福建省莆田市中级人民法院四级高级法官 林美霞

2023年9月24日，在结束了一天忙碌的工作后，福建省莆田市中级人民法院法官林美霞打开一封刚刚收到的快递信件：“这次的事情我就当作是一个经验教训，感谢林法官的公正审理。造成的损失我认了，我完全服从法院的判决……”

从事法律工作十几年，锦旗和感谢信林美霞收到过不少，但这次的信件却显得尤为特别——它来自一位败诉案件的当事人。字里行间的诚恳语气，将林美霞的思绪拉回到了半年前。

怨气难消 房屋租赁起争执

“他扣押我的财物，扣留我的押金，一审法院还判我败诉，我不服！我来上诉就是让你们还我一个公正的判决……”初见林美霞，上诉人陈某满肚子的怨气便一股脑儿地发泄出来。

这是一起房屋租赁合同纠纷案件。陈某承租谢某的房屋作为办公使用，按照合同约定，陈某向谢某预付了押金。因公司发展需要，陈某欲解除合同搬离该房屋。在搬离过程中，陈某滞留了部分财物在承租屋内。谢某以陈某滞留物品未完全腾房为由，扣留了她的押金。陈某则认为，因谢某更换门锁导致自己无法进入承租屋搬离财物，且其多次要求谢某协助开门被拒，是谢某扣押了自己的财物。

双方各执一词，也因此产生了矛盾，陈某遂将谢某诉至法院要求其返还押金。

一审法院认定，陈某搬离案涉租赁房屋时，滞留了部分电脑主机、桌椅及空调等，且未与谢某协商、办理交接手续即自行退租。直至一审开庭时，陈某仍未实际完全腾退，也未支付相应租金及占用费，一审法院判决驳回陈某的诉讼请求。此外，因陈某未腾退该租赁房屋，谢某还要求陈某继续支付租金。陈某不服一审判决，上诉到莆田中院。

讲明利害 完成交接止损失

拿到案卷之后，林美霞认真梳理了案情。考虑到双方目前紧张的关系，如果简单开庭宣判，在执行阶段恐怕也会困难重重。如果能彻底解开双方的心结，让二人都服判息诉，对他们来说才是最好的结果。

想到这，林美霞当即组织双方当事人见面，深入了解案件事实。

陈某表示，自己在搬离部分财物的第二日，就发现承租房屋被断水断电、更换门锁，一气之下就将钥匙扔了，此后便再也无法进入房屋。

谢某则要求陈某支付租金至交接当日，否则就不配合其搬离剩余物品。

眼看双方僵持不下，都不肯作出让步。为了防止损失继续扩大，林美霞动之以情、晓之以理，讲明拖延下去将对双方产生的不利后果。经过林美霞的不懈努力，双方终于完成了房屋交接。

调查真相 公正判决解心结

那么，接下来就要解决本案的关键性问题——承租人剩余在房间内的财物是故意留置还是被出租人扣押？为何搬离后又有部分财物滞留？对于这两个问题，双方依然各执一词。

为了找到答案，林美霞决定去现场一探究竟。她来到承租房屋，仔细查看了房屋周边环境。案涉房屋为早期建筑，除了陈某承租的房屋用于商用之外，其余均为居住使用。在多方沟通协调下，林美霞联系了辖区派出所，共调取了7段房屋周边的监控视频。

反复仔细查看视频后，林美霞发现，在陈某所陈述的物品搬离后的两三天之内，仍有人员陆续从房屋中搬出办公物品，并非如陈某所言其无法进入房屋。再次质证时，面对监控视频，陈某却辩称可能系搬家人员及公司员工搬离物品，自己对此并不知情。这个说法显然站不住脚。

案涉财物并非被扣押这个问题已经查清，新的问题又出现了。既然陈某可以自行出入房屋，为何又数次要求谢某协助开门？弄清楚这个问题，对于处理房屋空置期损失认定情况影响重大。

经过数轮“背对背”调解，综合在案证据，林美霞认为陈某在双方未结清款项且自身部分财物仍滞留出租屋内时，擅自将钥匙扔掉，导致案涉财物滞留无法取出，应对合同解除后租赁房屋占用费损失承担责任。然而，陈某虽有过错在先，但当她提出需要谢某协助开门搬运财物时，作为出租方的谢某有相应的协助义务。谢某拒不协助陈某开门搬离财物的行为，造成了双方损失的持续扩大，因此，也负有一定责任。最终，综合合同履行、双方过错情况，对于扩大损失，二审法院酌情认定陈某和谢某各承担50%责任，因陈某押金不足以弥补谢某损失，合议庭最后维持了一审法院的判决。

作出裁判并不难，更重要的是让当事人服判息诉。开完庭后，林美霞叫住了陈某，耐心地为她释法析理。一方面引导陈某设身处地站在出租人的角度考虑问题，另一方面从损害出现时应当及时止损的角度来劝导陈某。

“感谢法官的善意良言……遇到对自己有损害的事情时，应该及时止损，而不是任由损失无限扩大。我因愤怒失去理智，感谢法官点醒了我……”感谢信中，陈某道出了心声。

至此，这件历经现场勘查、调取监控、主持交接的房屋租赁合同纠纷案件顺利结案。办理案件既要义正辞严讲法理，又要循循善诱讲事理，更要感同身受讲情理。这是林美霞扎根基层十三年所总结出的宝贵工作经验。

来源：人民法院报

记者：林瑜娴 林晶鸿