务的实际拨款人，又是购房款支付服务的提供者、购房贷款资金的提供者，这会在一定程度上影响银行在实际监管过程中的独立性和公正性。

【三】

上述判断，恰恰在任泽平的微博中得到了印证。

他举例说，发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像国内一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。

应当说，任泽平所指正是国内外的差异所在，对此加以纠正补上漏洞即可。但他开错了药方，板子打在预售制上实在是搞错了方向。

北师大教授、房地产研究中心主任董藩表示，国外在签署房屋预售合同时，不会同时要求签署房屋贷款合同。交房时才需要办理贷款手续，预售资金则是放在信托监管账户上，由双方律师和政府共同监管。一旦出现烂尾的情况，首付款可退还给买房者。而在国内，银行提供了不合理的、损害购房者的格式合同，并将贷款时间提前到了1-3年，这不仅提前收取了利息，而且将风险都推给了购房者。因此，需要对贷款办理时间进行改革。

在行业内的探讨中，较为普遍的观点是，按工程进度付款是相对比较公平的预售制付款节奏——而不是像现在通常的节奏：签完认购书的一周内就需要付齐首期款30%，而在半年之后就需要为剩下70%的贷款还款了——这里外，至少有1-3年的时间差。让购房者承担其间的风险，的确显失公平。

如此改进之后，将是兼顾各方的路径选择乃至多赢选择。至于预售款监管，相信在经过疫情精准防控的考验之后，这对于政府来说都不是问题。

【四】

眼下，全国各地救市政策频出，按揭利率最低已经降到4.25%，平均放款周期从两个月最短降到半个月。从国家层面到各级政府，不可谓不尽力，但强制停贷对冲了这些努力。

从对预售制的探讨可以看出，其实并非当初从香港拿来的预售制错了，而是对预售款的监管没有学到精髓，且不完整。经过2021楼市调控和2022大力救市，一些早已经过市场检验的常识有必要再度厘清和强调，进而成为全社会基本共识。

在相当长的时间内，房地产依然将是中国经济之锚。何为“锚”？即不可妄动。楼市所在的是一个庞大系统，必须要有系统思维。在此基础上，必须尊重经济规律和市场规律，不可以为政府之手乃至调控方式是万能的。遇到和解决问题时，坚持改革思维和系统思维是最重要也是最稳妥的，而推倒重来、只及一点的痛下杀手当慎之又慎。

来源｜晶报APP

记者：胡文

制图：徐庆东

编辑：陈章伟