“哎呀，真是太方便了，不用等房贷结清就能过户交易了！”8月2日上午，市民王先生兴奋地握着买家李先生的手，他们在昆明市不动产登记中心成功办理了云南首笔二手房“带抵押过户”合并登记。

二手房“带抵押过户”合并登记是啥意思呢？

原本二手房交易过户时，卖方需先结清房屋的银行贷款，凭结清证明办理抵押注销登记，到银行赎回不动产权证书后，买卖双方才能向银行提出贷款预审批，预审批通过后签订房屋买卖合同并备案，最后才能到不动产登记机构申请办理转移登记和抵押登记，所需的时间周期和流程较长。

此次，由昆明市自然资源和规划局、昆明市住房和城乡建设局和建设银行云南省分行深化政银合作，启动存量房“带抵押过户”合并登记工作改革，通过买方、卖方、银行签订多方资金监管协议，约定在买方贷款银行抵押权首次登记完成后，从资金监管账户直接将房款划转至卖方贷款还款账户，剩余款项再划转至卖方个人银行账户，解决了“转贷”中卖方向原贷款银行提前还贷的资金来源问题，拓宽融资渠道，缓解融资手续繁杂、办理时间长、过桥利息高的问题，让群众资金更自由、置业更便利。

简单说来，就是缩短了业务办理之间的空档期，降低二手房交易风险。

方不方便，看王先生就知道了：此前，王先生要出售的房产贷款未结清，原本需要自筹近50万元才能还清房贷，但他短时间内很难借到那么多钱，又不值得找第三方机构借款。此时建行新推出的“带抵转让”二手房贷款业务帮了大忙。这个业务不用先归还原来的房贷就可以完成交易、发放新的贷款，新贷款发放的同时也完成了原贷款的结清和房产的交易过户。于是，王先生和李先生成了云南第一个二手房“带抵押过户”合并登记的市民。

目前，该业务可在昆明主城五区（含开发度假区）范围内办理“带抵押过户”合并登记，由银行金融机构（抵押权人）、抵押人（转让人）、买受人三方共同申请办理。

01

   “带抵押过户”个人再交易住房贷款申办条件  

卖方所售房屋在建行办理住房贷款且已办妥抵押登记手续，所售房屋无除建行外的第三方抵押登记、司法查封等限制情况。

买方有合法的身份；信用状况良好，无重大不良信用记录；具有还款意愿，具备还款能力；有符合要求的自筹资金并用于支付首付款；符合建行要求的其他条件。

02

  办理该业务所需材料 

卖方需提供原贷款的借款合同，所售房屋《不动产权证》，所售房屋《不动产登记结果信息查询表》。

买方需提供身份证件，婚姻情况证明，还款能力证明，购房首付款证明材料，建行储蓄卡（一类账户），与售房人签订的合法、有效的住房交易合同或协议以及其他需要提交的材料。

03

  办理该业务的流程步骤  

一、卖方申请提前还款，买方申请按揭贷款：卖方向银行申请提前还款，同时，买方持网签合同向银行申请购房按揭贷款。银行针对买方的贷款进行审批。卖方在申请办理过户手续前要提前还款。卖方不能以自有（或自筹）资金全部偿还贷款的，可由买方、卖方、银行签订多方资金监管协议，约定在抵押权登记完成后，从资金监管账户直接将房款划转至卖方贷款还款账户，剩余款项再划转至卖方个人银行账户。

二、银行向产权交易部门申请抵押状态下进行网签：抵押权人（贷款银行）同意转让抵押物的，买卖双方可在房产抵押的状态下在网上办理买卖合同网签备案。

三、转移登记、新设抵押登记、解除原抵押登记合一登记：抵押权人与房屋受让人签订《抵押借款合同》后，抵押权人（贷款银行）、抵押人（转让人）与受让人三方共同向不动产登记机构申请办理房屋所有权转移登记+新设抵押权首次登记+原抵押权注销登记“三合一”合并登记，住建、税务和登记三部门联审联办，完成登记后，房屋所有权转移到受让人名下，受让人成为新的抵押人。抵押权人（贷款银行）在申请时，同时提交注销原抵押权的材料，在转移登记和新设抵押权办理完成的同时，一并注销原抵押权。

四、银行放款：银行收到不动产登记证明后，按照多方资金管理约定，将款项及时划转至相关账户。

来源：春城晚报—开屏新闻记者 钟国华/文 龙宇丹/摄