9月8日，淄博市发布“以旧换新”省心购房活动后。9月10日下午，业内传出青岛城阳绿地国科小镇已经从企业层面推动“以旧换新”活动。并曝光了部分置换细节。

青岛市场首现以旧换新

9月10日下午，市民王先生提供新闻线索称：“有中介在推绿地国科小镇的房子，说可以以旧换新。”  随后，记者向业内相关人士和绿地青岛的一位负责人咨询，证实该消息属实。但由于信息出口不同，相关置换细节和操作细节存在一定差异。

9月12日，记者获知，本次青岛绿地国科小镇的以旧换新政策暂定：

如果有意向买绿地国科的房子，并且手里有二手房要卖的，可以先看房，如果看好，先交5000意向金。绿地会找专业评估公司评估，价格以前三个月成交均价为参考（10年以上房龄且偏远地区不要）接近年限和条件的可以先来看，然后在沟通，条件比较宽松，可协商。

确定可以回收，比如房子回收价格100万，那你在绿地国科买的房子不能低于100万，并且100万全部交给绿地国科，剩下的可以贷款（以上政策都是暂定，而且有些条件可以相互协商，以最后成交为目的） 。

据悉，绿地国科小镇的“以旧换新”属于企业的市场行为。操作上更多依赖营销手段。目前，市场反响不一。

“这个操作对我们来说，不是那么合适，我们在市南大尧有套老破小，差不多能卖到220万。但是置换条件是10年，所以我们觉得虽然是个新鲜事儿，但跟我们的关系不是那么大。”市民于女士在接受采访时表示：“能感觉到，最近政策比较多，开发商也比较急，但二手房不能实际卖掉的话，我们可能不会去再买。”

对此，市民刘军（音）先生也认为，“这个是好办法，但是限制挺多的。再就是，这个项目在城阳，对我来说，更想在市北这边，靠单位近一些。”

对此，易居研究院研究总监严跃进表示，企业的“出发点还是不错的，通过以旧换新，有机会促进二手房流通和一手房去库存。不过新房项目产品力要过硬，不然可能购房者会打退堂鼓。毕竟以旧换新的最重要的工作，还是需要新房是有吸引力的。”

国内已有城市项目试点

值得注意的是，在青岛绿地国科小镇“以旧换新”之前，南京、哈尔滨、济南、淄博、泰安、威海等城市、项目都有推出“以旧换新”购房活动。

其中，2023年8月，济南绿地澜庭推出“旧房抵换新房”活动，此项活动主要是由开发商牵头，项目合作方参与。以市场化操作为主，置换的旧房用于项目合作方的资金回收或者工抵。

9月7日，南京房地产业协会、南京市房地产经纪行业协会发布《关于促进一二手房联动支持“卖旧换新”住房改善需求的通知》，对“换新购”服务新模式进行了详细说明。

具体来说：南京在“换新购”服务模式中，购房者与开发企业签订新建商品住房“放心买”认购协议，同时与经纪机构签署二手房“优先卖”协议。在新建商品住房“放心买”认购协议、二手房“优先卖”协议中，约定30-90天时间周期内，开发企业为购房者锁定意向房源，经纪机构通过“优先卖”服务，通过线上流量加推、经纪人聚焦推广等方式，缩短二手房售出周期。若二手房在约定时间内售出，则购房者按约定流程办理新建商品住房购买手续;若二手房在约定时间内未售出，则开发企业按约定退还新建商品住房认购金，购房者无需承担违约风险。            

将“卖旧房与买新房”联动绑定，南京模式与贝壳找房的“优鲜卖”模式相仿。以加强居间，促进流通环节的效率来带动以旧换新。

9月6日，淄博市住房和城乡建设局指导房地产开发协会和房地产经纪与评估协会联合发起了“以旧换新”省心购房活动，首批12家房地产开发企业和房地产经纪机构代表签署合作协议。结合之前8月28日，房地产开发协会、房地产经纪与评估协会联合发出的“以旧换新”省心购房倡议书：“凡在城区内具有出售自有存量住房，购买新房意愿的群众，均可享受‘以旧换新’省心购服务，优先锁定新房房源，同步出售自有存量住房，提升置换效率、兜底置换风险。”

不难看出，淄博模式与其他城市的区别在于，在交易模式是有兜底机制。但据采访，目前淄博没有就兜底的进一步细则给出最新说明。

诸葛数据研究中心高级分析师陈霄在采访中表示：“以旧换新在市场上并不是首次出现。就绿地而言也不是首次采用，今年7月份哈尔滨的绿地一项目就推出过‘老房免费换新房’的营销活动。从城市来看淄博也在此前推出购房可‘以旧换新’政策，南京也随后推出了‘换新购’服务。首先，值得肯定的是这是一种创新性举措，对促进一二手房流通，提升市场活跃度有着一定的积极意义。”

未来市场效果有待考察

当前来看，在多城落实“认房不认贷”政策后，很多改善性客户为了实现“卖一买一”，享受首套房的低首付低利率，纷纷将手上房源挂出，但是变首套之路却并不是那么顺利。

基于这样的现状，陈霄指出：“部分城市部分开发商推出这样的以旧换新活动，旨在促进房源流通，打通一二手房市场。其次，就开发商本身而言，绿地本身现金流紧张，这对于换购绿地新房项目的购房者来说确实可能隐含着一定的风险性。但是无论如何，以旧换新对于提升市场活跃度、提升置换效率等都不失为是一个有利的举措，是当前市场环境的一种新趋势和新现象，值得其他城市或房企去尝试。”

著名房地产人张则涛认为，虽然青岛七八月份的一手住宅成交量极低，但二手住宅月度成交在四千多套，成交量处于月度中等水平，没有变得有价无市，市场有一个二手房可以成交的价格水平在。他说：“这就有个市场透明度的问题，由第三方中介机构评估，评估价格高于还是等于市场价格，如果等于，客户自己就能在二手房市场成交，拿着现金买房。如果高于，开发商就会有损失。”

张则涛特别提到，“这种类似以物易物的交易，是我拿几个香蕉换你几个苹果。交易过程中，开发商承担了隐性成本甚至风险。在客户购买一手房时，一手房的定价会不会以虚高的方式来平衡成本？也许，真有人想折价尽快抛售二手房，换新房，这样的人比较适合；或者开发商就想折价销售，所以这个模式能不能让销量跑得起来还要看市场效果。”

青岛财经日报/首页新闻 记者 赵彭