“物业搞的很多东西我又用不上，安保和保洁工作又敷衍，我已经交过很多物业费了，现在不想给了！”面对业主的抱怨，深圳市坪山区司法局派驻区法院的诉前调解员陈宇欢耐心倾听，普法说理，成功化解一宗物业管理纠纷。

近日，深圳市某物业管理公司将业主刘某诉至法院，要求其支付欠缴的物业管理费、专项维修资金及违约金共计620.84元。在诉前调解过程中，刘某称在小区居住多年，之前从未拖欠过物业费，但是物业提供的安保和保洁服务太差，也不需要物业提供的公共设施服务，多次沟通无果后，只能以拒交物业费反击，现在业委会已将某物业管理公司“炒掉”。

物业提供的服务不满意，或者不需要就可以不交物业费吗？调解员耐心解释，依据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

首先，小区物业服务内容包括了建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等公共性服务，涉及全小区业主的公共利益，在效用上不可分割，无论业主是否实际享受到，都应依约缴纳物业费。

其次，业主对物业服务不满意，若仅仅是物业服务的轻微瑕疵（如偶尔清洁不及时、物业人员工作懒散等）则不能拒交物业费。

再次，当物业管理公司违反规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费时，业主可以违规收费为由拒绝缴纳。

最后，如果物业服务有重大瑕疵造成业主损失可要求物业公司赔偿。

目前，刘某并无证据证明物业服务存在重大瑕疵或违反规定收费，无权要求减免物业费。最终，刘某付清了欠缴费用共计620.84元，物业管理公司放弃起诉，该纠纷在诉前联调阶段成功结案。

对于物业服务的质量，每位业主的主观感受会有不同，出现问题可先行沟通、协商，或者经法定程序“炒掉”物业公司，选聘新的物业服务企业。若仅以对物业服务不满意或不需要就拒绝交物业费，一旦被起诉，可能要承担违约金等不利后果。同时物业服务企业应切实履行责任，加强与业主、业委会的沟通协商，多公示报告、多听取建议，及时处理业主反映的问题，增进双方互信理解。

文：司新宣、坪山区司法局

通讯员：陈宇欢、李志文

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