先带大家回顾一下最近频发的政策：

7月27日，住建部就落实会议精神，强调要“大力支持刚性和改善性住房需求”，进一步明确了三大政策支持方向，包括降低首付比例和贷款利率、税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”。

7月29日晚间，北京市住建委发布消息，大力支持居民刚性和改善性住房需求，促进北京房地产市场平稳健康发展。

7月30日午间，“深圳住建”官方称，将结合深圳市房地产实际情况，满足居民刚性和改善性住房需求，促进深圳房地产市场平稳健康发展。

30日下午，广州市住建局表示，将结合广州实际尽快推出政策措施，满足刚性和改善性住房需求，促进广州房地产市场平稳健康发展。

7月30日，上海住建委、市房屋管理局召开专题会议：因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进上海房地产市场平稳健康发展。

7月31日，国家发改委发布《关于恢复和扩大消费的措施》，提出适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求。

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最近吹的风都是围绕‘刚性和改善性住房需求’，北京、上海、深圳等一线城市都已经发文表态，那么离真正的政策就不远了，同时，深圳是一线城市中卡的最严格的城市，没有之一。

那么深圳又可以从哪些方面入手解决刚性和改善性住房需求呢？

购房资格放松

在讨论这个问题之前，先来看看2020年‘7.15’政策：明确深户入户满3年+社保满3年，非深户社保满5年，方可在深圳购房，我们从下面两个方面解读一下当时的市场环境。

其一，当时的市场环境是深圳每个月二手成交量维持在1万+，大量的炒房客参与其中，楼市出现过热的现象，导致房价上涨过快，真正的刚需客苦不堪言。

其二，从深圳的过往的发展经历看，买房子给了大家太多红利，太多的人想参与其中，实现所谓的阶级跃迁，总之就是大家无限看好深圳的发展，相信深圳未来的发展来投资当前的市场。

从当时的环境看，3年社保+3年的深户确实有效遏制楼市过热的现象，至少能排除大量从全国各地慕名而来的炒房客，毕竟当时只要深户即可，他的所谓的资料大家都懂。

但是，这一项也是当时最有争议的地方，排他性太严重，一面阻挡了炒房客，同时也把部分刚需客也阻挡在门外。

那么，如今的市场环境下，3年社保+3年深户是否有必要呢？

经历三年口罩时期，还有现在经济环境，住房不炒的政策，嗅觉灵敏的投资客还有多少愿意参与其中，哪怕有，也只是极个别的网红楼盘，比方说：海德园、都市茗荟、前海时代等。

如今的大环境下，3年社保+3年深户是不是鸡肋了？投资客不需要政策来限制了，反而阻碍了真正的刚需购房者。

“3+3”的政策算是全国独此一家了，如此严厉，是不是可以考虑放松一点，比如：

3年社保+1年深户

2年社保+2年深户

1年社保+1年深户

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如果购房资格放松，出现2020年以前那种疯狂的场面完全不可能，毕竟现在经济不景气，炒房的现实条件并不充分，再加上对市场信心也没那么坚挺，预计更多是以居住为主或求个跑赢通货膨胀。

总之，考虑到更多的刚需购房者，增加市场的活跃度，深圳毕竟是一线城市，2000+的成交量，实在是有点惨不忍睹，适当的放松限制，既可以提高市场的成交量，又可以让更多的刚需购房者上车。

降低购房首付比例和贷款利率

这是减轻大家购房的资金压力和负担，接下来各地会根据因城施策，降低首套房的首付比例要求和贷款利率。

一线城市目前没有降低首付款比例，大多数三四线城市，都已经执行了20%的首付比例政策。

贷款利率方面，一线城市中，广州的房贷利率比较低，首套房贷利率是零加点，即4.2%；目前二三四线城市首套房贷利率已低至3.88%，个别城市甚至已经降到3.6%。

具体城市而言，上海、北京的首付比例是最高的，为35%、40%，广州、深圳、苏州、杭州的首付比例也比较高。

然而，经历口罩事件之后，大家对降低首付比例已经没有那么大兴趣了，反而对降低利息的事情特别感兴趣。大多数刚需购房者追求的是稳健、安全，加大杠杆可能适得其反。

目前，很多购房者有着三成的名额，但是在购房的时候首付款高达4-5成，甚至更多，只能说在当前的市场环境下，大家的“安全感”降低了，不再踮起脚尖上车，反而在自己安全边际范围内，减轻自己的压力多付首付。

所以，降低房贷利息，比降低首付肯定是更受市场欢迎。当前市场环境降低首付，加大杠杆，并不是很好的选择。

个人住房贷款“认房不认贷”

这个看起来是对改善置换购房者最大的利好，但是需要配合其他的政策才能有效刺激市场。

既然是改善置换购房者，前提是必须把手上的房产出售，需要先刺激下游的购房者，才能让业主卖掉房子，然后才能再去置换改善。

如果是单纯的“认房不认贷”，业主也是有心无力，虽然业主们置换改善也是刚需，但是房子没有卖掉，一切都是虚幻，如果结合上文的第一条购房资格放松，才是真正的王炸。

认房不认贷的重点在“房”上，一个简单的公式是：

有房+贷款还清=二套房；

有房+贷款没还清=二套房+二套利率；

没房（或卖掉）+贷款还清=首套房；

没房（或卖掉）+贷款没还清=首套房 + 二套利率。

这里还有bug存在

外地有房或者无房 + 贷款记录 = ？？？；

最后一条，到时候是不是也可以享受深圳三成首付款的优待呢？

成交量放大和业主涨价是矛盾的，3月份二手成交量稍微放大到4000套，部分核心区域的业主就已经在群里喊涨价。

既然是解决刚需问题，必然就是成交量放大，但是怎么做到业主不涨价呢？

所以政策不能一步到位，只能是温水煮青蛙。

来源：深圳楼市观点