凤岗镇官井头村曾是东莞“旧改”先锋，2011年以来，相继启动实施了5个改居商类项目。官井头片区也由东莞的边缘区域，发展成为莞深融合的前沿地带。

然而，随着深圳龙岗房价上涨，村民改造意愿逐渐强烈的同时，拆迁补偿期望过高。同时由于历史遗留原因，土地所有权人与土地使用权益人不一致，难以确认改造意向，“旧改”成了难啃的“硬骨头”。

2023年1月份，东莞出台实施“旧改”新政，启动新一轮城市更新工作，并制定全市统一的补偿安置核算指引，官井头“三旧”改造再次提速。如今，官井头村通过村企合作，打造高品质产业空间，携手油官现代产业园区，持续推进“产城人”深度融合，打造为凤岗镇产城融合东部门户、莞深融合重要的节点。

▲项目区位图

▲片区现状图

十年启动实施5个旧改项目

官井头村位于凤岗镇东南方向，东倚官井头水库，北邻南门山森林公园，距离深圳龙岗中心区不到2公里。改革开放以来，凭借得天独厚的地理优势，官井头一跃成为东莞村组经济发展的缩影，书写了强村富民的奇迹。

但由于历史条件的制约，早期的规划，无法满足官井头村新时代的发展要求。一些高耗能、高污染、低效益的工业企业，挤压了官井头创新发展的空间，老旧的厂房、建筑和设备，带来安全隐患，也影响城市品质。

2011年，官井头村成了全市首批“三旧”改造试点村，启动了“名流置业项目”。

“项目的地块原址是个电子厂，不改的话，会一年不如一年，改的话，还有些生机。”官井头村党委书记曾学松回忆，毅力电子厂于1994年落户官井头村，厂子规模大，占地足有16万平方米，高峰时员工达到3万。经过近二十年的发展，该电子厂逐渐没落，效益低下，建筑老化。通过“工改商”，名流置业项目给当地重新带来了人气和活力。

名流置业项目的成功，不仅美化了村容村貌，还盘活了土地，腾挪出更多发展空间，为官井头村产业发展注入新活力，壮大了集体经济，推动官井头村实现了第二次腾飞。当年，该村集体经济收入高达1.63亿元。

尝到甜头的官井头紧跟旧改政策，适时调整旧改模式，成功实施了龙城雅郡、世城置业等五个“旧改”项目，扩大了集体资产规模。截至2022年底，官井头村组经济总收入约2.1亿元，村组净资产总计2.28亿元，位居全市村（社区）第7名。

投入16亿元打造低成本产业空间

在大力推动城市更新的同时，官井头采取积极措施，使发展成果惠及全体村民。2013年竣工的官井头村农民公寓，就是一项深得民心的民生工程。

公寓是用村内“三旧”改造项目的收益建造，共有32栋总计550套住房。公寓内配套建设了体育中心、综合文化服务中心、地下停车场等，公寓外还配套建设了官井头中心公园。

“公寓楼建好后，村民们作为股东，每个人都能分到50平米的房子，假如一家有四口人，就能分到200平，后来村集体的经济效益好，又给每个人发放装修补贴，相当于一分钱都不花就能住上新房子。”曾学松告诉记者，目前大部分村民住进了新家。

“三旧”改造翻新了官井头的住宅和商业区，也加速推动莞深融合。作为莞深融合的前沿阵地，占地10.3平方公里的官井头，按照“宜工则工、宜居则居、宜商则商”的原则，加速打造“产业+商住+生态”相融的高质量融合片区。

其中，在龙平西路两侧，承接平湖片区至龙岗中心区的产业人流，通过“工改居”打造为商住圈；滨河北路小步工业园区一带以发展产业为主，定位为产业圈，通过连片工改工，携手打造占地2933亩的油官现代化产业园区，从而更好承接深圳外溢的产业和生活服务功能；依托良好的生态禀赋，打造官井头水库至南门山森林公园的生态长廊，构建宜居生态圈。

以前的“工改居”项目，大多数是一锤子买卖，给集体经济带来收益有限。立足集体经济可持续发展，官井头推动“工改工”项目。在白石窝区域有一块工业用地，已有72万平方米用于中集项目建设，另有25万平方米工业用地返还给官井头村。

“官井头拟投资约16亿元，将25万平方米地块打造为低成本产业空间，引入医疗器械、大健康等产业。导入企业全部投产后，将为集体经济每年带来上亿元的收入。”曾学松说。

全方位加强与深圳对接

在官井头南部片区，聚集了一个个现代化居民小区，给官井头增添都市气息。曾学松表示，自大运城邦、名流置业等小区建成并投入使用以来，已经有三万余人入住。

“官井头居住人口约6万人，起码两万人来自深圳，周边楼盘项目70%是深圳客户。他们在龙岗工作，在官井头居住。”曾学松说，之所以越来越多的深圳人选择来官井头村置业生活，一方面是因为官井头村区位优势明显，一方面是官井头村生活条件便利。

可以预计的是，随着深圳地铁十号线的规划建设，将进一步加强对深圳及周边区域人员的吸引，越来越多的人员将聚集在官井头村。

2023年1月，东莞印发《关于聚焦先进制造打造高品质空间 全面加快“三旧”改造的实施意见》，创新设立“公开招引实施主体”模式，启动新一轮城市更新工作。

目前，官井头东片区中部商住类单元一、单元二正按公开招引实施主体政策推进，两个单元改造面积为19.95公顷，计划投资额为70亿，将实现居住、幼儿园、小学、公园绿地、政府发展备用地等功能。

据介绍，世城悦湖花园项目将于今年10月建成，在建中的大运万科城项目将于2025年完成建设，官井头村振扬项目将于2027年建成。位于中部的丹兴祥龙居住类更新单元，官井头东片区中部商住类单元一、单元二预计年底挂牌，明年动工。

凤岗镇城市更新中心有关负责人表示，官井头片区将持续推进“产城人”深度融合，与凤岗北片区一起打造城市次级公共中心，建设具有区域影响力的宜居宜业现代新城。

坚持制造业当家和城乡品质提升为导向，官井头全方位加强与深圳地区的对接，加快推进“三旧”改造，不断拓展高质量发展空间，增强发展新动能，逐步发展成为莞深融合桥头堡。

文字：记者 吴金华

图片：受访单位供图

编辑：李世英