风口财经首席记者 刘晓

　　据央行网站1月5日晚间消息，近日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

　　住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩、动态调整，有利于支持城市政府科学评估当地商品住宅销售价格变化情况，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持刚性住房需求，形成支持房地产市场平稳健康运行的长效机制。

　　如何理解首套住房贷款利率政策动态调整机制？建立该机制有何意义？1月5日晚间，风口财经连线采访了招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼。

　　风口财经：您如何理解首套住房贷款利率政策动态调整机制？这和之前的政策有何不一样？

　　董希淼：2022年5月，央行、银保监会发布通知，将购买普通自住房的首套商业性个人住房贷款利率下限调整为相应期限LPR减20个基点，二套住房贷款利率下限不变。2022年9月，央行、银保监会阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限，符合条件的城市政府可自主决定在2022年底新发放首套住房贷款利率下限，二套住房贷款利率政策下限仍然不变。

　　近日，央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。这是对前期放宽首套房贷利率下限政策的延续和深化。与2022年9月的临时性政策相比，该机制核心在于“动态调整”，即首套房贷利率下限在一定条件可放宽或收紧——新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套房贷利率政策下限；新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应恢复执行全国统一的首套房贷利率下限。

　　风口财经：建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，有何意义？

　　董希淼：建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，是差别化住房信贷政策的具体体现，具有积极意义。

　　一是有利于“因城施策”，授权地方政府根据本地房地产市场情况调整首贷房贷利率下限；

　　二是有助于地方政府和金融机构及时、灵活地根据市场变化情况，对首套房贷利率下限进行适时调整；

　　三是有助于降低居民住房消费负担，更好地支持刚性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

　　值得注意的是，首套住房贷款利率政策动态调整机制调整的是首套房贷利率下限，而不是首套房贷利率，房贷如何定价仍由银行与客户商定。在当前房地产市场较为低迷、居民住房消费需求不振的情况下，预计多数银行对多数客户将实际执行房贷利率下限。未来一段时间，首套房贷利率下限可能在3.5%-4.1%，此前7折房贷利率最低到3.43%。

　　风口财经：在您看来，下一步，支持房地产市场平稳健康发展的政策发力点在哪？

　　董希淼：2023年中国人民银行工作会议提出，落实金融16条措施，支持房地产市场平稳健康发展。当前，房地产市场仍然较为低迷，商品房成交量和成交金额同比下滑明显，市场信心和预期不振。从2022年金融数据看，住户贷款特别是住户中长期贷款增长乏力，是拖累人民币贷款增长的重要因素，反映出居民住房消费意愿和能力仍然不足。因此，更重要的是要从需求侧发力，提振居民购房消费意愿和能力。

　　为此，2023年应进一步加大差别化住房信贷政策实施力度，加快采取下调首付比例、取消“认房又认贷”、降低贷款利率等措施进行优化。目前住房信贷政策调整，主要集中在支持刚性住房需求，应在如何更好地支持改善性住房需求方面采取更有力的支持措施，二套住房贷款利率下限也应进行适当调整。对限购政策，也应适当调整，如适当放开一二线城市限购政策，允许结清贷款的居民购买第三套住房。