基本案情

近日，曲靖市中级人民法院在办理一起借款合同纠纷案执行过程中，依法查封了被执行人房地产公司提供抵押的国有土地 91368㎡。查封之后，法院在调查之中发现，该宗土地已完成土地使用规划及二期开发，建盖并出售552套房屋。

因该宗土地设定了抵押并在人民法院执行中被查封，导致购房者无法正常办理不动产登记，成为历史遗留问题。

执行情况

执行中，法院查明申请执行人就房地产公司提供抵押的上述土地依法享有抵押权。曲靖中院遂依法对上述整宗土地进行了查封。

由于查封土地涉及申请执行人的优先权的问题，虽然该宗土地上已进行二期开发利用，建盖并已出售552套房屋，在未取得申请执行人同意的前提下，人民法院不宜直接解除查封措施。

为此，承办法官建议相关部门在取得申请执行人许可的前提下，对涉及土地进行分宗处理，即将已建盖并出售的552套住宅的分摊土地面积从抵押土地中剥离出来，法院再依据抵押权人的申请，就剩余土地进行查封，以便充分保障各方当事人合法权益。但被执行房地产企业认为如进行分宗，将导致该地块整体建设规划发生变更，不利于的整体开发利用，对各方当事人均会造成相应损害。

居于案情，承办法官从化解矛盾纠纷、解决人民群众急难愁盼问题、优化法治化营商环境、促进企业发展的角度出发，坚持善意文明执行理念，灵活处理查封措施，向申请执行人充分释明当前该宗土地处置的实际障碍，以及相关法律风险。

在承办法官的主持下，最终申请执行人同意在不解除对整宗土地的查封措施下，将该宗土地上已建盖出售的房屋办理不动产权到买房人名下，因办理已出售房屋不动产登记而分摊土地面积申请人不再主张抵押权，仅对属于剩余土地主张抵押权。

据此，曲靖中院根据协商结果，向不动产登记部门发出工作函，函告可在充分尊重当事人对民事权利的处分原则的基础上，在不解除法院对涉案土地的查封措施的前提下，依照相关法律规定，为该宗土地上已建盖并出售的552套房屋的购房户依法办理不动产权证书。

典型意义

近年来，受全球经济下行因素影响，房地产企业受到很大冲击，因销售萎缩、资金不足、债务纠纷等多种因素影响，导致部分房地产企业发展步履维艰，因工程“烂尾”、逾期交房、逾期办证等引发的涉诉信访案件逐年增加，既不利于房地产企业的健康发展，也对社会稳定造成一定影响。

该案执行中，曲靖中院承办法官在充分了解抵押土地的开发现状和充分尊重当事人对民事权利的处分原则的基础上，坚持“人人都是营商环境，事事关系营商环境”的理念，以法律为导向，以平等保护民营主体的权利义务为出发点，融法理情于一体，向双方释法析理，既考虑了法律赋予申请执行人的合法权益能够得以全面实现，同时也给被执行人能正常生产经营来完全履行法律义务留下了时间和空间。