8月16日，第一财经“云上会”节目推出《长租进化论》专题。上海房地产经纪行业协会副秘书长汤俊、上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰、上海自如总经理张远鹏、上海申浩律师事务所创始合伙人田庭峰，共同围绕住房租赁市场热点趋势、专业机构如何推动房产升级发展等议题，展开深入讨论。

陈杰表示，长租行业已经到了一个新的发展阶段，越来越多的主体参与生产，拉长了行业价值链。同时专业化机构对存量房产的开发和运营有利于扩大内需、刺激消费，形成消费正循环。

上海交大住房与城乡建设研究中心主任

长租进化加速，走向多主体、长链条、高质量发展

“一个行业是否往好的方向发展，有一个基本的判断准则，就是这个行业的价值链是不是拉长了。”陈杰指出，租赁行业最开始是“价值链非常简单”的“C2C”模式，随着长租机构、金融机构、法律机构等更多主体加入，从简单粗放的生产变成迂回式的生产。多主体参与到行业价值链的生产中，则代表着行业的进化——即进化为规模经济。陈杰表示，“长租行业确实已经到了一个新的发展阶段”。

陈杰还进一步指出，长租行业的发展具有“阶段性、区域性、专业性、生态性”四重特点。

其一，阶段性是指近年来在国家政策的鼓励与支持下，长租行业从原来粗放型发展向高质量发展转变；其二，区域性是指长租市场的主要需求集中在超大城市、特大城市；其三，专业性是指房东、租客需要专业化机构在中间解决错配问题；其四，生态性是指长租市场作为一个涉及房东、租客、管理部门、行业协会等多方的庞大市场，多方共同组成了一个“生态”，一起协同才能使行业发展。

陈杰举例到，在很长一段时间里，房东群体缺乏“供给”意识。而当自如等专业机构兴起、高品质居住产品与服务受到市场认可之后，房东群体开始“有心”提升却“无力”提供这样的产品，所以才会转向选择专业的第三方。换言之，通过行业的高质量发展，“进化”就是让房东既有心又有力。

把房东变成合伙人，长租模式创新调动多方主体形成租赁生态

伴随行业发展进入新阶段，自如创新提出“无差价、无空置期、提供保底收益”的增益租模式，把长租从供给端的角度上升至资产管理的高度。对此，曾调研过增益租的陈杰认为，现在房地产尤其是租房市场到了一个阶段，房东、专业化机构可能都意识到有一个风险共担的需求，可能对双方都有好处。

陈杰表示，原来的模式相当于一种承包制或者一种债权，一旦拿房子，专业化机构对它就是一个债务关系。现在的模式相当于混合制，既有家产融资的形式、债务的保本，也有股权的收益，同时风险共担，这样的好处是把房东作为一个合作方、合伙人，调动房东的积极性参与到整个价值链的生产。

不仅是房东，陈杰指出，增益租还往上游的装修和下游的家政等服务延伸了。上下游价值链延伸也体现了行业的进化已经不仅只是一个提供信息和匹配信息的问题，它是一个生态，是一个生活体验，上游和下游怎么让它完整的全生命周期的体验，调动多方的主体共同来生产、来营造，当然要有个风险共担和收益分享的过程。在陈杰看来，自如在这方面做了很多的模式创新，未来还有更多可以创新的地方。

满足供需两侧需求，机构运营存量房利于扩大内需

谈及专业化机构如何更好地助力资产保值和增值，陈杰认为，很重要的一点是理解国家为什么要推动住房租赁市场发展和租购并举。一方面会让城市未来可持续发展，因为城市首先要解决住的问题，而租赁需求是多方面的、个性化的，用国家一个主体是无法满足的。另一方面房地产到了下半场，从增量进入存量时代，要考虑对存量的资产怎么进行开发再利用，让它产生更好的效益，所以不仅是满足需求的问题，也是如何让供给发挥作用。

“我们需要专业化机构进入，满足多样化、个性化的租赁需求，也要满足供给者的差异化的资产配置需求。在这个过程中，专业化的机构就必须去考虑怎样把这个供需很好的结合在一起。”陈杰强调。

陈杰指出，开发存量资产其实从一定意义上也是为扩大内需，刺激消费。消费内需是一个循环，既要让钱花出去，又要让钱能回来，回来就是说收到这些钱的人这次很开心，他下次还愿意继续提供，形成一个循环。在这个过程中，需要专业化机构去分析需求和供给，然后打通上下游，行业在供需的一种持续的动态的匹配过程中才不断的进化和升级。

对于推动长租行业良性发展，陈杰表示，这需要各方主体共同去往这个方向发展，都有这个意识、共识。“大家慢慢认识到租赁的美好性、体验性、可接受性，那么整个行业就会有更多的资源进入，更多的需求和供给得到更好的匹配，行业就会往更好的方向发展。”