孙子要上学，没有学区房，爷爷的房屋刚好是双学区，于是将自己名下一套只有16.5平米的房屋以50000元的价格卖给儿子、儿媳，用于孙子上学。孙子如愿以偿，上了淮安名校，但儿子、儿媳婚姻状况出了问题，要离婚，这套房子该归谁所有？老爷子夫妇于是将儿子、儿媳起诉至法院，要求归还他的房屋。在法庭上，该套房屋到底是买卖、赠予还是借用学区，双方各执一词，法院该如何断这个看似家事但却涉及民生以及公序良俗的纠纷？在淮安市中院16日召开的“全市法院‘法护安居’新闻发布会”上公开介绍这起特殊的“确认合同效力纠纷案”。
一套学区房让父子对薄公堂
赵老爷子（化姓）夫妇有一套淮安市区最好的双学区房：淮安市实验小学和淮安市开明中学，而且这套房又是他两唯一住房。为了让没有学区的孙子能享受到淮安市区优质的教育资源，赵老爷子将这套房屋“卖”给儿子、儿媳，孙子是上学了，但是这套房屋却让赵老爷子夫妇有了心病，因为儿子、儿媳要离婚，为了这套房，他们之间不得不对薄公堂。
2016年7月12日，赵老爷子与儿子、儿媳签订一份《不动产转让合同》，约定将其名下坐落于淮安市区一建筑面积为16.05㎡的房屋以50000元的价格卖给儿子、儿媳，但对付款方式以及期限、房屋交付期限等条款均系空白。合同签订后，双方即办理了房屋产权过户手续，并将该房屋产权登记在其儿媳名下。
虽然房屋已过户，但由于该套房屋是赵老爷子夫妇唯一住房，所以老夫妻俩仍居住在此，而且合同约定的50000元房屋转让款亦没有发生，一家人也相安无事，但是让赵老爷子想不到的是，孙子如愿以偿上了名校，儿子、儿媳的婚姻出现危机，要离婚。2022年5月6日，法院立案受理了赵老爷子儿子、儿媳离婚纠纷一案，判决双方不准离婚。
虽然法院判决儿子、儿媳不准离婚，但是这套双学区房的产权却在儿媳名下，每想到此，对于赵老爷子夫妇来说，就如梗在喉，协商解决又不成。不得已，赵老爷子将儿子、儿媳起诉至法院，请求确认双方签订的《不动产转让合同》无效，儿子、儿媳返还该房屋。
这套学区房是买卖还是赠予
当初将房屋以买卖的形式转让给儿子、儿媳，就是为了让孙子上名校，可以说是份虚假合同，在一审过程中，赵老爷子夫妇坚称，当初房屋买卖属于虚假的意思表示行为，请求法院判决合同无效。但是，儿子、儿媳却提出，尽管是虚假合同，但是这套房屋属于老爷子赠予给他们的，那么一审法院会怎么判？
一审法院认为，赵老爷子与儿子、儿媳所签订的《不动产转让合同》没有真实的卖房、购房的意思表示，合同的签订属于虚假的意思表示行为，合同无效。但是双方以虚假买卖合同隐藏的赠予行为是双方真实意思的表示，这套学区房已经完成了过户登记，发生了物权变动的实际效果，符合赠予的构成要件，且没有可以撤销赠予的情形，应认定为有效，于是驳回赵老爷子夫妇要求儿子、儿媳返还房屋的请求。
一审法院虽然确认当初的房屋买卖合同无效，但是采纳了儿子、儿媳的观点，判决学区房属于赠予行为，这就意味着，这套房屋仍归儿子、儿媳所有。虽然赵老爷子夫妇一直居住在该房屋内，但是凭借一审法院的判决，儿子、儿媳随时都可以处理这套房，赵老爷子觉得有点“冤”，于是向淮安市中院提起上诉。
法院断家事：借用学区房，房屋归还父母
父母与子女之间房屋交易的情形并不鲜见，然而当家庭关系发生变化之后，往往就房屋归属问题产生纠纷。据淮安市中院民事审判第四庭庭长田庚介绍，但是规则之下、亦有温度，老年人是社会的弱势群体，保障其合法权益不受侵犯是全社会共同责任，淮安市中院经过调查审理后最终认定这套学区房所有权变动的真实意思系学区房资格借用，赵老爷子儿子、儿媳主张的赠予事实不能成立，判决房屋归还赵老爷子夫妇。
据田庚介绍，父母与子女签订了非真实意思表示的“房屋买卖合同”，当事人之间的“真实意思表示”应结合合同签订背景、房屋实际使用、房屋功能属性等因素综合确定。首先，从交易背景及房屋使用状况看，案涉房屋建筑面积仅有16.05㎡，是赵老爷子夫妇的唯一住房。结合赵老爷子孙子上学需求、房屋所在学区的优质属性、房屋转移登记时间与入学时间大体吻合、学区实际使用情况等事实，可以认定双方变更登记原因是其儿子、儿媳为儿子上学而借用学区房资格。其次，该套房屋买卖合同系双方通谋的虚假意思表示，应当无效。现儿子、儿媳提出是赠予，应承担举证责任，但他们未能提供足够证据，所以赠予的主张不能成立。最后，从生活常识看，赵老爷子夫妇再没有其他住房，案涉房屋系其二人赖以居住的场所情况下，很难得出二人在变更登记行为中具有转移所有权的意思表示。
探究双方的真实意思表示是本案依法判决，取得良好社会效果的关键。田庚庭长说，二审法院从孩子上学需求、房屋所在学区的优质属性、转移登记时间与入学时间吻合度、学区实际使用情况等方面，综合认定双方的真实意思系学区房资格借用，而非父母子女之间的赠予行为。老年人是社会的弱势群体，保障其合法权益不受侵犯是全社会共同责任。房屋系老年人养老之根本，让老人老有所依、老有所住是中华民族敬老、爱老、助老的传统美德的体现。本案通过多次与当事人尤其是老人的交流后，考量多种因素，帮助老人挽回房屋，让老人得到最基本的养老保障。
通讯员 赵德刚 扬子晚报/紫牛新闻记者 朱鼎兆
编辑：秦小奕