5月28日，《北京城市更新研究报告（2023）》正式发布。这是北京城市更新领域的第一本蓝皮书，由参与城市更新实践及研究工作的12家研究机构、48位作者共同撰写。发布会当天，众多城市更新领域专家学者齐聚，北京市发展和改革委员会官方账号“发展北京”现场采访了清华大学中国新型城镇化研究院执行副院长尹稚教授，分享他对未来城市更新之路将走向何方的深入理解。本文为采访整理稿。

规划界有一句话——“城市让生活更美好”，城市最核心目的就是满足人民群众日益增长的对美好生活的期待，简化理解就是物质环境的改善和精神环境的改善并举。

01 城市更新的“无限游戏”思维

其实“无限游戏”玩的就是边界。如果我们按照传统“谁赢谁输”的博弈思维来展开，“无限游戏”就没法推进下去了。“无限游戏”一定是怎么取多元利益的最大公约数，引导大家向这个方向去一起努力。传统按项目来运作的规划行为，通常都是有明确“边界”的。但是城市更新的“边界”带有非常大的不确定性，也就是一个问题的解决可能会引发新的问题，所以城市更新的“边界”是在不断地调整、突破当中，最终达成城市真实问题的实际解决。

第二，城市更新作为一种“无限游戏”，可以可持续地延续下去。城市更新不可能一次性改造就视为达标，因为过两年居民可能又会有新的诉求，所以城市更新是一个不断正向滚动的过程，在不断循环中一点一点地往前推进。所以为什么我们称之为“有机更新”？因为城市更新就是一个有机的成长过程。当前我们讲高质量发展，“高质量发展”不是一锤子买卖就能实现的，不是说今年我在这个社区的更新中投入100亿，明年就不会产生新问题了，事实是明年肯定还会有新的问题。

02 城市更新的最主要主体

每年北京市会评选很多城市更新的优秀案例，这些案例的主导者其实是高度差异化的。

有的是政府诉求，特别是疫情后大规模推动的城中村改造就是政府绝对主导的，这是政府主观上想要解决的问题。

还有很多是市场主体主导的项目。比如西单更新场项目，政府只是一个建议人，真正主导城市更新的是货真价实的市场主体。虽然这个项目要“减量”（建设规模缩小），大规模拆除原有地面建筑，甚至最后建成环境面积很小，但是商家看到了项目巨大的市场潜力价值，找到了一个新的市场增长空间，所以市场主体愿意花比较大的成本来把项目推进下去。

当然还有一些城市更新纯粹是老百姓的诉求，通过真正意义上的合作方式推进项目。比如光明楼小区等一些工程，就是老旧住宅的更新改造。

03 城市更新的规则是什么？

城市更新当然是有规则的。因为不管怎么样，改造完成后要实现以下目标：第一，老百姓的生活品质应该有提升，这是“以人为本”最核心的要求。如果改造完后老百姓的日子过得比原来更不舒服，那谁还会去改造它？改造又有什么价值呢？第二，老城区面临大量基础设施增补问题，而且有很多地区如果按照现代化基础设施的标准来衡量，还有大量的短板甚至空白需要填补，这是全世界各个国家都需要解决的问题。第三，城市更新需要增加政府或者市场主体或者个人的财产价值，实现财产升值。不能说改造完成后，资产价值还不如以前。第四，减少了老百姓的生活成本和生活代价，这其实也是变相的增值行为。这些都可以作为基本规则。

从国家战略看，近两年我们在不断往“城市更新”里添加一些新的概念，比如绿色化、生态化，如何通过改造进程，使得原来的物质空间环境变得更加节能，碳排放更少。此外还有智慧化，我国在智慧化方面总体上来看是全球领先的，北京市每年评选和表彰奖励的一些优秀案例，确实对推广城市更新“智慧化”的成熟经验和模式，有非常大的支持力度。

每年城市更新都会出现新的项目类型，如果仔细对比第一批和第二批案例，可以发现大家探索出了新路径、新渠道，呈现蓬勃发展的状态，而不是说拿着同一把尺子去衡量所有的案例。我们重点衡量的是改造前城市体检中判断这个地区、这个街区甚至这栋楼的核心问题是什么？在改造过程中是否解决了这个问题？解决的代价是不是合理的？这涉及到很多新路径的设计和新的游戏规则的变化。

我们讲城市更新的“语法”，第一条就是“以人民为中心”，这是不能忘记的核心。至于说具体要怎么写这篇文章，就是看高手跟水平不高作家的区别了。而且这篇作文完成后，有的人做了一篇非常漂亮的散文，有的人写了一本非常漂亮的短篇小说，也有人的成果最后是一部鸿篇巨制，这都没问题，只要前提是不违反城市更新的基本语法规则，不出现语言上的恶劣和障碍，就是一个好的东西。

所以我认为城市更新是没有“边界”或者是“边界”极度不确定的一场“无限游戏”。