广州某楼盘（资料图）
提供“卖一买一”一条龙服务，涉及10个行政区的140多个房地产项目
羊城晚报全媒体记者 徐炜伦 陈玉霞
5月22日，广州市房地产行业协会、广州市房地产中介协会正式推出全市住房“以旧换新”活动倡议书，活动首批共发动全市122个房地产项目和12家房地产中介机构参与。活动预计持续半年时间（2024年5月25日至11月24日），旨在加快广州市一二手商品住房流通，提升交易便利度和通畅度，降低交易成本，更好满足居民刚性和多样化改善性住房需求。
此前，5月15日，广州市花都区已率先在区域范围内开启住房“以旧换新”，共25个房地产项目参与。加上此次项目名单，广州全市合计已有140多个房地产项目可提供住房“以旧换新”服务。
“换新”可选楼盘较多
据介绍，广州市住房“以旧换新”活动的参与对象主要由换房人、房地产开发企业、房地产中介机构组成。其中，换房人以自愿原则参与“以旧换新”活动，是计划出售所持二手商品住房（旧房）并在广州市内购买新建商品住房（新房）的消费者。
从122个参与“以旧换新”的楼盘项目名单来看，除越秀区外，广州其余10个行政区均有项目参与，项目单价从“1万多元”至“10多万元”不等，分布区域广泛、住宅类型丰富，可以满足多元消费者的换房需求。
广州市房地产行业协会相关负责人介绍，参与本次活动的房地产开发企业报名积极，其中以国企、央企项目居多，另有不少民营企业项目。参与活动的中介机构实力雄厚，平日占市场交易份额较大，是推动一二手市场加快循环的主力军。
根据参与活动规则，“以旧换新”的第一步是换房人通过项目名单（可在广州市房地产行业协会、广州市房地产中介协会微信公众号查询），联系相关企业或前往项目现场报名。随后，换房人在参与“以旧换新”活动的新建商品住房项目中选购新房，与房地产开发企业签订认购协议，缴纳新房订金。房地产开发企业在约定期限内（建议不少于90天）锁定换房人认购的新房房源。
参与活动的关键一步则是旧房成功售出与否。与花都区住房“以旧换新”政策要求房企、中介机构与换房人签订三方协议不同的是，广州全市“以旧换新”活动中，房企、中介机构可共同与换房人商议“出售旧房”的服务方案，换房人也可自行联系参与活动的中介机构挂牌出售旧房。随后，中介机构积极通过各种线上、线下渠道对换房人的旧房进行优先展示和推荐。
若换房人的旧房在约定期限内成功售出，换房人与房企按约定继续完成新房交易手续，此前缴纳的订金转为首付款部分；若旧房未能在约定期限内售出，换房人与房企按约定解除新房认购协议，房企应当无条件退还订金，换房人无需承担任何违约责任。
据了解，此前，部分知名房地产开发企业，如越秀地产、保利发展等，已率先与中介机构联手，启动品牌“以旧换新”活动。此次广州全市范围内的住房“以旧换新”活动，继续发挥民间资本和社会力量优势，以企业推动政府，让房地产市场力量先动起来。
缩短新旧住房交易周期
当前，上海、深圳、成都、南京等多个大中城市已启动住房“以旧换新”活动，其有何利好？广州市房地产行业协会副会长、深圳世联行集团首席技术官黎振伟表示，住房“以旧换新”激发了业主、房企和中介机构各方的积极性，特别是激发了业主换新的购房意愿，房地产开发企业与中介机构联合帮助业主销售旧房，可以进一步加快商品房在市场上流通，打通一二手市场的壁垒。
“专业机构联合卖房，远比业主个人卖房要快得多，房地产开发企业为保障业主未来有足够资金买新房，会尽力为业主以合理价格出售旧房，而不会实施压价销售。”黎振伟介绍，为了缩短交易周期，房企与中介机构发挥各自擅长的业务优势，可以为业主提供旧房整饰、多渠道销售、新房咨询、市场比价等“一条龙”服务，让新旧住房交易无缝对接，让业主们升级住房品质更方便、更安全、更快捷。
据介绍，参与“以旧换新”考验着房地产开发企业的运营能力，参与活动的房地产开发企业将成立专门服务“以旧换新”的团队，制定各自与业主和中介之间的优惠政策，通过与房企和中介机构的无缝对接，业主们还可以更加清晰透明地了解一二手房的市场价格，对购房做出更加科学理性的决定。
广州市房地产行业协会、广州市房地产中介协会后续还将继续增加参与“以旧换新”的项目和机构，完善住房“以旧换新”服务。
合同设计需更加清晰
广州市房地产行业协会、广州市房地产中介协会有关负责人介绍，住房“以旧换新”涉及买卖中介三方，且一二手市场联动交易，这一新生事物在交易流程、法律风险、合同履约等方面存在新的情形，需要多方进一步探索完善。
广州市人民政府外聘法律顾问、广东华宪润科律师事务所首席合伙人龚军伟认为，虽然住房“以旧换新”没有创造新的法律关系，但此类活动将之前彼此独立“卖一、买一”两个交易流程合二为一，且形成最终交易的条件和前提，这样的交易较之前而言更为复杂。
对此，龚军伟提出两点法律风险提示和建议。一是交易合同设计问题。在住房“以旧换新”活动中，销售旧房成为购买新房的前提条件，售旧买新两个行为结合起来成为“两步走”的整合交易内容。交易流程复杂了，就需要更加清晰的合同设计，以及各方更加清晰的权利、义务。
二是销售权益交割问题。合同履行过程中，如旧房未成功销售，房地产开发企业应无条件退还购房者订金，为防范风险，建议购房者选择实力雄厚的企业，信用评级高、业界口碑好的中介机构。特别是购房人自己要把整个流程梳理清楚，维护好自身的合法权益。