基本案情

某置业公司系某小区项目开发商。2011年1月19日，某银行与该置业公司签订《合作建房意向书》，约定：某银行以其现有部分土地为合作条件与某置业公司合作建房，某银行不再投入资金。2016年9月19日，某银行与某置业公司又签订《合作建房合同》，约定：双方合作建房名称为某银行营业楼项目；某银行为某置业公司提供9798.01平方米土地，该土地上原有房屋建筑面积1020平方米；某银行配合某置业公司办理其中7003.14平方米土地的过户手续，某置业公司负责为某银行办理剩余2794.87平方米土地的有关土地产权手续；并为某银行建设1876.64平方米独立营业楼（银行楼）一座及周边环境设施，某银行不参与项目开发建设和经营管理，不需要投入资金。竣工后某置业公司将银行楼及附属设施交付某银行。根据某银行提供的不动产权证显示，某银行对某银行楼享有独立产权，并对银行楼及附属设施占有土地单独享有国有建设用地使用权。

2015年12月3日，某置业公司与某物业公司签订《前期物业服务合同》，约定：某物业公司按房屋建筑面积每平方米每月收取1.18元计收物业服务费，业主或物业使用人应在每月5日前交纳当月物业服务费，逾期交纳的从应交费之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的万分之五交纳违约金。根据某物业公司提供证据确认2016年1月某物业公司收取某银行水费201.4元、电费10716元。某银行提供证据确认2016年至2022年期间某银行多次与第三方签订相关服务合同，由第三方对某银行单位设施进行维修、养护、管理，并对相关场地环境卫生提供保洁服务，为此支付了相关费用。另外，某物业公司与某银行之间未单独签订《物业服务合同》。该案经二审判决驳回上诉，维持原判。

法院审理

法院经审理认为，某银行与某置业公司合作建房，某银行只需提供部分土地，不需要投入资金，竣工后某置业公司按约定将建设的银行楼及附属设施交付某银行，双方没有签订《商品房买卖合同》，某银行对银行楼享有独立产权，对银行楼及附属设施占有土地单独享有国有建设用地使用权。据此，法院能够认定某银行与某置业公司不存在商品房买卖合同关系，某银行不属于某小区业主。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”法院认为某物业公司与某置业公司签订的《物业服务合同》对某银行没有法律约束力。且2016年至2022年期间某银行单位设施维修、养护、管理，相关场地环境卫生保洁服务均由第三方提供，某银行为此支付了相关费用。据此，法院能够确认在此时间段有第三方为某银行提供了物业服务。由于某物业公司与某银行之间未单独签订《物业服务合同》，虽然2016年1月某物业公司曾收取某银行水电费，是基于供水供电部门委托，是一种委托代理行为，不能据此确认某物业公司与某银行之间存在物业服务合同关系，因此某物业公司无权要求某银行支付案涉物业服务费及违约金。

案件点睛

双方合作建设的房屋虽在公告官网规划设计上相互连通，但如其中一方未接受另一方委托的物业公司的服务，且另行委托了第三方进行服务，则不必向物业公司交纳物业服务费。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第九百三十九条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。（单县人民法院）