编者按

起诉、送达、开庭、宣判

游刃在严丝合缝的法律程序中

他们持守裁判者的公正

做定分止争者

但人间百态 千丝万缕

岂是几本法律书文能够囊括

利益冲突 情感纠葛

历史问题 政策限制

他们要做破解难题的那把“金钥匙”

倾听、走访、安抚、调解

一点一点揭开事实真相

一步一步走进群众心里

一遍一遍叩问理想初心

个中辛苦与惆怅、欢欣与鼓舞

又岂是一纸文书能够写尽

即日起，京法网事推出

系列法官故事、民生故事

揭秘判决背后的故事

说出法官真实的心声

今天一起来看

北京三中院民二庭副庭长

杨夏讲述的

《“看不见”的房价》

总有一些矛盾，需要化解；总有一些心结，需要抚慰。法槌落下，希望给当事人能够看见的正义。

——题记

“早知道是这个结果，我不会买下这套房子。”初见周青，她的眉毛不自觉地拧在一起，舔了一下嘴唇，苦笑着吐出了这句话。

仿佛竹筒倒豆子，言语的碎片拼出一个属于“新北京人”的故事。

阴霾却在阳光后

五年前，周青握着还带着余温的钥匙，第一次打开新家的房门。房子不大，却是属于自己的，孩子上学也有了着落，未来似乎在朝她微笑招手。

然而，阳光之中，仅有几面之缘的出卖人却像一块阴云似有似无地笼罩在周青心头。为什么他看起来总是默默不语，手续都由侄子全权代理？不会还有别的问题吧？想到这里，周青不敢想，也不能想，总会找到种种理由打消内心的疑虑，房子毕竟是他的，买的也很顺利，何况价格确实便宜......

让周青始料未及的是，几年后，小小的疑云却酝酿成了一场祸事。购房合同被法院认定无效，房子需要立刻腾退。出卖方仅同意返还房屋原价，而彼时，周边同户型的房价早已上涨一百余万。

“天塌了。”交谈最后，周青失落离去。

待送走她，天已经黑了，窗外黄叶纷飞，望着办公大楼一盏盏亮着的灯，我陷入了沉思。

周青的案子，背景很清楚：房屋买卖合同已经履行完毕五年后，合同因出卖人智力残疾、出卖行为未征得监护人的同意，被法院认定无效，由周青腾退房屋。同时判决指出，合同无效后，买受人可以就返还财产或者赔偿损失等问题另案主张相应权利。我审理的，正是这个“另案”。

没有市场价值的房子

案由仍然是房屋买卖合同纠纷，智力残疾的出卖人已经死亡，周青起诉主张出卖人的哥哥，作为唯一法定继承人，返还购房款并赔偿合同无效的损失。庭审中，双方的主要争议焦点集中在了返还房款的数额上。

一般情况下，房屋买卖合同被确认无效后，在确定财产返还的范围时，应参考市场价值及各自过错程度，以确保互相返还的公平性。而本案却无法直接适用上述思路进行处理，因为——这套房子，没有市场价值。

这是一套回迁安置房屋，尚未办理房屋权属证书。鉴定机构也以房屋未能上市交易，无法进行评估为由退回了鉴定。

虽然，没有取得权属证书无法上市交易的房屋，并不意味着一定不存在市场因素。但这么一套房子，应该怎么判，才能避免损害双方当事人的利益，却是个难题。

这也是传统民事案件的难点所在，诉讼的背后，是矛盾纠纷，更是对案件事实的探究和对价值冲突的斟酌。越是隐蔽的事实，越可能影响案件的实质公平，就越需要法官去看见和考量。

多次调解未果，我和合议庭几位同事决定进一步展开事实调查。从当地房管部门、拆迁部门和周边房产中介机构综合的信息显示，房子拆迁和建设手续都是合法的，房屋产权证书将来能够取得。同时，同小区内类似房型存在私下交易的情况，价格早已从原交易价格130万元涨到超过230万元。

第一次称呼“您”

为了把案件办得更扎实，我们再次组织双方进行了一次庭审，重点询问房屋价值，以及能否就房屋的处理方案达成一致。不出意料，双方均希望取得房屋，支付对方房款。

但这次庭审也有了新情况，对于房款的数额，出卖人的哥哥一改此前不认可房屋增值的意见，表示如果周青不返还房屋也可以，但必须在原价基础上再支付100万元作为对价。

虽然双方最终没有达成一致，但却更加坚定了我内心的想法，涉案房屋在当地存在增值，且对这一事实，双方都有一定的心理预期。

房价总有高低起伏，但审判思路必须围绕实事求是、追求公平正义的办案准则展开。在这起案件中，周青对于出卖人的行为能力未能尽到审慎注意义务，对最终合同无效有一定责任；同时出卖人的哥哥未能对被监护人财产尽到管理之责，亦存在过错。综合考虑各种因素，法院最终判决，出卖人的哥哥返还周青170万元，虽未达到周青预期，但也比当初购买时高出不少。案件判决后，双方很快就主动履行完毕。

结案几周后，周青打来电话，语气终于比之前轻快一些。她说，自己已经在找新房子了。

“虽然没有完全支持我的诉求，但我对判决结果表示认同，因为您看到了房屋增值的事实。”这是我们的几次交谈中，她第一次称呼“您”。

供稿：北京三中院

文中当事人为化名

编辑：马源 肖飞

审核：张磊