城市更新和城市建设是一项民生工程、系统工程，与市民利益息息相关，处理不得当有可能成为影响社会和家庭稳定的“导火索”。在青岛市有这么一群律师，他们深入建设工地，与居民面对面以事释法，用“法”护航城市建设，用“理”调解拆迁矛盾纠纷，用“情”驱动拆迁利益分配，在城市建设中当好“明白人”“贴心人”“公正人”。
法律护航，做城市更新和城市建设的“明白人”
城市更新和城市建设中，城市的规划和布局、历史风貌的保留、居民房屋拆迁补偿是难点也是重点，特别是旧房的面积核准、房屋继承等存在着大量的历史遗留问题，往往都是城市更新过程中难啃的“硬骨头”。青岛市律协积极跟进，成立了由600多名律师参加的“城市更新和城市建设服务团”，服务团根据服务项目设置了8个法律服务专班。服务团印制了《法律服务工作手册1.0版》，编印了《城市更新法律服务手册》《城市更新重点政策法规汇编》，编印“法律服务清单汇编”，制定“纠纷调解公证鉴定工作指引”，研究建立化解纠纷案件模型等；“法规政策指引服务专班”由市人大代表和政协委员牵头，他们结合青岛市城市建设的实际，先后开展了《青岛市历史建筑和传统风貌建筑保护利用条例（草案）》《青岛市违法建设治理条例（草案）》《青岛市违法建设治理条例（征求意见稿）》《青岛市停车场条例（草案）》《青岛现代水网建设规划（征求意见稿）》等调研和广泛征求意见；在历史城区保护更新、邮轮港区开发建设、旧城旧村改造、停车设施建设、公园建设中为有关部门提出法律解决建议；“旧城旧村改造建设服务专班”就部分片区的“毛地出让”“小产权房”等问题提供化解思路；在张村河片区村庄改造启动时，山东（齐鲁）律所的律师通过反复研判论证，协助崂山区确定了以《土地管理法》第六十六条实施收回集体土地使用权这一模式推进村庄改造；“公园服务专班”为浮山坟墓迁移、违章建筑整治等方面研讨解决方案；“历史城区保护更新服务专班”为项目落地实施、有序推进提供法律方案，在中山路地标百盛商厦转让等交易事宜中提供商务谈判、合同文件准备到签约咨询等全流程法律服务，为青岛市历史城区保护与发展奠定了基础。
城阳区某街道办事处需对青岛某实业公司经营仓库所占用的土地及地上建筑物进行征迁，齐岳律师事务所受聘项目接手后，律师团队先研判项目要解决40余家租户的租赁纠纷，梳理出存在法律风险。然后对项目涉及的房屋补偿面积、补偿项目、补偿金支付方式等需要谈判事项，逐一进行分析，制定了详细的谈判方案、流程、进度计划，主导参与项目的谈判和各种协议等法律文书的起草和签订。段和段（青岛）律师事务所在青岛北站交通商务区TOD项目建设中，由律师牵头的团队，为其提供土地储备整理、项目用地获取、规划设计、开发建设、招商引资、运营管理、合资合作等全程法律服务。
下沉社区，做房屋拆迁和搬迁补偿居民的“贴心人”
张村河片区是青岛市确定的重点更新片区，这里涉及12个社区、7600多户（约20634人），外来人口约6万人，总拆迁面积约320万平方米。
在这个片区的拆迁签约现场，来自山东青大泽汇律所的16位律师，8张桌子依次按照析产、买卖、继承、遗产处置等排开，面对面接待居民，逐一答复他们的诉求。
在工地上，他们参与修订了《致社区居民的一封信》《崂山区中韩街道李家下庄社区村庄改造住宅房屋搬迁安置补偿方案》等告知性文件；告诉居民及时了解“分家单”“公证书”、遗嘱、法院文书的规范和要求，为居民提供了《析产协议》《面积转移单》，在社区居民中，对搬迁补偿政策进行综合解读，对继承、析产等方面出具材料。山东齐鲁（青岛）所律师从提供法律风险论证、出具法律意见书，到参与各项会议，对片区改造的法律风险、路径进行全方位地评估、分析。起草了《居民代表会议决议》《村改协议》《资金监管协议》《社区改造住宅房屋搬迁安置补偿方案》等文件，为居民打下依法进行城市更新和城市建设的法治思维。
在王家村搬迁的服务过程中，青大泽汇律所律师在审查村民的房产材料时发现，村民王某有两儿一女、两套房产，在王某夫妇去世后，他的两个儿子将两处房屋平分为每人一处。女儿小王并未参与两处房产的分配。律师找到王大、王二后，向王家两兄弟释明，其妹妹小王也有房产的继承权。王大、王二兄弟认为妹妹已经出嫁，按照当地的村俗，女儿没有继承权，更无权享有房子的搬迁利益。律师告诉王家兄弟，若小王妹妹明确表示放弃继承，应签署书面的放弃继承声明书。通过法律普及和讲解，王家兄弟认识到自己思想认知上的错误，主动联系自己的妹妹，并给妹妹部分搬迁利益。在律师的帮助下，兄妹三人签署了析产协议，妹妹配合两个哥哥顺利签署了搬迁补偿协议。
在张村河搬迁项目的析产现场，曲某是家中的独子，其父母、爷爷、奶奶都已去世。青大泽汇律所律师发现曲某的父亲是先于爷爷去世，曲某还有一个姑姑在世。便向曲某释明，曲某无法独自对房产进行析产，他的姑姑对于其父母的房产有继承权，因此需要其姑姑到场。曲某对此有些不理解。面对曲某及围观村民的疑惑，律师们将法定继承相关法律规定，向曲某及现场村民做普法：在没有遗嘱的情况下，要按照法定继承进行财产继承。由于曲某的父亲先于爷爷去世，爷爷是作为父亲的法定第一顺位继承人，因此爷爷有权继承父亲的财产；随后爷爷去世，姑姑作为爷爷法律上的第一顺位继承人，是有权继承爷爷已经继承的父亲的遗产。在律师的详细讲解下，曲某最终明白了姑姑享有继承权的原因，经过与姑姑多次协商，其姑姑签订了放弃继承声明。在规避了可能存在的各类风险之后，法律服务团队最终为曲某出具了析产协议，同时也为村民进行了一场别开生面的法律课。
山东青大泽汇律所律师在张村河片区重点项目工作中，为居民办理了180处房屋的析产文件，为500套房屋的搬迁安置补偿协议签约，接待了群众法律咨询300多人（次）。仅用4天时间，为金家岭街道王家村社区村庄改造项目的649处房屋的搬迁、安置、补偿协议签订提供法律服务，签约率实现100%。
诉调对接，做城市更新和城市建设的“公正人”
城市更新项目中，法律服务团队遇到的类型最多的是房屋的继承和搬迁补偿的分配。在城区旧房买卖反悔纠纷的案例占比很大。十年前，同村的买方王某与卖方李某平时往来密切，李某当时因为家中急需用钱，便打算将家里无人居住的老房卖出去。恰好王某家因增添人口也有意在本村买房，双方一拍即合，当即签订了房屋买卖协议。王某当场支付房款，李某当场把集体土地使用权证原件交付给王某，房屋亦交付王某使用。但一直未催促办理过户手续。当王某拿着房屋买卖协议原件、房款支付的收据及产证原件到签约现场签订补偿协议时，李某突然出现，阻挡王某签约，表示房子在自己名下理应归自己所有。青大泽汇律所的律师一面安抚双方的情绪，一面从法律层面上对李某进行分析讲解，告知李某房屋买卖协议是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，王某已经缴纳了购房款，并实际占用房屋，是合法的被搬迁人。李某在经过律师的讲解及协调下，配合王某签订搬迁补偿协议。
根据《土地管理法》的规定，农村的宅基地只能在本集体经济组织内流转，据此本村人与外村人所签订的房屋买卖协议无效，亦无法办理房屋的过户手续。但是房屋买卖协议的签署是双方真实意思表示，很多买房人亦在被搬迁房屋里生活居住多年，理应享有部分搬迁利益。在处理此类房屋的搬迁时，需要房屋的产证登记人与实际居住人先行进行析产，确认搬迁利益的权属分割，然后双方根据权属分割协议（析产协议）签署搬迁安置补偿协议。在王家村搬迁的服务过程中，来自北京地区的买方纪某几年前因工作原因向村民曲某全款购买了一处房屋，一直居住至今，集体土地使用权证的原件亦在纪某手里。纪某的儿子在得知搬迁消息时，从北京赶到青岛协助其父亲办理相关搬迁事宜。纪某的儿子认为此种情况自己应得到全部搬迁利益。但村民曲某认为结合青岛地区的司法判例，双方应得到50%的搬迁利益。纪某一家认为存在地方保护，拒不配合签署析产协议。律师多次向纪某及其儿子讲解相关的搬迁政策及法律规定，使纪某一家接受了律师的调解方案，双方签署析产协议、搬迁安置补偿协议。
在株洲路打通工程土地征收过程中，涉案五处房屋应全部拆除。山东齐鲁（青岛）律师事务所律师代理了崂山区人民政府依法申请对株洲路打通工程用地范围内的五处房屋实施司法强制执行的案子，并先后代理行政复议、行政诉讼，办理社会稳定风险评估，递交执行申请书及相关证据材料后，经法院裁定准许执行，被征收土地上房屋的依法拆除。
在城阳区河套街道东河套社区旧村改造回迁项目中，国浩律师（青岛）事务所律师入驻棚改指挥部及社区，协助拟定回迁方案、回迁协议等材料，开展法治宣传，提供法律咨询，做出风险评估并出具法律意见书，181户居民全部选定房屋，改造项目中第一个完成拆迁、第一个竣工验收、第一个顺利回迁的项目。（青岛晚报 记者 徐美中）