图源：卡乐图片 贾琼/摄

5月17日，新一轮个人住房贷款优化政策发布，明确取消全国层面房贷利率政策下限、下调房贷首付款比例和公积金贷款利率。随后，全国各地相继推出了落地细则，多地还出台了取消限购、“以旧换新”等一系列调整优化房地产政策措施。

5月27日晚间，上海“沪九条”横空出世，成为一线城市楼市新政“先行者”。

从上海新政来看，在进一步优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求等维度的同时，对住房信贷政策的优化力度超出市场预期，包括调降首付比例10-15个百分点、下调房贷利率下限60-70BP，调整后首套房贷利率最低由4.1%降至3.5%。

此次上海切实刺激购房需求的同时，也让市场对一线城市政策调整的预期大幅升温。

调整限购

5月27日，上海市住房城乡建设管理委、上海市房屋管理局、上海市规划资源局、上海市税务局等四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（以下简称《通知》），提出调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”以及优化土地和住房供应等九条政策措施，更好满足居民多元化居住需求。《通知》自2024年5月28日起施行。

《通知》明确调整优化住房限购政策。主要包括七个方面：一是非本市户籍购房社保年限由5年调整为3年；二是非本市户籍单身人士可购买外环内二手房；三是人才购房由3年改为2年，范围由产业片区扩大为行政区；四是取消离婚三年合并计算限购套数的政策；五是取消赠与5年内计入赠与人住房套数的政策；六是支持企业购买小户型二手房；七是多子女家庭可额外增加一套购买名额。

《通知》进一步缩短非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限。将非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从“连续缴纳满5年及以上”调整为“连续缴纳满3年及以上”；新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房相应从“连续缴纳满3年及以上”调整为“连续缴纳满2年及以上”，自贸区临港新片区的非沪籍人才购房继续执行“连续缴纳满1年及以上”规定。

与此同时，通知明确，扩大重点区域非沪籍人才以及非沪籍单身人士购房区域。立足促进区域职住平衡，将新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房区域，扩大至所在区全域；非沪籍单身人士购房区域，扩大至外环内二手住房。

“非沪籍单身人士购房扩大到外环内二手住房，换言之，现在外地户口单身人士可以在全市购买1套二手房。这一举措可以让买家有更多选择余地，如果选择购买外环内二手房也意味着盘活存量市场，让改善型买家有机会卖掉手里的二手房再去购买新房，有助于打通新房和二手房之间的置业链条。”上海中原地产资深分析师卢文曦称。

中泰证券研究所政策团队首席分析师杨畅表示，上海房地产政策措施做出了积极调整，率先表明了核心城市、一线城市对中央要求的响应。

“通知明确提出，扩大重点区域非沪籍人才以及非沪籍单身人士购房区域，尤其是‘非沪籍单身人士购房区域，扩大至外环内二手住房’，而且大幅降低了社保年限要求，这意味着将外环内的二手住宅，向刚性需求积极放开。”杨畅表示。

史上“最低首付比”

除了限购放宽外，上海此次政策还明确优化住房信贷政策，从商贷和公积金贷款、首付比例、利率、额度等多个维度持续降低房贷成本，并提出“探索通过国有平台公司等主体收购、趸租适配房源，优化住房保障供给”。

《通知》提出优化住房信贷政策。主要通过降低商贷利率、降低首付比例以及提高公积金贷款门槛等为购房者减负。

一是商贷首付首套从30%降为20%，二套首付由50%降为35%，重点六区为30%；二是商贷利率首套由4.1%降为3.5%，二套从4.5%降为3.9%，重点六区为3.7%；三是公积金贷款额度由首套120万元调整为160万元（多子女家庭再上浮20%），二套贷款额度由100万元调整为130万元。

值得关注的是，此次上海落实“517”政策，将首套住房最低首付款比例调整为不低于20%。对此，上海易居房地产研究院研究总监严跃进点评称：“上海是‘517’新政后，一线城市中首个出台’一揽子’政策的城市，包括系统性降首付、降利率，优化限购等，目前，从首付来看，这是上海历史上最低的首付比例，上海楼市自此迎来历史上的政策宽松期。”

购买首套住房的职工，个人公积金最高贷款额度提至80万元，家庭公积金最高贷款额度提至160万元。多子女家庭贷款购买首套住房，最高贷款额度在此基础上上浮20%，即最高可达192万元。购买二套改善型住房的职工，个人公积金最高贷款额度调整至65万元，家庭公积金最高贷款额度提高至130万元。

由此来看，此次调整后，上海作为一线城市的商贷首付执行比例已经与全国水平贴近。而房贷利率方面，首套房下调幅度高达60BP，即由LPR（贷款市场报价利率）-10BP调整为LPR-45BP，加上今年LPR降息25BP，二套房贷利率下调幅度也在60-70BP。公积金贷款方面，除了此次额度提升，此前上海已经跟进“5·17新政”将公积金贷款利率下调。

易居房地产研究院研究总监严跃进表示，此次上海出台一揽子房地产政策，将发挥积极作用和效应。

首先，政策立足房地产市场供求关系新变化、人民群众对优质住房新期待，同时充分结合近期国家调整优化住房信贷政策等精神，充分体现上海因城施策、综合施策导向。其次，此次政策统筹市场和保障、存量和增量，在提升住房品质、促进职住平衡同时，更好满足了居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。另外，政策落地和实施，将更好引导市场预期和增强市场信心，也将进一步促进上海房地产市场平稳健康发展。

一线城市调整预期升温

作为重要的楼市风向标，北上广深的政策调整具有更强的信号意义。

有业内分析预计，其他三个一线城市及其他各省市也会积极跟进，特别是现在仍保留限购的七地（北京、广州、深圳、石家庄、海南、天津）大概率会在现有限购的基础上进行调整。

尤其在“517新政”后，市场对一线城市房贷利率加点、首付比例调整的预期和讨论增加。近期广东市场利率定价自律机制按照因城施策原则，对部分城市的差别化住房信贷政策作出调整，但调整范围是除广州、深圳外的19个城市。

此次上海先行，给市场带来更高预期。从房贷政策来看，尽管房贷利率整体已经处于历史低位，但相比之下，一线城市的商贷利率仍高出全国水平，这一差距随着近期新一轮政策落地将变得更加悬殊。据了解，截至今年4月末，全国343个城市中已经有67个取消了首套房贷利率下限。而据华泰证券的数据，目前仅一线城市首套房贷利率高于3.75%，仅8城二套房贷利率高于4.15%。

从“517新政”内容来看，主要从首付比例、全国层面利率政策下限、公积金贷款利率三方面为购房者减负。中指研究院市场研究总监陈文静此前表示，上述几条政策一线城市同样存在下调空间和预期，以进一步降低购房者置业门槛。不过，也有机构人士表示，一线城市未来走向仍取决于市场表现和情绪，考虑到存量与增量差异等因素，整体可能还是维持偏谨慎态度。具体到数据层面，关键是看前期政策助推的小高峰会否持续。

在此背景下，有市场人士分析，上海新政内容丰富且安居导向明显，提振市场信心和需求的效果可期。国家统计局数据显示，截至4月，北上广深四大一线城市中，仅上海新建商品住宅价格维持在同比和环比正增长，其余三大城市降幅有扩大趋势。二手房方面，四大一线城市房价同、环比仍处于负增长，且除深圳外降幅仍在走阔趋势中。

来源：微信公众号“财智头条”综合自：第一财经、证券时报、新京报、中国新闻网等

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