业主“小区环境差，物业服务跟不上，物业费我交不了”，物业“业主不缴纳物业费怎么更好地服务业主？”。

随着城镇化水平不断提高，物业服务合同纠纷案件数量呈逐年上升趋势，物业纠纷看似“小案”，但因关乎居民切身利益，涉及人数众多，一旦处理不当，“小案”可能激化为“大事”。面对日益增长的物业纠纷案件，青海省乐都法院坚持把诉源治理挺在前面，以调为先，化解矛盾，最大限度将老百姓反映比较集中的纠纷消除在萌芽、化解在前端。

2023年11月以来，乐都法院陆续收到某物业公司等5家物业公司起诉的93起物业纠纷案件，立案庭法官认真研究诉讼材料后认为，虽然案件标的不大，但涉及业主较多，简单的一判了之，可能会导致矛盾进一步激化。为服务好人民群众的“神经末梢”，实质化解矛盾，决定将这批案件交由诉前调解中心进行调解，力争在诉前化解业务与物业公司之间的矛盾。

调解员在收到案件后，第一时间通过电话与业主、物业公司沟通，充分听取业主的意见，得知业主不按时缴纳物业费的主要原因是认为物业公司管理不到位，且存在问题一直得不到有效解决，所以产生抵触情绪不再向其缴纳物业管理费。梳理出矛盾焦点后，调解员向被告业主讲解相关物业服务合同的法律知识，讲明拒缴物业管理费的后果和应承担的法律责任；另一方面，积极与物业公司进行沟通，敦促物业公司认真履行管理和服务义务，提升管理服务水平，为业主创造良好居住环境。在调解员耐心的释法明理、引导沟通下，被告王某某、杨某某等人同意支付物管费，93件物业服务合同纠纷的案件，成功调解45件。同时为了真正实现案结事了，避免程序空转，调解员要求原、被告双方各自提供收款发票和支付截图以用来备案，避免日后再产生不必要的纠纷。

对当事人不同意调解或调解不成功的案件，依法转入诉讼程序。审理庭室结合物业服务纠纷案件法律关系简单、权利义务关系明确、标的额较小等特点，依法适用小额诉讼程序快审快结，平均审理天数为18.3天，真正实现“简出效率”。

“小物业”关乎“大民生”，物业服务涉及千家万户，是基层社会治理的重要内容。乐都法院将积极探索多元化解物业纠纷机制，坚持调解优先原则，发挥个案示范引导作用，以“如我在诉”的情怀，多措并举推动物业服务行业良性发展，积极助力基层社会综合治理。

法官释法

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条  业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条  物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。