近日，位于李沧区北客站片区的青岛TOD“一号工程”青岛创新创业活力区传来新进展。该项目已完成东西广场项目补偿协议及土地收储协议签订，以及东广场地下空间建设项目方案优化。

位于市北区老四方工业区的郑州路TOD项目也在加速推进。近日，郑州路两侧改造项目及橡胶谷二期控制性详细规划调整公示（草案）公示，这一热点片区又一次闯入人们的视线。

值得注意的是，在城市更新和城市建设三年攻坚行动的背景下，市北区老四方工业区与李沧区北客站及周边区域，均被列为10个重点低效片区（园区）之一。

《青岛市重点低效片区（园区）开发建设三年攻坚行动方案（2022-2024年）》中明确，各片区承接区位发展优势，融合生态优先、TOD综合开发、15分钟社区生活圈等理念，统筹考虑城市品质提升、基础设施完善、产业合理布局、板块开发时序等因素。

在城市更新和城市建设三年攻坚行动中，地铁建设及地铁沿线开发建设也是重点方向之一，亟待更新的低效片区为TOD理念的落地提供了充足的空间。

TOD（Transit- oriented Development）模式是指以公共交通为导向的城市发展模式。简单来说，就是以地铁站为中心，提供居住、商业、产业、娱乐、教育等多元化的入口，让地铁站不再是一个中转站，而成为目的地。通过TOD开发，不仅能够重塑片区价值，同时将反哺轨道建设运营。

作为低效片区与地铁沿线两个标签的叠加的区域，老城的TOD开发需要更多的智慧。市北区老四方工业区与李沧区北客站周边区域把TOD作为区域蝶变的“破题”切口，将在青岛开启新的城市更新样板。

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低效片区（园区）通常是因为种种原因，没有跟上城市发展脚步的区域，基本都存在布局散乱、利用粗放等弊端，若缺少对城市更新定位的系统性梳理，盲目植入大尺度、高强度的开发建设是不可取的。

而TOD模式恰恰能够恰好提供了节集约利用土地的抓手，实现交通、人流、产业等要素的正向循环，重塑城市空间形态。

作为低效片区之一，北客站及周边区域的更新建设具有典型性。

青岛北站是目前青岛客流量最大的火车站，也是地铁三线换乘（1、3、8号线）的枢纽。同时青岛北站还是连接南北城区的关键节点、半岛都市群的几何中心，半岛都市圈内1小时通达、省内各地2小时通达、与全国主要城市3小时通达，区位效应和辐射带动能力强。

然而，多年来，受流亭机场净空限制以及项目改造资金难以盈亏平衡等综合因素影响，青岛北站片区的规划开发一直进展缓慢。流亭机场关闭，净空的释放为青岛北站片区升级改造打开了新的空间。

面对公共交通带来人流量的天然优势，TOD模式首先要解决的问题就是把“过客”变成“主人”。让人留下来，无非做好两件事，就业和居住。

从规划图上，可以看到多栋百米以上塔楼，将成为区域新地标。项目将构建以总部经济为基石，枢纽特色商业、数字创意、科技服务为特色产业，商务服务、产业金融等为支撑产业体系，提供约7万个就业岗位。

在居住方面，项目将构建功能混合的街区单元，倡导居职平衡，营造高品质商务社区聚落，可为3万人提供高品质居住空间。同时配套重点发展周末经济和夜间经济，休闲娱乐、购物消费实现步行即达。

高铁枢纽的独特资源，更有助于打造城市门户和城市会客厅，进而辐射周边，瞄准山东半岛都市圈核心CBD的目标。

然而，让人口和产业聚集起来，并不是提供交通介质和物理空间这么简单的事情，更要通过这些载体，搭建人才引育、创新创业、市场转化、产业基金的链条，导入和培育产业集群。

在这方面，郑州路片区有着明确定位和先发优势。

坐落于郑州路43号的橡胶谷产业园区已历经了十年风雨。依托青岛科技大学、国家橡胶与轮胎工程技术研究中心等科创资源，化工橡胶行业的创新创业生态圈持续在这里聚集。

8月4日举行的山东·青岛中化新材料科学城首期招商推介会上透漏，郑州路两侧改造项目以及橡胶谷二期将打造高端新材料产业集聚区，规划为山东·青岛中化新材料科学城，是市北区重点推进的百亿级大项目。

以TOD项目建设为契机，以活力创智共享的新材料科创新城为方向，将有效发挥地铁对职、住空间的支撑作用，实现产、学、研、居的融合，提高城市运转效率，带动区域经济发展。

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TOD与城市更新结合，也推动了TOD模式由增量扩张到存量提质的转向，催生出TOR(Transit- oriented Renewal)新分支。从开发（Development）到更新（Renewal），需要更多地考虑与周边片区的融合，以及城市肌理、风貌的延续。

北客站周边区域，最有代表性的工业建筑是国棉六厂园区。作为青岛著名的纺织企业，国棉六厂是一个工业城市的历史见证。大片的厂区、机器诉说着当年的辉煌岁月，同时也带给人独特的审美体验。

根据规划，项目将对文保建筑进行修缮利用，工业建筑保留改造，传承历史文脉，塑造“历史感、烟火气、新潮范”的城市客厅。借助TOD项目，曾经的老国棉六厂有望变身为新的人文地标。

对于郑州路片区来讲，李村河滨水生态资源也是其独特资源。郑州路TOD项目的推进中也特别强调，站在李村河“一河两岸”的视角审视片区的规划调整，做好李村河一河两岸的功能互补及景观协调。

以地铁为导向的城市更新理念在市南老城区有更充分的应用。今年3月，青岛地铁线路周边历史风貌恢复项目正式启动，其中就包括青岛特色的波螺油子老街和里院。

发挥地铁站口的区位优势，将打造住宿、餐饮、书店、文创、休闲娱乐等业态为一体的文旅地标，为青岛“城市记忆”赋予新的故事。

胶州路地铁沿线里院恢复项目-中山路站A口效果图

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今年7月，住建部、国家发改委联合印发《“十四五”全国城市基础设施建设规划》。针对轨道交通，《规划》提出到2025年“轨道站点800米半径覆盖通勤比例超大城市≥30%，特大城市≥20%，大城市≥10%”。

国家发改委在青岛城市轨道交通三期规划批复中也要求，深入研究站点枢纽综合开发，做好站点与周边客流密度较大的商城、社区、学校等的衔接，提高土地综合开发效益。

打造“生产、生活、生态”高度融合的微型城市体系，一方面可以提高城市的运行效率，同时也可以通过综合开发反哺轨道建设运营。因此，越来越多的城市把TOD上升到城市战略的高度。

这一模式已经在国内外很多城市走出成功的路子。

香港是国内最先实施TOD开发的城市，通过“站城一体化”开发，地铁成为串联生活功能与场景的纽带。香港能够成为世界上少数实现轨道交通系统运营收支平衡的城市，也正是得益于轨道交通站点周边物业开发与运营收益。

近年来，被誉为“一座轨道上的城市”的成都也在TOD综合开发方面成效显著。从2017年开始，成都出台了一些列的政策指导文件，全域TOD综合开发加密加快、渐成体系。

去年5月，青岛市市长赵豪志率青岛市党政考察团到成都市考察。在成都TOD展示中心，考察团一行听取了成都市TOD建设理念、综合开发、特色路径、示范项目等情况介绍。市长带队取经，可以看出青岛借鉴这种理念和模式赋能城市更新的迫切期待。

当前，青岛地铁已经初步形成了地铁网络，加之城市更新攻坚行动的催化，TOD在青岛加速落地恰逢其时。

青岛地铁和有关市直部门、区市政府联手启动了青岛TOD战略规划、沿线土地开发利用专项规划等顶层规划编制工作。通过对全市13条线路全面梳理，已确定可改造用地113平方公里、TOD综合开发重要站点106处，筛选出重点TOD项目21个，储备TOD项目60余个。

未来在青岛，将有更多的“地铁新城”和“地铁老城”迎来蝶变。（青岛日报社/观海新闻记者 王国钰）