北京市西城区人民法院民一庭副庭长 田晓昕

“我们小区路面坑坑洼洼，一到下雨天就积水，跟物业反映，物业说修路太贵不给修，让我们申请公共维修基金。我们每年交那么多物业费，难道物业只是负责打扫卫生和看大门吗？”北京市西城区人民法院民一庭副庭长田晓昕在普法时再次遇到了这样的提问，与以往不同，这次她的回答里给出了切实的解决方案。

北京某小区始建于2007年，随着公共设施逐年老化，再加上物业缺乏有效管理，业主们对物业公司意见越来越大，不少物业费纠纷诉到法院。业主们不交物业费的抗辩理由多集中在物业公司的不作为：小区墙面路面、花圃、车库等年久失修，多次反映始终是小修小补，服务和小区物业费标准不匹配。

近几年小区成立了业主委员会，业委会多次和物业公司沟通但收效甚微。身为小区“双报到”下沉党员的田晓昕主动联系业委会当起了法律志愿者，除了指导业委会调解装修扰民、宠物饲养等业主之间的矛盾，还提供涉房物业类的法律支持。面对业主集中反映的问题，常年从事民事审判工作的她很快找到矛盾的症结所在，她决定先找物业公司沟通解决小区日常公共设施的维修问题。

田晓昕以下沉党员的身份指导业委会直接找物业公司负责人沟通，结果却碰了“钉子”。物业公司负责人说，物业公司的收费模式是包干制，收取固定的物业费用后由物业公司自负盈亏，公共区域的维修养护项目多，业主们对修什么意见也不一致，费力不讨好，我们也不挣钱。如果业主不交物业费，我们也只能起诉，让法院判吧，判我们修什么我们再修什么。

物业公司消极应对，让原有的矛盾更加激化。有的业主提议集体不交物业费，有的业主不断地打12345热线反映问题，不少业主开始在微信群里讨论换物业公司，还号召集体去住建委反映问题。田晓昕在指导业委会安抚业主理性维权的同时，提出了自己的解决思路。

回归到法治轨道上来解决，才是最低成本的解决方式。她认为从业主的利益出发，换物业公司并非最佳方案，衔接不好最终受损的还是小区业主。并且，维修公共设施本就是物业公司的合同义务，问题的关键是帮助业委会找到监督物业公司合法有效的办法，不给物业公司消极怠工的空间。

于是，2023年初，业委会和物业公司签订年度服务合同的时候，田晓昕指导业委会将修复路面墙面、建非机动车停放处、补栽树木等15项维修工程项目写入当年合同，并确定年终由业委会对工程进行验收，验收通过再续签次年合同，合同一年一签。

办法虽然简单，但却非常有效。将维修项目写入物业服务合同，实现了业主对物业公司的闭环管理，从根源上杜绝了推诿扯皮的情况。在2023年的一整年里，小区居民们陆续看到了小区显著的变化：坏了很久的路面换了地砖，地库地面不仅铺平了还刷了防滑漆、小区的树木修剪了、电动车有了专门停放的地方……小区迎来了新面貌，物业公司的服务也步入了正轨，通过每年确定当年维修项目，避免物业公司无目的地安排维修工程，实现了量入为出，收支整体可控，既实现了小区基本设施维修养护，又保障了物业公司的正常运转。

经过此事，业委会工作得到了业主们的广泛支持，这也让业委会坚定了小区治理走法治化道路的信心。田晓昕的帮助让大家觉得，法官不是高高在上地坐堂问案，而是就在人民群众身边。田晓昕还告诉业委会，北京各区法院在北京市高级人民法院的统一部署下，都在打造“无讼社区”，并介绍了很多创新探索。受此启发，业委会设立了单元楼门长、挂意见箱、设立每周六业主接待日，并且每月召开业委会与物业公司的联席会，听取物业工作情况汇报。在田晓昕的指导下，业委会还成立了纠纷调解委员会，将矛盾化解在家门口，把诉源治理工作推向深入。

来源：人民法院报

作者：戴睿狄