——关于超大特大城市城中村改造有话说

文/王克剑

在我国工业化、城镇化快速推进过程中，由于我国二元户籍制度和土地制度等原因而形成的城中村，被称为“都市里的村庄”，尽管承载着部分农村和城市的经济社会功能，但是普遍缺乏必要的基础设施、公共服务，尤其是在卫生安全、社会治理等方面存在诸多隐患，亟须实施改造。

今年4月，中共中央政治局召开会议指出，“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”；7月，国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，并召开电视电话会议进行部署；近期，住房和城乡建设部提出对超大特大城市城中村改造分三类推进实施……

为何如此密集出台关于超大特大城市城中村改造的政策及文件，一是我国建设中国式现代化城市内在要求，即推进城中村改造可优化城市空间布局、提升城市治理水平；另一方面推进城中村改造，可对经济稳增长发挥积极作用，不仅能扩大内需，产生超过十万亿元的直接投资，且拉动家具家电、餐饮服务、纺织品等多方面的消费。

在全国范围内完成城镇集中连片棚户区改造后，对如何推进超大特大城市城中村改造、增强城市宜居指数，提出了新要求。

当前，超大特大城市遗留的城中村，普遍存在违章建筑多、人口密集、产权关系复杂等问题，是改造难度大的“硬骨头”，不仅其拆迁、补偿等问题十分复杂，矛盾和不确定性因素还较多。在改造之际，要将村民合法权益保障与先谋后动相结合，在大部分村民同意的情况下方可实施改造。改造前，地方政府要先做好产业先行搬迁、人员妥善安置、历史文化风貌保护和落实资金等前期谋划工作；改造时，应先行安排安置房项目供地和建设，确保安置房在合理工期内建成，品质不低于商品住房水平，配套基础设施和公共服务设施与安置房规划、设计、报批、建设、交付使用“五同步”，切实保障好村民利益。

同时也要看到，目前超大特大城市外围房地产市场仍处于较为低迷的环境中，相较过去，城中村改造后出让土地的价值下降，这必然会增加社会化资本的筹措难度。如何啃“硬骨头”，关键还是平衡好改造资金这个重点问题。通过鼓励实施区域统筹和成片开发，改造项目土地四至范围可扩大至周边少量低效用地，允许集体土地和国有土地整合、置换。各地政府可以将过去单一城中村改造的“小平衡”变为片区综合改造的“大平衡”，以丰补歉、以肥补瘦。通过创新改造模式，公开择优途径，选择资金实力雄厚、信用等级好、改造经验丰富的优质企业作为城中村改造项目的合作单位，发挥其综合开发优势和融资优势，既解决了改造资金问题，也优化了可持续推进机制。

值得注意的是，当前超大特大城市的城中村已是高度复杂的社会综合体，改造后还应该保持其多样化的业态。要根据城市产业发展规划，顺应市场发展规律，合理安排产业布局，导入和培育孵化优质产业项目，促进产业转型升级，允许有条件的项目配建娱乐场所、电影院、菜市场、酒店等多元化、多链条业态，并提供一定规模比例的低成本创业空间，保障小微企业和个体户的创业需求。

此外，不要忽略超大特大城市城中村为流动人口提供租赁性住房这个重要事项。如果改造后这部分租赁性住房供给减少，会使得流动人口的居住环境恶化，租金更高，这就背离城中村改造的初衷。因此，必须在改造方案中按一定比例建设保障房作为补偿，为城市新市民、新群体等提供相应的租赁住房。在有序推进城中村旧貌换新颜过程中，不仅让居民安居乐业，还为城市辛勤贡献的新市民等群体提供庇身之所，不断增强人民群众的幸福感、获得感和安全感。

（作者王克剑：城市建设杂志社社长）