台风“梅花”登陆申城带来了持续的大风大雨，对宝山区梅林路866弄宝虹水岸景苑小区的居民们来说，这是一场“大考验”。17号1104室里，冯海萍准备了七八条蓝色干毛巾，将南北窗台、窗户的窗槽塞严实。这还不够，还要铺几块在窗台或者阳台地面上，并且每隔几个小时就要挨个检查一下，将吸足了水的毛巾拧干，重新塞回去……

在973户居民的宝虹水岸景苑小区里，和冯海萍家一样深受渗漏之苦的居民高达102户。怎么会漏得如此厉害？小区物业的解释是外墙保温防水层年久失修，已布满裂缝孔洞，雨水由裂缝处钻入墙体后，“一漏到底”。也正因此，组织修漏并不容易，先后进驻小区的两家物业均一筹莫展。居民们意见强烈，反复投诉。

外墙保温层带来的一系列问题已成为小区修缮中的困境。此前，因使用“无机保温砂浆”保温材料引发的外墙脱落问题也曾困扰了不少小区。随后，申城组织了全面的隐患排查，出台修缮计划。尤其对市属保障性住房，由政府推进开展了整体铲除修缮。那么，针对外墙引发的大规模渗漏究竟应该如何处置，是否也能有相应的修缮机制？

“窗外下大雨，屋内下小雨”

宝虹水岸景苑小区是2011年交房的小区，居住的是虹镇老街搬过来的居民。小区被梅林路分割为东西两个区，东区为高层、西区为多层。站在梅林路上远眺，东区高层外墙上大块的白色、灰色“补丁”异常斑驳醒目，让人还没进小区，就对渗漏情况有了直观的“认识”。

△站在梅林路上远眺，宝虹水岸景苑小区东区高层外墙上大块的白色、灰色“补丁”异常斑驳醒目。

不过，居民家里的情景还是让人吃惊！9月15日，台风带来的风雨刚息，记者首先来到东区17号楼201室张先生家。刚进家门，一股混合了霉味的潮湿气味扑面而来。“你说难过不难过？开发商交给我的时候就这样”，还没看到渗漏处，张先生已止不住开始诉苦。北侧的小房间，东侧墙面上张贴的深色墙纸接缝处已起翘，天花板上大块墙皮已剥落。在南侧的另一个房间，东侧浅色的墙纸上多处可见乌糟糟的发霉处，渗水的痕迹更明显。而在屋里多处没有张贴墙纸的地方，墙根处的墙皮呈现了水泡的迹象。张先生告诉记者，2012年入住时，他就注意到墙面上有水渍，入住后越漏越厉害。如今一到下雨天，东侧的外墙就会吸足水，并在接下来的一段时间里慢慢往屋里渗，导致墙纸、衣橱到处发霉，“中间我忍不了还换过一次墙纸，如今也只能视而不见了。”

△东区17号楼201室张先生家，东侧墙面上张贴的深色墙纸接缝处已起翘，天花板上大块墙皮已剥落。

台风天风雨从东侧来，靠东的零一室“首当其冲”，漏得最狠。在17号楼601室，浦女士带记者几个房间转了一圈。她拉开桌子椅子，可以看到东侧墙面离地板半米高的区域均已泡烂发霉，摸上去潮潮的，让人担忧墙面插座的用电安全。

△东区17号楼601室，浦女士拉开桌子椅子，可以看到东侧墙面离地板半米高的区域均已泡烂发霉。

除了东西侧的山墙，居民集中反映的另一漏水处，是南北窗户内侧与墙体的结合处。冯海萍给记者发来了多段9月14日大风大雨时的视频。视频中，窗外下着大雨，窗内上部与墙体的一长溜结合处滴滴答答下着小雨，雨水滴入下方窗槽和窗台。尽管塞满了毛巾，还是有不少水流到了地板上。这并不是窗户不密封所致，而是雨水渗入外墙后再从窗户处流了出来，冯海萍向记者强调。

△东区17号1104室冯女士家，窗内上部与墙体的一长溜结合处是渗漏的主要位置。

即便是中间的两户也不能幸免渗漏。在18号楼，1502室的缪先生在南侧小卧室的南墙边放了一圈珍珠棉和瓦楞纸，瓦楞纸是为了吸潮，珍珠棉则是为了隔潮。掀开珍珠棉，才看到大片墙面渗水发霉……

△东区18号楼1502室，缪先生在南侧小卧室的南墙边放了一圈珍珠棉和瓦楞纸，用来吸潮隔潮。

仅仅涂抹防水涂料，有用吗？

小区杨行物业给出的数字是：目前仍有102户居民报修渗漏，且未安排有效的修缮。

迟迟得不到有效的修缮，是居民最不满的地方。冯海萍称，过去五六年来，她几乎年年向物业报修，“倒是上门来看过很多次，但从来没有帮忙修过。”

一些居民虽有幸被安排上了修缮，但效果实则有限。在18号楼1503茅先生家，他指着阳台窗户外外墙上的两只孔告诉记者，此前管理小区的宏阳物业曾请来一家修漏企业，针对他家窗户渗漏的问题，企业给出的修漏方案是打两个孔，将外墙里的水引流出去，不至于往家里漏。“效果有一点，但你说这样能根治吗？”茅先生反问。而在缪先生家，南侧卧室窗台外侧，一圈白色的涂抹物很显眼。缪先生称，这是修漏企业涂抹的防水涂料。哪里漏了就在外面外墙上涂一点涂料，效果也可想而知。此外，据居民们称，此前的修漏企业也曾尝试过在墙体内注入发泡剂的方式堵漏，浦女士评价“效果最好”，但也只是“能维持一段时间”。

△18号楼1503茅先生家阳台窗户外外墙上被钻了两只孔。这是修漏企业采取的修漏措施，为了将外墙里的水引流出去。

△缪先生家南侧卧室窗台外侧，修漏企业涂抹了一圈白色防水涂料。

这是宝虹水岸景苑小区10年来修漏的尴尬处境。去年1月，杨行物业接手小区管理后，引入了一家名为“骏稼”的修漏企业。在全面排摸了小区的情况后，骏稼的一名技术人员告诉记者，小区的外墙最外面，是由保温板、砂浆网格布和防水涂料组成的保温防水层。随着年久老化和沉降影响，保温防水层已布满裂缝，尤其是顶部和底部，满是龟裂纹。一旦下雨，雨水就从四面八方的裂缝处灌入外墙，进而渗漏进居民家中。因此，小修小补无济于事，“3楼居民报修，但有可能漏点在5楼，你说仅仅涂抹3楼的外墙有用吗？”也正因此，小区居民称，宏阳物业一直认为“小修小补就是浪费维修资金”，对于组织修漏一事很消极。

△随着年久老化和沉降影响，小区外墙的保温防水层已布满裂缝。图为17号楼东侧外墙上，堵漏时所用的发泡剂还挂在了墙上。

但随着居民修漏呼声越来越高，回避显然不行。杨行物业进驻后，修漏一事再次被提上日程。骏稼也提供了新的维修方案，即将渗漏居民家的外墙砂浆网格布和防水涂料层全部铲除后，将防水层重做，且提供长达15年的保修期。在13号楼的两家尝试后，居民反馈效果不错。于是，去年6月起，在上一届业委会的安排下，骏稼对两批近30户严重渗漏的居民家开展了外墙维修，共计花费31万余元维修资金，维修工程一直持续到今年疫情前。小区外墙上的大面积白色“补丁”，正是这次维修留下的痕迹。

△小区外墙上的大面积白色“补丁”，正是这次维修留下的痕迹。

去年8月，小区业委会换届。新当选的小区业委会主任陈国明告诉记者，新一届业委会随即制定了剩余102户居民的全面维修计划，预计将花费维修资金逾90万元。

要治本！居民希望整体维修外墙

岂料，小区修漏并未就此迎来转机。陈国明告诉记者，前一届业委会在操作修漏时，采取了化整为零的“技术操作”，使得动用31万维修资金并未召开业主大会进行征询，这也招致了部分居民的质疑。新一届业委会力求规范操作，90万元的维修方案具体到每栋楼开展征询，须征询通过后才能挨栋施工。但在征询听取意见中，不少居民并不同意这一方案。他们认为，局部的防水层重做也是“权宜之计”，外墙裂缝到处都是，只重做局部岂非“头痛医头”？

对于居民的看法，陈国明有一些认同。他告诉记者，在前期修缮的近30户居民中，大部分居民反映修漏效果较好，但也仍有几户报修称依然渗漏。究其原因，正是因为局部的防水层重做没有修在漏点上。不过，陈国明解释，居民们当然希望外墙防水层整体维修，但小区账面上维修资金仅约900万，整体维修承担不起。综合考虑下来，90万元局部重做防水层并保修15年，已是小区所能拿出的“最佳”修缮方案了。

居民们并不“买账”。6月初小区解封后，业委会将维修方案下发到各个楼幢开展征询。

截至目前，仅东区9号楼这一栋楼过了征询，维修推进困难。

△截至目前，仅东区9号楼这一栋楼过了征询，维修推进困难。

2019年4月，为了消除外墙保温层带来的高空坠物隐患，本市曾发布《关于做好本市大型居住社区市属保障性住房外墙外保温系统质量维修工作的通知》，敦促落实外墙的整体维修工作，明确责任分工，并明确验收要点。采访中，不少居民提出，宝虹水岸景苑小区也是市属保障房，尽管没有再发生外墙坠落事件，但外墙“无机砂浆保温层”带来的严重渗漏，也应纳入上述修缮机制。

但记者向宝山区房管局了解到，2020年时，杨行镇曾向宝山区房管局提出申请，运用市里的上述政策，协调开发商出资进行整体维修。但上述申请上报至市房管局后，被以宝虹水岸景苑不属于大居，不符合政策为由未能获批，因此未能纳入当时那一批的维修范围内。

目前，杨行镇表示将积极做通居民工作，推动小区的修缮方案表决通过，尽快开展修缮。但居民们还是希望：究竟是权宜之计局部修补，还是努力推动整体修缮，相关职能部门还得再考虑得更周全一些。

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作者：毛锦伟

微信编辑：泰妮

校对：皮小姐