房地产公司面临倒闭，新买的房子该咋办？

昆山某房地产开发商因经营不善面临破产，而旗下开发的某住宅小区新建楼盘不仅一再推迟交房，还出现了质量问题。企业进入破产审查程序后，昆山市人民法院采用执破融合机制，仅用半年时间，盘活企业旗下资产，保障了业主权益。

新房刚到手

开发商却面临破产

“感谢法院作出的努力，最大限度地保障了我们业主的权益。”昆山某小区业主张女士说道。

4年前，张女士购买了昆山某置业公司（以下简称置业公司）三期开发的一处房产。按照合同约定，置业公司于2019年9月交房。

涉案小区及周边环境

但张女士收房时发现，房屋存在明显质量问题。经过双方协商，置业公司承诺将房屋修复后再交房。直到2021年，张女士才拿到了房子。

不过，拿到手的房子仍然存在漏水等质量问题。经过了解，张女士发现，小区内很多业主都遇到了相同的问题，部分业主甚至直到2022年才拿到了房子。

2022年10月，130余位业主来到昆山市人民法院起诉置业公司，要求其承担因房屋质量问题产生的维修费用及逾期交房违约金，涉及金额达3000余万元。

同时，还有27起以置业公司为被执行人的执行案件也进入到了昆山法院执行局，执行标的近4000万元，主要为要求支付工程款、销售服务费等普通债权。

法官办案

昆山市人民法院执破融合团队对置业公司的债务进行了调查发现，置业公司涉及的债务纠纷远不止上述所说的7000多万元。

原来，置业公司售房资金已被其控股股东使用，该股东已进入破产程序，置业公司获得了7亿余元分配款。

但置业公司因拖欠江西南昌某公司的债务，被冻结了5.8亿元，剩余的分配款也被其他各类债权人冻结。

经过调查统计，置业公司各类债务近20亿元。其中，拖欠的税款近5亿元，属于严重资不抵债。

不难看出，由于置业公司深陷各类经济纠纷，业主维权难度非常大。

仅半年时间处置纠纷

“执破融合”加速盘活资产

不过，法院经过调查发现，置业公司名下还有两处没有开发的土地，但已经被抵押给江西南昌某公司了。

“如果按照以往常规执行程序，先让公司破产，再对公司财产进行分配，可能需要两三年的时间，而且业主的利益也很难保障。”昆山市人民法院执行局副局长欧平介绍。

这一推断并非没有依据，根据测算，待开发地块虽然具有较高的开发价值和良好的市场前景，但如果直接将土地拍卖，拍卖价不足2亿元。

置业公司旗下两处待开发的土地

对此，昆山市人民法院组建了由执行法官和破产法官组成的合议庭，采用执破融合的机制来处理此案。

所谓“执破融合”，通俗理解是将均具有债务清理功能的执行程序与破产程序进行深层次融合，更好地发挥两项制度各自的优势，让“僵尸企业”快速退出市场，让有挽救价值的企业获得重生，有效助力“切实解决执行难”工作。

不难看出，如何盘活这块尚未开发的土地，不仅关系到置业公司的存亡，更关系到各方债权人尤其是业主的权益。

“如果项目建成，可以显著提升债权人的受偿比例，业主也能获得相应赔偿，但如何平衡各方利益，让地块开发重启则成为了摆在法院眼前的两大难题。”欧平介绍。

法院协商处置方案

于是，合议庭的法官一方面积极与江西南昌某公司以及异地法院、昆山税务机关沟通协调，争取各方支持。另一方面，依法推进债权人提出的破产清算申请，向异地法院发函通知其暂停执行程序，为后续工作保障资金。

昆山法院与属地政府、置业公司、主要债权人，先后8次召开专题会议沟通研判，协商处置方案。同时，执行法官赶赴异地交涉具体事宜。仅半年时间，这起纠纷得到了充分化解。

“通过多方努力，解冻了7亿多元的分配款项，对存量土地开发也明显更加利好债权人。”欧平表示，“通过破产调解的方式，让置业公司得以存续，包括业主在内的各方债权人将按比例进行受偿，最大限度保障各方权益。”