物业服务质量关乎着千家万户的幸福指数，“小”物业牵动着“大”民生。如何破解物业矛盾纠纷难题？恩施市人民法院针对物业服务合同纠纷的特点，多措并举，积极探索物业服务合同纠纷治理新思路，让更多矛盾纠纷化解在基层、消灭在萌芽。

关口前移，让纠纷止于未诉

为推进物业纠纷诉源治理，完善多元解纷治理格局，切实解决业主和物业公司的矛盾，市人民法院积极在业主与物业公司之间搭建沟通交流的桥梁，组织面对面“对话”，搭建多层次、专业化的纠纷解决平台，引导社区、物业公司、业主和业委会各方坦诚沟通、良性互动，推动小区物业纠纷止于未发、消于萌芽，从源头化解诉讼案件增量。

“诉前调解＋速裁快审”，调审一体提效能

“权利与义务总是相辅相成的，当你享受了物业公司按照约定和有关规定提供的服务，也应当按照约定向物业公司支付相应的物业费，不得以未接受或无需接受相关物业服务为由拒付哦！”　在某物业公司与刘某物业纠纷案的调解过程中，通过承办法官的细心地释法明理，双方剑拔弩张的关系得到了缓和。最终刘某当庭交清了物业费，原告撤诉，纠纷得以圆满化解。

对当事人不同意调解或调解不成功的案件，依法转入诉讼程序。速裁审判团队结合物业服务纠纷案件法律关系简单、权利义务关系明确、标的额较小等特点，实施简案快审快结，提升案件审理速度，推动小额诉讼程序“应适尽适”。

针对物业服务合同纠纷这类具有诉讼标的额小、争议不大、债权债务关系明确等类型化案件依法适用支付令，发挥小额诉讼程序定分止争“特效药”的强劲作用。

2023年以来，速裁审判团队通过小额诉讼程序办结物业纠纷案件451件，最短办案时长仅半个小时，帮助物业公司挽回经济损失近300万元。

以案释法，现场普法零距离

“根据民法典规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。业主享受物业服务后也不能无理由拒交物业管理费。”在调解物业纠纷案件的过程中，承办法官不仅为业主答疑解惑，阐明拖欠物业费可能带来的不利后果，还就民法典中有关物业纠纷所涉法律问题进行讲解，做好释法明理工作，引导业主当场缴纳物业费。

同时，鉴于部分物业公司在物业服务管理方面存在管理服务不到位的情形，立案庭速裁团队整理编辑了《致物业服务企业的一封信》，对物业公司的物业服务提出建议，对从源头预防和化解物业纠纷进行了针对性指导。