潮新闻 记者 方臻子 朱承 郑亚丽

8月的最后一天，是中国楼市极其具有戏剧性的一天。

白天，万科董事会主席郁亮，在中期业绩会上提出“市场超跌”的观点，但地产股依然集体下跌……

晚上，自“7.24”中央政治局会议定调房地产以来，楼市终于等来了重磅政策的落地：降贷款首付比例、降贷款利率、降首套存量贷款利率。

那么，新政对杭州楼市影响几何？能拉住“跌过头了”的楼市吗？

01

重磅新政利好谁？

8月31日晚间，中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。

政策内容非常重磅，涌金君来划一下重点：

降贷款首付比例——

统一全国个人住房贷款首付比下限，不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套房贷款首付比最低二成，二套最低三成。

对杭州来说，此前首套房首付三成、二套四成，现在均下调10%。不要小看这10%，对刚需购房者来说，少十几二十万的首付款，可能就是能不能“上车”的门槛。

这条政策更大的受益者，是一二线核心城市。由于本次调整为全国“齐步走”，此前首付很高的一线城市，如北京购买二套普通住房最低首付60%、二套非普通住房最低首付比80%，就存在较大下调空间。政策对这些城市楼市的刺激作用，也将会比较明显。

降贷款利率——

首套房贷利率下限不低于市场报价利率减20个基点，即LPR-20BP，二套利率下限下调为不低于LPR+20BP。

央行最新LPR为5年期以上为4.2%。此前，杭州首套房贷款已经执行LPR-20BP的政策，即利率4%，所以接下就不会有变化；而二套的利率此前为4.85%，信贷政策调整后有望下降至4.4%。

下调存量首套房贷利率——

从9月25日起，借款人可向银行提出申请，有两种途径降低存量房贷利率：第一，以“新”换“旧”；第二，协商变更。

但要注意，调整后的存量房贷利率“不得低于原贷款发放时所在城市首套房贷款利率下限，具体以合作银行政策为准”。

降低存量房利率，相关部门多次喊话，也是公众最为期待的政策。

具体来看，首先，存量房贷利率下调，只针对首套房，二套以上不调。

其次，最低只能调整到原贷款发放时所在城市首套房贷款利率下限。

“首套房贷款利率下限”，是什么意思？浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任盘和林向涌金君解释道：各地过去都有一个最低的LPR利率下限，各不相同。以首套房为例，广州在2019年以后是LPR+0，北京2019年以后是LPR+55BP，深圳2019年10月以后是LPR+30BP。杭州2019年10月至2022年11月为LPR、2022年11月至今是LPR-20BP。

浙江各地的LPR下限——

具体怎么调？中国银行相关人员解释：比如贷款发放时，当地下限利率为LPR+50BP，A客户LPR+100BP，B客户LPR+50BP，即使现在该地利率下限LPR-20BP，但A最多调整到LPR+50BP、B不能调整。

“因为当时按揭额度供不应求，导致一部分人按揭提价的，可以把提价部分调回去。”一名杭州某银行房贷经理回复客户。

在杭州，按揭提价是常态，绝大多数购房者都是LPR加上几十甚至100多个BP不等。按照新政，理论上，2019年后这些当年“站岗”的存量贷款利率，都能下调到LPR。但因为政策中有一句“具体以合作银行政策为准”，首套存量房贷利率到底能降到多少，还要看银行。

虽然目前政策还不明确，但存量房贷利率下调在中国属于首次，是我国房地产市场供求关系发生变化后在金融领域的重大政策创新。

但政策与刺激楼市没太大关联，主要还是为了节省购房者利息支出，减少提前还贷现象。在盘和林看来，银行能下降存量房贷的动机，不是行政命令，更多的是为了减少提前还贷、避免客户流失。

“有规矩，就知道如何一致行动。”一位银行业内人士表示，昨天央行的公告，有利于购房者和商业银行理性对待利率调整，也防止同业进行恶性竞争。

02

楼市“跌过头了”？

本次政策是自“7.24”中央政治局会议提出“我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”以来，市场等来的最具重量级的政策。

此前，从中央到地方的喊话表态，到延长换购住房个税政策、“认房不认贷”等，效果如何？在杭州，根据杭州贝壳研究院的数据，8月杭州二手房成交约5300套，较7月的4841套略有小幅回升，但相比4、5月的月均7000+套，依然处于低位。

土地市场热度同样在下降，8月杭州迎来了两场土拍，但封顶地块占比下降、摇号报名房地在减少。在新房市场上，IFC、小河云庄等红盘过后，摇号热度也难以为继。

8月31日的万科中期业绩会上，万科董事会主席郁亮坦言，目前这种市场，已经显然是跌过头了，“所有从业人员都感到前所未有的压力，看不清未来，每个人都不容易”。

所以，重磅政策出台，大家最关心的，就是政策能稳住超跌的房地产市场吗？分析人士看法不一。

杭州市房地产业协会秘书长丁晓红表示，从历史看，我国下调房贷首付比例有过两次，效果都很不错，房地产市场均出现了明显回暖，量价回升。

第一次是2008年金融危机爆发后，央行推出“最低首付款比例调整为20%”、房贷利率打七折的政策。2009年全国商品房销售金额和均价同比增长76.9%和23.2%

第二次是在2015年股灾后，2016年初规定非限购城市首套房原则上最低首付比例为20%。2015、2016年全国商品房销售额同比增长14.4%和34.8%，均价增长7.4%和10.1%。

丁晓红说：“次政策力度可以说超过前两次，金融手段双管齐下。”

经济学家任泽平团队也认为，这是一次重大利好，“下大雨了”！一系列政策组合拳，力度为过去十年之最，万众期待，真金白银，诚意满满，“政策底-情绪底-市场底-经济底”将依次到来。

他表示，若后续各地尽快落实有力的稳楼市政策、房企加速推盘以及居民购房信心逐步恢复，金九银十或将迎来结构性行情。

所谓结构性，是因为政策主要利好一二线核心城市楼市。此前，由于房地产市场疲软，很多低能级城市已经在“因城施策”中执行这些政策，只有一线城市、强二线城市利率、首付比例还比较高，本次新政后，一线和强二线城市的市场变化会比较大。

同时，房企为销售去化、资金回流，一般会在9、10月加大推货力度。下半年，房企会选择在中秋国庆等销售黄金节点通过发放购房券、送家电、车位抵用券等优惠活动，促进商品房加快成交。

浙报传媒地产研究院院长丁建刚却有不同看法。他表示，首先，在这一轮市场急剧萎缩中，二手房最惨烈，这也是整个市场链条的终端。通常大力度的税收优惠政策，对二手房市场成交促进作用是显著的。但财政部和国家税务总局迄今没有表态，也没有实质性动作。

第二，一个月前，北上广深四个一线城市都做了高调表态，但迄今未有大动作。“只有一线城市确立风向标，二线城市才有参照系。而迄今为止，一线城市和强二线城市的限购政策，都没有如2014年那样大面积的松动和解除。”丁建刚说。

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