近日，市政务服务中心自然资源和规划窗口收到关于“没有合法用地手续的房屋能否翻新、翻建”的咨询电话较多，为详细解答群众疑难困惑，系统全面地解析相关政策，小审就与大家一起听听相关部门的大白话。

Q

没有合法用地手续的房屋包括哪些情形？

没有合法用地手续，也就是违法用地，不仅是指占了耕地等农用地，未经批准占了建设用地、未利用地，也同样是违法用地。认定是不是合法用地，主要综合考虑五大因素：

一是规划问题。主要看是不是符合土地利用总体规划；涉及农用地的，符合规划的没收，不符合规划的拆除。

二是地类问题。地类包括农用地、建设用地、未利用地三大类；农用地又分为耕地、林地、草地、园地等，建设用地分为经依法审批的和未经依法审批的（也就是无权源建设用地），未利用地是指农用地和建设用地以外的土地，如荒草地、盐碱地、沼泽地、沙地、裸土地、裸岩等。

三是转用问题。农用地和未利用地转为建设用地，必须履行转用审批手续，这叫用途管制，农村集体所有的土地转为国有的，还要办理征地手续。

四是供地问题。即使使用的土地已办理了农转用手续，但还没有办理供地手续，这种情形叫未供即用，同样不是合法用地（卫片图斑下发时，已依法办理农转用手续，但未办理供地手续，即开始占用土地，属于新增非农建设违法用地）。

五是登记问题。只有经过登记的建设用地使用权，才具有法律意义上的物权。即，这块地是不是属于你，要看登记，要看有没有不动产登记证。

Q

没有取得合法用地手续的房屋为什么不建议现在翻新、翻建？

2020年7月3日，国务院召开农村乱占耕地建房问题整治工作电视电话会议，提出对新增农村乱占耕地建房问题采取“零容忍”的态度。具体规定是：2020年7月3日以后，违法占用耕地新建、扩建、续建、翻建或非法出售的房屋，均属顶风违建。同时，提出对2020年7月3日之前的存量问题，从实际出发，试点先行，分步整治、分类处置，重点整治强占多占、非法出售等恶意占用耕地建房行为。

也就是说，以2020年7月3日为时间节点，之后的“零容忍”，之前的先搞试点，试点结束后，会出台具体处置政策，包括什么情形可以保留和补办手续，什么情形必须拆除或没收等。这就是为什么建议多年没有合法用地手续的（包括住宅类、产业类、公共公益类），先别轻举妄动！不动属于存量，等待国家出台政策，可能还有保留和补办手续的可能，如果非要现在翻新、翻建，只要被卫片发现，就属于顶风违建。

Q

“二调”“三调”“卫片执法”是怎么回事？

《土地调查条例》规定：国家根据国民经济和社会发展需要，每10年进行一次全国土地调查；根据土地管理工作的需要，每年进行土地变更调查。所谓“二调”，就是第二次全国土地调查，成果统计到2009年底。“三调”，就是第三次全国土地调查，成果统计到2019年底。

所谓“卫片执法”。简单说，就是现在发现违法用地，除基层日常巡查外，主要依靠天上的卫星，“卫片”就是卫星拍的照片，是土地和矿产执法中的发现违法占地、非法采矿的主要手段。比如，你没动工前，卫星转到你这块地上面拍了一张照片，你盖房子后，卫星转到你这块地上面又拍了一张照片。两张照片一比对，哦，这块地的颜色和形态都发生变化了，应该是有问题。技术人员根据变化后的照片，套合数据库里的有关信息，比如是不是符合规划，属于什么地类，占没占永久基本农田，是不是在保护区，有没有审批信息等，最后形成叠加了相关数据的疑似问题图斑下发到各地。基层执法人员拿到图斑后，根据坐标会找到实地进行核查，没有合法用地手续问题也就无处藏匿了。

（来源：市政务服务中心自然资源和规划局窗口）