中国小康网 独家专稿

　　文|《小康》·中国小康网记者 于靖园

　　楼市政策趋于宽松已成共识，尤其是在需求端，有机构预测，将出现三大调整：一是首套房的认定标准扩大，“认房又认贷”政策将松动，大概率会取消“双认”;二是下调二套房的首付比例;三是取消限购，除一线城市外，2023年限购或将全面松动。

　　定基调 2022年底的中央经济工作会议释放了房地产政策保稳、保住、防险的三大基调。摄影/宁颖

　　“北京楼市：明年不悲不喜，买对赚，买错跌，会买是关键!”

　　2022年的最后一天，北京丰台区我爱我家一处分店的销售经理发了关于“明年楼市”的朋友圈。在这一天，细心的人们会发现，自己微信朋友圈里来自我爱我家、链家、安居客等房地产销售机构的销售经理都开始发出“看好2023年楼市”的文章、信息。

　　稳步地发展 恢复性增长

　　2023年，房价会不会涨?该不该买房?该买哪里的房?……新年伊始，关于“房”的问题依旧是老百姓心头最关注的问题之一。2023年楼市走势究竟如何?会有哪些变化?无论是购房者、业界专家，还是从业人员，都紧紧关注着“2023年楼市”的动态。

　　回望2022年，从上半年多地松绑楼市调控，到下半年保交楼纾困基金、“金融16条”、“三箭齐发”等等，政策面的宽松趋势已经十分明确。

　　而2022年底的中央经济工作会议也释放出关于楼市发展的重要信号。2022年12月15日至16日，中央经济工作会议在北京举行。会议指出，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

　　中央经济工作会议释放了房地产政策保稳、保住、防险的三大基调。展望2023年，“政策层面的宽松趋势有望延续并有所加码，楼市在稳中上升”这是大部分专家学者和业界人士所认为的最有可能的走势。

　　“由于受到疫情的影响，中国经济增长放慢，中国楼市也进入了一个比较低谷的时期。但是随着疫情政策的调整，全国各地都出现了拼经济促发展的高潮，中国经济迎来了一个新的增长阶段。经济与楼市是互相影响的。”深圳大学副教授马春辉表示，经济发展有利于楼市的稳定和发展，楼市的发展为经济发展注入新的动能。为了解决中国楼市的结构性问题，国家在宏观经济层面出台了很多支持稳住楼市发展的政策，可以预计到2023年上半年，楼市的宏观政策效应会显现出来。楼市在支持经济发展、稳定经济大盘中仍然会起到支柱产业的作用。“因此，2023年中国楼市总体上的一个趋势是稳步地发展，恢复性增长。”

　　在供给端方面，房企融资链条有望进一步畅通。贝壳研究院认为，2023年市场供应端基调以盘活存量去库存为主。影响供给侧的关键变量为供给量和价格的变化。

　　贝壳研究院的报告指出，新房供应逻辑由“投资推动”转为“需求拉动”。过去行业逻辑为高杠杆驱动规模增长，投资拿地受市场景气度影响较小，因此供应端往往领先需求端变化。现在逻辑反转，企业投资需要高度依赖经营现金流，依赖销售回款，需求变化领先供给调整。

　　报告显示，二手房供应量稳定增长。贝壳研究院监测的重点50城的当前库存房源量较2021年末上升14%，2021年末较2020年末上升13%，二手房库存供应量变化基本稳定。受整体市场景气度影响，2022年二手房流通速度减慢，新增房源量较2021年同样有所下降。原因是价格下跌下消费者预期不强，购房意愿减弱，以换房为主导的市场，不买也就意味着不卖，所以新增库存变化幅度相对平稳。

　　贝壳研究院的报告还给出了供应价格预计先降后稳的预测。由于项目滞销、土拍热度不高等因素，各地对新房项目备案价下调幅度的容忍度提高。随着政策对房企支持力度的增加，企业在项目定价的自主权提高，这会使得滞销盘或库存项目有更灵活的定价空间。企业要改善资产负债表，外部融资支持固然重要，但现金回款仍处首要地位。2023年需求面尚未完全企稳之前，企业依然有以价换量的动力，新房供应价格有进一步下行空间。

　　重拾购房信心

　　需求端的恢复将是楼市好转的核心关键。业内分析人士认为，需求端的相关政策在2023年有望加大力度。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，当前商品房市场需求端比较疲弱，对于解决供给端保交楼、风险处置是不利的。毕竟，想让外部资金来输血，首先得恢复市场和企业自身的造血功能，否则外部资金是不愿意进入的。所以，市场需求端需要保持一定的活跃度。

　　诸葛找房数据研究中心报告提出，2023年各地需求端的政策宽松将主要体现在三个方向：一是首套房的认定标准扩大，“认房又认贷”政策将松动，大概率会取消“双认”;二是下调二套房的首付比例;三是取消限购，除一线城市外，2023年限购或将全面松动。

　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，随着政策不断加大对优质房企的信用注入，房企的融资能力重新建立起来。虽然2023年部分房企的压力还不能排除，但消费者对交付违约的担忧将会降低。

　　在一系列政策支持下，房企融资环境持续改善。但要想让楼市真正走出低谷、步入良性循环，还需要购房者重拾购房信心。

　　疫情防控政策优化，奠定了2023年房地产复苏的基础。

　　“随着国内疫后经济重启，居民收入有稳步增长的趋势，大家的购房意愿也有所回调。”深圳从事房地产金融工作的梁小碧说道。

　　贝壳研究院2022年Q4消费者置业信心调研数据显示，计划在未来半年内购房的比例显著回升。其中，二线城市半年内有购房计划的比例达到21%，比三季度明显提升。一线城市从三季度开始持续回升，目前该比例已经超过二季度水平。

　　“2023年要不要买房?”“2023年的房租会不会涨?”不少在一线城市居住的“无房人士”，持续关注着关于房价的每一个动态。“希望新的一年，能圆一个住房梦。”

　　房价方面，许小乐认为，随着越来越多消费者开始入市，预计2023年市场交易量价迎来温和修复，上半年房价将逐步企稳回升。但是在“房住不炒”政策框架下，并不会出现报复式大涨。

　　诸葛找房数据研究中心报告认为，2023年一线城市率先复苏，核心城市、核心商圈成交比重上升。高能级城市人口聚集效应不断放大，房价中长期可期;三四五线城市不及中心城市，中长期房价上涨动力不足。

　　据贝壳研究院测算，尽管2022年几乎所有城市房价都出现普遍下跌，但一线城市、长三角、大湾区、成渝都市圈这些好的区域与3年前相比，房价依然在稳定上涨。

　　(《小康》·中国小康网 独家专稿)

　　本文刊登于《小康》2023年2月上旬刊