物业是一个占地为王的行业。
制作人｜郑希娅
编辑｜郑怀舟
主讲人｜谢皓宇
国泰君安证券执行董事
研究所房地产行业首席分析师
来源｜36氪财经（ID：krfinance)
封面来源｜视觉中国
谢皓宇：首先物业行业是一个非常年轻的行业，年轻的好处就是有无限可能，可以不断探索物业公司究竟能怎么发展。过去两年物业行业应该属于草莽阶段，为什么？因为上市需要看规模，那企业为了达成上市的条件，肯定会做大量的并购。
但是如果现在上市的估值达到了相对比较低的情况，没有必要去为了上市最后这个结果去做大量的收并购，因为至少说一二级之间的价差已经表现的不像过往那么的明显了。
同时物业公司还有一个很典型的特征，大概率这个行业的集中度会比开发公司高。
比如很多开发类公司出现压力之后，它可能会把整个物业一起打包就卖掉。所以原来A公司的物业就变成了被收购的B公司，那不仅仅是增量的部分，历史留存的那部分也都会改名换姓。
所以在这种情况之下，物业公司作为一个占地为王的行业，其实它的市场占有率是很有可能会比前端的母公司的占有率要更高的，所以它天生就具备这样的特性。在这种情况之下，在过往大家对它的成长性就寄予了厚望。因为本来开发公司可能就集中，物业公司又更集中，所以再采取一些收并购，集中度就更高。
但是这个游戏走到现在，大家能看得到有各种各样的弊端。因为在过往物业公司去做收并购的，想收购到好的项目很难。因为大概率品牌开发商的物业都自己做，其他物业公司只能收到一些非品牌开发商，可能又存在着各种各样的问题。
比如曾经的小区的维护问题，物业公司收购改名换姓后想要打品牌、做好，就可能需要大量的支出来更新维护，同时收缴率可能也不一定像开发商自有物业的收缴率那么高。
而且一二线城市又是兵家必争之地，去低能级城市能够找到一些好项目的概率又很低。所以在各种各样的原因下，在原有赛道基础之上的单纯扩规模，其实是暂进尾声了，那么有没有新的增长点？
其实物业公司这几年也在做很多方面的探索，整体来看的话有两个大的方向，我们认为都是值得去跟踪和观察的。
首先进入新的一个赛道，物业公司不仅仅只做住宅的。既然是物业，物业是基于不动产的服务，不动产不仅仅只有住宅，有很多物业公司都可以去做。比如说物业公司有写字楼、购物中心，这种是最直观可以理解的。甚至还有一些像学校、医院，甚至高铁站机场，还有园区，甚至是接下来可能会有街道的路边花园。然后在疫情防控之下，各个部分联合起来的社区，特别是在一线城市还有一些老旧的小区，可能原来这些小区的物业都已经形同虚设，物业公司可以重新再来做。
所以物业可以去做的事情就越来越多，甚至在未来物业进入红线外以后，甚至是不是可以做一些路灯、红绿灯的管理。根据未来的流动情况，基于地理位置的进行拓展。所以至少说在新领域方向，我们认为其实还有非常多的空间。
那么第二个就是在原有领域里面更深层次的挖掘，原来物业公司可能更多的提供一些基础服务。比如住宅物业就是帮你把地扫干净，然后该维护的维护好，就是所谓的四保业务：保安、保洁、保养还有保绿，但是未来物业公司是不是可以做更多的一些事情。就比如说，可以针对业主做一些活动，组织业主做旅游项目，特别是在疫情复苏以后，业主憋坏了想出去玩。业主在网上报个团的话可能人都还不认识，由物业来组织的话，成团的都是邻里邻居。不需要太多人，如果1个小区几千户人，凑个几个、10个人、20个人就可以做一次小型旅游。如果凑多的话，甚至可以包个机做一次出国旅游了。
所以其实物业公司可以做的增值业务非常多，我举得这些可能是其中的一些小案例。过往大家可能更直观的、能享受到的、感受到的一些，比如说养老或者是教育方面的辅助。但是过往的探索，物业公司看起来属于一个门槛相对偏高的行业，目前看起来确实可能不如专业机构，特别是在教育等方面。但是仅针对社区内，在丰富生活体验、生活业态方面，我们认为物业公司都还是大有可为。甚至又回到精装修，那么多的二手房需要做装修，开发商肯定是只做开发，是做一次性的交付。5年小翻新、10年大翻新、二手房交易后彻底的翻新，这些服务有没有可能物业公司来做，我觉得这个也是可以的，而且客单价也非常的高。
所以从一些国外的物业公司来看，它在自己的转型升级路线上面，其实也都是围绕着这些方面来走，比如收购一个地板公司，就专门卖地板，把地板卖给自己的业主，这个就是一个非常好的方向。
所以的简单的总结就是物业太年轻了，就是有年轻所以未来还是值得去期待它的新增的亮点。短期可能确实是受到一些上游的开发公司的压力的影响，但是我们还是认为物业公司是前途无量的。
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