《土地管理法》第六十四条规定，集体建设用地的使用者应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确定的用途使用土地。对不按照批准的用途使用集体建设用地，比如在宅基地上建厂房，在农村以养老院名义办理用地和规划手续，实际建的是私人别墅、庄园等，如何处理呢？

对不按照批准的用途使用集体建设用地，《土地管理法》没有处罚措施，第六十六条只是规定可以收回土地使用权。如果涉及处罚，可适用《城乡规划法》第六十五条。

《土地管理法》第六十六条　有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权：

（一）为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；

（二）不按照批准的用途使用土地的；

（三）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。

依照前款第（一）项规定收回农民集体所有的土地的，对土地使用权人应当给予适当补偿。

收回集体经营性建设用地使用权，依照双方签订的书面合同办理，法律、行政法规另有规定的除外。

《城乡规划法》第六十五条　在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

难题

依据《土地管理法》第六十六条，村集体可以收回土地使用权。对地上建筑物如何处置，《土地管理法实施条例》第四十一条规定，入市的集体经营性建设用地，用合同方式约定建筑物处理方式。那没入市之前的，合同约定也不明确的，怎么处理呢？只能是协调解决。

依据《城乡规划法》第六十五条，可以由乡镇政府拆除，但如果没有编过城乡规划，是不能适用《城乡规划法》的。

面临的新问题

2019年9月30日，农业农村部印发了《关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》，提出鼓励利用闲置住宅发展符合乡村特点的休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、文化体验、创意办公、电子商务等新产业新业态，以及农产品冷链、初加工、仓储等一二三产业融合发展项目。支持返乡人员依托自有和闲置住宅发展适合的乡村产业项目。

《土地管理法》第六十二条规定：鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

也就是说，现行的法律和政策是允许而且鼓励宅基地改变用途的，当然主要是为了盘活用好闲置宅基地。

但改变原批准用途，首先要符合规划，需要办理乡村建设规划许可证，但实际情况是，相当一部分地方原来就没编过村庄规划，新的村庄规划有的正在编，有的还没编。现在村庄规划是国土空间规划的详细规划，国土空间规划都没定下来，村庄规划如何编？没有村庄规划的，怎么符合规划呢？

另一个现实问题是，对农村集体经营性建设用地入市，最新的要求是：试点先行，暂不全面推开。所以，想通过正常渠道改变集体建设用地原批准用途，这条路暂时还很难走通。

来源：自然微论坛