市民：我家中有一栋自建房，现在打算依托自建房改扩建或者购买邻居自建房后经营农家乐，想咨询一下自建房的相关政策。

  主持人：房屋安全关系到人民群众的生命财产安全，关系到社会稳定。日前，我省印发《全省自建房安全专项整治实施方案》，将利用2年时间，依法依规彻查自建房安全隐患，基本完成问题整治，消除重大隐患。同时完善相关制度，严控增量，力争到2024年12月底前建立健全城乡房屋安全管理长效机制，确保房屋使用安全。

  根据《方案》，我省自建房排查整治范围涵盖全省行政区域内城乡所有自建房，重点排查城乡接合部、城中村、安置区、学校医院周边、工业园区、集贸市场和工矿区、景区、库区、铁路和国省道两侧、劳动密集型企业项目周边等区域，突出人员密集、涉及公共安全的经营性自建房。排查整治内容主要包含自建房的基本信息、安全状况、使用情况、合法合规情况等。

  严格地讲，“自建房”并不是一个法律概念，实践中是指拥有土地使用权的单位或个人，为满足自己的生产生活需要，自己组织并通过雇佣他人施工而建造的房屋和建筑，具备自建、自住、自管特征，一般可以分为居民自建房和农民自建房。自建房是否能拥有合法的产权，要看其是否履行了规划和审批手续，对于未取得规划和审批手续建设的房屋，应属于违法建设。

  自建房应履行规划审批手续

  按照我国城乡规划法规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料；在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定，需申请并取得《乡村建设规划许可证》。建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。

  自建房建设中应注意以下问题

  依照我国土地管理法、城乡规划法、建筑法及《关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》的规定，自建房有以下几个问题需要注意：

  ●农民自建房不准修建高层房屋。可建设层数由各地根据情况自行规定，一般不允许建三层以上房屋。以北京为例，目前只允许建二层及二层以下的房屋。

  ●建设高层房屋的住宅承建方需要具有相应建筑从业资质。“自建低层住宅”是指两层（含两层）以下住宅，农民自建两层（含两层以下）的住宅承建方可不需要建筑从业资质。而三层（含）以上的住宅，承建方必须具备相应的建筑从业资质。同时，还要注意以下几点：

  不准未批先建。建房前，应先由建筑公司或专业施工团队出具施工图纸，并向所属政府递交申请，经过审批后才可以动工，不得边批边建。

  不准超面积标准建造。在城市、镇规划区内建房的，应当严格按照审批面积建房。对于农村自建房，实行“一户一宅”原则，各地农房宅基地占地面积一般由地方土地管理法规作出规定。

  不得少批多建。不得超出审批的范围占地建设住宅，否则将被相关行政机关按照《土地管理法》的规定认定为违法建设，若不自行拆除将会被强制拆除。

  不准随意翻修翻建房屋。翻修翻建旧房、危房时，需要向城乡规划主管部门或者村委会递交申请，审批通过并获得建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证后才可以动工。

  不得违反国家有关工程建设标准，不得违反相邻建筑物的通风、采光和日照。

  自建房用途有限制

  民法典第二百七十九条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。土地管理法也明确规定，国家实行土地用途管制制度。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。所以自建房仅仅是房屋自建，依然不准擅自改变用途。比如在宅基地上自建的房屋，其设置的目的是保障农村集体经济组织成员基本居住需要，仅限于建造个人住宅，不允许以建自建房的方式改变用途，比如在宅基地上建设工厂、“小产权房”或经营性用房。

  宅基地是法律为了保护本村村民基本的居住条件而设定，非本村村民不得购买宅基地用于建造房屋，这是法律严格禁止的，除非其依法将户口迁入该村，并取得了该村集体经济组织成员资格。如果违规对宅基地上的自建房进行翻建扩建，导致邻居房屋产生安全隐患的。民法典第二百九十五条规定，不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。如果协商不成，可以向法院提起诉讼，由法院进行启动司法鉴定程序，对损害的成因和损失的金额进行鉴定后依法判决。

（记者 魏玉珠）