◎作者 | 瓜片

◎来源 | 楼市黄大大（ID：houseleader）已获授权

从上到下，几乎所有人都对同一件事达成共识：

中国已经不缺房子了。

于是有人就接着往下推理：房子已经严重过剩，现在买房就是纯纯接盘，楼市的明天就是房价暴跌，跌到北上广深都能各买一套为止……

这当然也很荒谬。

事实上，中国楼市要走的路，仍然还很长。对照发达国家走过的历程，有些发现很有趣。

中国楼市处于什么阶段？

可以明确的是，第一个阶段——高速成长阶段，已经走完了。

根据发达国家经验，房地产市场的发展往往会经历三个阶段。

第一阶段：高速增长阶段（对应“二战”后20-40年）

这个时期经济高速发展，城镇化快速推进，大量外来人口涌入城市，特别是20-50岁的中青年群体。所造成的结果就是：

住房短缺。

无数住宅楼拔地而起，整座城市仿佛一块大工地，承载着千千万万“新东京人”“新纽约人”“新伦敦人”们的安居梦想。

在这一阶段，英国、美国、日本、德国新开工年均增速分别达到了4.6%、6.6%、12.5%、6.1%。（1946年-新开工峰值年份）

这些特点，基本可以对应国内“九八房改”之后长达20年的上涨期。

大概就是1998 - 2018 年：

商品住宅均价从 1740 元 / 平方米上涨到 8544 元 / 平方米，累计上涨 3.9 倍，年均增速高达 8%。

这些年里，也同样有无数“新北京人”“新上海人”“新广州人”和“新深圳人”，吃到了房价上涨红利。

开局一套房，如今上千万。

随后，随着经济增长放缓，住房需求饱和，房地产进入了下一阶段——

第二阶段：提质降速阶段（70-90年代）

很多发达国家，在这个时期都出现一个情况：新开工增速到达峰值。

不同国家的“触顶”时间不尽相同。比如英国和美国都是在1972年，日本发生在1973年，德国则是要等到1994年。

进入新阶段之后，各国的新开工增速都有了非常明显的下降，甚至负增长。

是不是也有一种很熟悉的感觉。这不就是我们正在经历的吗？

从2019年起，全国房屋新开工面积增速开启了“跌跌不休”模式。

在那以前不是没跌过，比如2008年、2012年、2015年，但主要是因为政策和大环境，所以很快就反弹了。

现在可不一样了，连续几年下跌，明显是结构性的变化。

信号很明显：市场规模已经到顶了。

第三阶段：成熟阶段 （90年代至今）

这个阶段也可以叫做“存量房阶段”，顾名思义，指的是二手房取代新房成为了主要交易对象。

《发达国家房地产业发展经验及其对我国供给侧改革的启示》一文指出，发达国家基本都进入了房地产业发展的高级阶段，其房地产市场中80%以上为存量房交易，新房销售量所占比例非常低。

《全球房地产》中列举了美国的例子。2017年，美国二手房交易占比高达80.7%。

很显然，我们正处于“二阶段”朝着“三阶段”转换的时期。

有机会，有风险，是一个买房非常需要慎重的阶段。

为什么这么说？

首先，发达国家的房地产危机，大多出现在这个时期。

比如，日本1986-1991年房地产泡沫、中国香港1991-1996年房地产泡沫、美国2001-2006年房地产泡沫……

为什么？

用一句通俗的话来解释：房子过剩了。

刚刚我们提到，过去支撑发达国家房地产市场的重要群体，是新市民。

然而，随着城镇化率达到60%的分水岭，大规模进城的时代结束了。

从下图可以看出，城镇化率达到60%以后，增长曲线变得很平缓。原本的购房主力——进城新市民，逐渐被城市内部改善群体所取代。

这也能很好地解释，中国房地产当下面临的危机，并不容易渡过。

国家发改委的数据显示，我国正在步入城镇化的减速增长阶段，城镇人口年增长率逐步回落——

“十一五”时期，城镇化率年均提高1.34个百分点；

“十二五”时期，回落至年均提高1.25个百分点；

“十三五”时期，仍在继续回落，年均降低约0.05个百分点。

不过，值得欣慰的是，中国作为超级人口大国，仍然有一些结构性的人口红利。

根据国家统计局公布的数据，2022年常住人口城镇化率达到65.22%，9.21亿人口在城镇工作生活。

请注意，这9亿多人仅仅是在城镇工作生活，并不意味着可以完全享受到所在地的全部权利——包括买房。

如果更聚焦一些来看，户籍人口城镇化率只有47.7%。

换句话说，城镇化还有相当一部分空间，尚且谈不到“触顶”，这也给了中国房地产一定的腾挪生长空间。

另一个重要指标是“套户比”。简单来说，就是一套房对应着多少户家庭。

泡沫破裂时，日本、中国香港、美国的对应套户比分别为1.11、1.10、1.15左右，都达到了“供过于求”的标准。

统计数据显示，2020年中国城镇住房套户比为1.09。意味着中国住房整体实现静态平衡。

基本告别短缺，并不等同于过剩。

要知道，在“人人有房住”的背后，存量住房中的商品房套数占比还不到一半。农村自建房、保障房、已售老公房占了多数，却无法满足多数人“住好房”的需求。

恒大研究院《中国住房存量：过剩还是短缺》中提到：2015年城镇7.6%的家庭户无独立厨房、25.8%的家庭户无独立抽水马桶。

是的，“九八房改”之前修建的住房，大多存在质量欠佳、设施不完善的缺点，居住体验一言难尽。很少有人愿意跟长辈一样，在这样的“房子”里憋屈一辈子。

那怎么办？

努力搞钱，然后买更好的房子。

我们有个学员土豆，住在帝都核心区的老公房里，厨房是公共厨房，厕所是公共厕所。后来他跑去成都工作，才住上了大房子。

分城市能级来看，一线城市为0.97，低于平均值；二线城市为1.08，与平均值基本持平；三四线城市为1.12，明显超出平均值。

也就是说，一线城市还存在住房短缺，三四线已经过剩了！

这是理解中国房地产机会与风险的关键钥匙。

《全球房地产》这本书中提到，发达国家从第二到第三阶段，过渡期差不多要10-30年。

中国有几个大城市其实已经进入了第三阶段。

包括北上广深四个一线城市，还有大连、厦门等先发的二线城市。成都、杭州、苏州、南京这两年也渐渐有了这个势头。

这是否意味着房地产走到了尽头呢？

实际上，进入第三阶段，并不意味着房地产行业将会谢幕。时至今日，房地产仍然是发达国家当之无愧的支柱产业。

甚至，很多发达国家大城市的房价也仍然在稳定地上涨。

有文章分析称，在美国房地产业发展的三个阶段中，最显著的特征是房地产增加值占GDP比重的变化。

最开始，房地产业在国民经济中所占的比重不断提升。进入高级发展阶段后，长期维持在一个稳定的水平。

数据显示，20世纪80年代中期以来，美国房地产业增加值占GDP的比重长期稳定在11%～13%之间。

与之轨迹相似的还有德国和日本。

德国是在上世纪90年代进入了高级发展阶段。在1995年以后，房地产业增加值占GDP的比重长期稳定在10%左右。

日本大约是在2000年后迈入“高阶”。此后房地产业增加值占GDP的比重长期稳定在10%~12%之间。

看到没有，泡沫破裂后，房地产依然是日本的支柱产业。

当然了，大部分发达国家的房地产行业已经走上了可持续发展之路。其增加值主要来自于由出租、金融、改建及二手房交易的贡献。

这也是我们正在探索的“新模式”。

研究房地产发展史的过程中，我还注意到一点：从过去到现在，房产一直是世界各国最重要的资产之一。

今时今日，无论你是艰难上车的刚需，还是腰缠万贯的富豪，无论是发达国家还是发展中国家，皆是如此。

放眼全球，最爱买房的除了中国人，还有隔壁韩国人。两个国家居民资产配置结构中，房产的比例都超过了60%。

大洋彼岸的美国人虽然一心一意热衷炒股，却仍然选择持有相当比例的“非金融资产”。

好房子，永远是好资产。

最后，一步步走入存量时代的楼市，去哪里还有机会“淘金”呢？

有两个关键词：一个是核心城市，一个是改善住房。

支撑核心城市的资产价值的，是源源不断流入的人口，创造更多财富的产业，以及日益紧张的土地供应。

没错，北上广深去年的常住人口都降了，但你看看现在哪一个不是人头攒动。顶尖高校毕业生找工作，有几个能完全不考虑一线城市？

至于那些不断被人“抛下”的城市，房子大概率会彻底凝固成“不动产”。

存量时代，改善将取代刚需成为主流。

一方面，置换需求成为最大的一股“势力”。老房子、破房子、小房子、远房子……统统都要换成核心资产。

另一方面，房价跌了两年，但在多数人眼中仍然高不可攀。比起从老破小或者郊区起步，一部分人选择“躺平”不买房，另一部分则咬咬牙直接买三房。

接下来，你知道该怎么选了吗？

参考资料

《中国住房存量：过剩还是短缺》，恒大研究院

《全球房地产》，作者任泽平、夏磊

《发达国家房地产业发展经验及其对我国供给侧改革的启示》，董藩 董文婷

《典型国家城镇化率达60%以后房地产转型的趋势特征》，王继源