楼市正处于深度博弈中

从多个指标来看，房地产业仍处于下滑势头。

不过，市场也出现了一些积极的变化。最近，全国多地出台楼市救市措施。比如鼓励机关事业单位组团买房、一次性预发住房补贴15万元、中介机构每卖一套房奖励1000元等。

另外，参照全国70个城市新建商品住宅交易量7月前20日环比6月前20日增长6%的势头，则今年7月的成交量有望超过去年7月。

中国人民大学国发院城市与房地产研究中心主任况伟大向中国新闻周刊表示，在房住不炒的背景下，多地出台了保刚需的楼市政策，近期楼市成交出现的变化，主要是受到积极的政策支撑。

那么，楼市下跌是否见底？什么时候会出现反弹？

多个指标发生积极变化

今年1—6月份，全国房地产开发投资68314亿元，同比下降5.4%。这一降速比2021年1-6月份房地产开发投资15%的正增长低了20个百分点，比2021年1-2月份38%的正增长低了40多个百分点。

自去年以来，在一年半时间内，全国房地产开发投资增速持续下滑，直至负增长。

与此同时，1—6月份，商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%；商品房销售额66072亿元，下降28.9%。今年以来，商品房销售面积和销售额始终处于负增长的状态。

楼市下滑的势头能否止住？中国房地产业是否还将继续探底？

事实上，多个指标已在发生积极变化。

位于长春市的中海云麓公馆项目在6月22日取得最新一批预售证。该项目销售人员告诉中国新闻周刊，取证的房源共有30套，单价在1.5万元/平方米左右，开盘一个月来，已销售8套，交易较为活跃。

易居研究院监测数据显示，6月长春新建商品房成交面积70万平方米，环比大涨206%。进入7月，前20天长春新建商品房成交继续上涨，环比6月前20天上涨31%。

最新监测还显示，全国70个城市（与国家统计局统计口径不同）新建商品住宅成交面积为1406万平方米，环比6月前20日增长6%。其中，21个一二线城市新建商品住宅成交面积为817万平方米，环比增速为5%；49个三四线城市新建商品住宅成交面积为589万平方米，环比增速为6%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向中国新闻周刊表示，7月前20日数据呈现“环比小增”的良好态势，充分说明房地产市场有向好发展的动力和基础。

6月份，全国商品房成交面积为15154万平方米，这是今年以来成交最多的一个月份，虽然比去年6月19388万平方米的成交量同比下跌22%，但超过了去年7月11516万平方米的成交量。

参照全国70个城市新建商品住宅交易量7月前20日环比6月前20日增长6%的势头，则今年7月的成交量有望超过去年7月。

此外，据国家统计局公布，6月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比上涨城市个数增加，新建商品住宅和二手住宅分别有31个和21个，比上月均增加6个。

植信投资首席经济学家兼研究院院长连平告诉中国新闻周刊，2022年上半年楼市经历下行周期，尤其是二季度可能是今年最困难的阶段，下半年房地产市场有望出现好转。

也有专家指出，市场底部特征并不明显，当前楼市仍在探底。 

各地祭出救市大招

为了提振房地产消费，全国各地纷纷祭出救市大招。

以长春市为例，今年5月和7月，该市连续两次出台楼市新政。

5月5日，长春市人民政府办公厅发布稳楼市的政策文件，其中提出，职工首次申请公积金个人住房贷款的，最低首付款比例不低于20%；第二次申请公积金个人住房贷款的，首付款比例不低于30%；并通过提供较优惠的个人住房贷款利率减轻个人住房消费负担等。

7月8日，长春市人民政府办公厅发布《进一步促进房地产市场平稳发展的若干措施》，其中提出，首套刚需住房商业贷款首付比例由不低于30%恢复至20%，二套改善性住房贷款首付比例由不低于40%恢复至30%；支持集中批量购买商品房，支持机关单位、国有企事业单位、大专院校、科研院所和社会群体与房地产开发企业接洽，组织商品房集中批量购买活动。

从长春市两次出台的政策看，支持力度在逐步变大；另外，支持机关单位、国有企事业单位集中批量购房此前多年较为少见。

事实上，在今年以来的稳楼市新政中，四川巴中、湖北黄冈、云南普洱等多地均提到，鼓励机关事业单位等组织购房团购活动。其中，黄冈提出，“对20人以上的团购，开发企业给予不低于个人总房款3%的优惠”。

严跃进表示，团购买房一般会让利于购房者，从而有利于激活房地产交易市场，有助于楼市的行情提振。

此外，7月25日，有消息称武汉市东西湖区财政局印发《预发住房分配货币化补贴的方案》，针对住房分配货币化补贴的行政事业单位职工，2022年12月31日前在东西湖区内新购房，一次性预发住房分配货币化补贴15万元。

连平表示，从上半年出台的楼市政策看，发力点主要集中在需求端。以金融政策为例，2021年四季度以来，住房金融环境边际改善，但是主要聚焦于“居民端”利率水平的下调，“房企端”融资环境并未实质性获得改善。

不过，需求端的释放并不连续。监测数据显示，7月前20天，兰州、青岛和北京等城市出现了环比较大的降速，分别同比下降52%、45%、33%。此外，一些重点城市如南京、苏州、广州等，也出现了不同程度的环比下降。

中国民生银行首席经济学家温彬向中国新闻周刊表示，这是一种脉冲式回暖，房地产销售回暖的持续性和幅度并不强烈，并没有从根本上改善房企的资金状况，也没有扭转市场疲弱的信心。

况伟大认为，在长期快速发展中，房地产业积累了较多深层次的矛盾，包括库存较高、金融风险大等，这决定了楼市有一个阵痛消化期，而且消化期是较长的，市场长期仍面临着较大的调整压力，整个行业也面临着转型发展的可能性。

市场何时开启新周期

6月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格同比上涨城市分别有21个和12个，比上月分别减少2个和1个。

对此，国家统计局城市司首席统计师绳国庆表示，商品住宅销售价格同比继续走低，同比上涨城市个数减少。

部分城市的房价更是跌到了两年前。与2020年相比，有17个城市新房房价低于两年前水平，而二手房房价跌回两年前的城市达到了34个。其中，北海市的新房价格相比两年前下跌了9.6%，牡丹江市的二手房价格相比两年前下跌了15.8%，分别是新房和二手房跌幅最大的城市。

而据央行公布，上半年住户存款增加10.33万亿元，与此同时，住户贷款增加2.18万亿元，短期贷款增加6209亿元，中长期贷款增加1.56万亿元。

对此，况伟大表示，整体看，人们的购房意愿并不强烈，这主要受到此前价格透支、需求不足、信心转弱以及疫情等因素影响。

严跃进表示，近期北京广州等一线城市，以及无锡、泉州等三四线城市均出现成交回落，表明市场博弈仍在持续中，楼市仍存在较大的不确定性。

连平表示，对房地产行业而言，释放需求和支持供给同样重要，都关系到市场预期。下半年，无论是为了服务于宏观经济稳增长的需要，还是支持房地产市场本身的健康运行，有必要从供需两端给予购房者和房企足够的支持。

连平建议，鉴于房地产市场的主要风险仍聚集于房地产企业，预计下半年部分房企仍将持续面临经营亏损、流动性短缺、债务违约三大风险，并有向上下游产业链局部蔓延的迹象，因此，需要进一步释放住房需求，加大力度创造宽松的房企金融环境，加快步伐增加房企非银金融支持，进一步合理松动土拍规则，建立健全风险监测体系。

连平认为，当前房地产市场回暖力度比较有限，下半年，房地产政策仍有加码空间，宽松的政策及其预期将进一步支持房地产市场逐步向正常轨道复苏，市场有可能开启新一轮商业周期。

作者：刘德炳 （bingshaode@126.com）

编辑：李志全