(苏州阳澄湖半岛旅游度假区供图)
入冬以来，苏州工业园区北部，一场以“空间重构、资源重组、品质重塑”为旨归的产业用地更新行动如火如荼渐入佳境。
以土地整理为第一要务、用地更新为必要路径、能级提升为发展目标，苏州阳澄湖半岛旅游度假区党工委积极落实阳澄南岸创新城建设任务，把“推‘澄’出新——‘红色先锋’加快阳澄南岸产业用地更新”作为党建书记项目，充分发挥区域党建协同作用，坚持“产业用地更新为产业更新迭代服务”的理念，加速空间优化和产业升级。
强化顶层设计
明确更新总体策略
随着经济加速发展、城市空间不断拓展，遭遇土地资源瓶颈成为国内特别是长三角地区的共性难题。如何更大程度提高土地集约化利用水平？在苏州工业园区，备受关注的产业用地更新正在加速推进。
2021年7月，园区发布产业用地更新三年攻坚行动方案，提出以3年完成2万亩以上产业用地更新为目标，加快盘活低端低效产业用地、导入优质项目资源、提高土地产出效率。
在半岛度假区，这一任务尤为重要和紧迫。从地图上看，位于园区北部的半岛度假区，地理区域狭长，制造业带被割裂为东、中、西三块较为独立的片区，彼此间缺乏集聚沟通效应，产业用地单体面积小、民营占比高，且受到生态红线、生态管控区、西气东输多重限制影响，产业体量规模小、关联程度散、贡献能级低的情况较为突出。
一言以蔽之，推进产业用地更新，作为为产业高质量发展提供要素保障的前道工作，势在必行。但这是一项极其复杂的综合性工作，投入大、周期长、涉及面广，具体该如何推进？半岛的总体策略是，针对不同发展水平的存量土地执行差别化措施，对优质地块，强化政策支持，对低效地块，指导其提升软硬件水平，最终推动一批存量土地资源朝产出贡献大、产业集聚度高、创新能力强、管理科学规范、配套服务专业等方向努力。
在相关部门前期走访过程中，不少企业也表达出自己的真实诉求。“其实我们早就有对载体进行更新的念头，但不知道从哪里入手。”苏州工业园区阳澄丝绸印染有限公司负责人孙福妹说，“公司接的都是外贸订单，其中不乏国际知名品牌，老外每次验厂都会提出工厂形象等问题。而我们公司地块上的建筑物是临时建筑，设计上比较落后，这一短板常常让我们在面对客户时底气不足。”此外，丝绸印染行业还牵涉到污水处理相关问题，环保监管如今也越来越严格。孙福妹深知，从长远计，原有载体已很难满足发展需求。
针对这部分已有初步意向的企业，半岛度假区积极沟通和引导，最大程度消除企业后顾之忧。今年3月，半岛度假区党工委与唯亭街道党工委、恒泰集团党委、重建公司党委成立“产业用地更新党建联盟”，充分发挥党建引领作用，打破行政壁垒，协调地块更新过程中可能涉及到的经服、城管、应急、环保、规建、消防等各方资源，并通过与更新企业形成“周例会”制度，给较早启动更新进程的企业一颗“定心丸”。
数据显示，截至今年10月，半岛度假区已累计更新产业用地48宗，面积达2354亩，其中，民营地块更新亩数占44%、外资地块更新亩数占30%、集体地块更新亩数占26%，还有多宗大面积地块有望在今年年底前取得阶段性成果。
探索“一地一策”
发挥市场引导作用
在苏州工业园区已发布的两期《产业用地更新典型案例汇编》中，半岛度假区案例入选比例分别高达42%和50%。可以说，每一块土地更新，都是一个系统的工程。每一个成功案例，背后都有一个曲折的故事。
“当我们真正开始启动新载体建设的时候，才发现现实的复杂程度远远超过了想象。”苏州正得利环保技术服务有限公司负责人朱启帆回忆，当时该宗地的远期规划是住宅用地，还存在高速公路控制带问题，直接否决了项目建设的可行性。关键时刻，半岛度假区相关部门带着我们逐字逐句研究学习国家相关规定，反复和园区规建委等多个处室沟通协调，一个关卡一个关卡地过，最终项目得以顺利推进。
“又是地块分割的界址点难以确定；又是地块转让后，受客观条件限制产生新的消防问题；又是开发强度不足25%，按照有关法律无法实施转让……当时，各项工作互相制约，真是毫无头绪。”方厦街金龙汽车地块更新项目负责人董道才十分感慨。该地块原先容积率仅0.086，去年起由苏州金龙及其股东苏州创元集团共同谋划对该宗地开发再利用，并拟定了苏州金龙土地作价入股、创元集团出建设资金，成立合作公司合作开发的模式。“这就又涉及到公司管理、运营以及股权结构等方面的问题，一路摸索过来，真是太不容易了！”
部分地块在更新过程中还遭遇诸多历史遗留问题。东港钢材城更新项目是阳澄南岸创新城东部沿线产业提档、界面提升的重要节点，该项目涉及合浩玻璃钢、唯亭富民集团、欧财贸易三宗地块，土地权属结构、原业主股权结构和驻户租赁关系非常复杂。在推进该更新项目时，半岛度假区党工委联合唯亭街道党工委成立“东港钢材城更新工作联合领导小组”“东港钢材城更新工作联合行动支部”，由国资引领示范，引导三家业主同步更新；党员下沉一线，督导清租进度、更新进度。
党组织的作用在更新大潮中愈发凸显。今年，半岛度假区党工委还联合园区相关部委办局、街道、国资等党组织先锋力量，成立“企小导产业用地更新攻坚队”，重点瞄准金龙、菱翔、雅致等大地块，从土地利用效率评价、导入项目情况等环节切入，实现更新过程全流程闭环管理。半岛党员干部发挥先锋模范作用，以正向鼓励、反向倒逼等机制，做好用地更新宣贯、引导、落实工作。
“目前来看，半岛度假区产业用地更新的主要路径为市场引导的自主更新，其中尤以更新改扩重建的方式居多。相比较政府主导模式，市场引导模式更有利于保障企业健康可持续发展。”苏州阳澄湖半岛旅游度假区经济服务中心副主任俞中远分析。而在具体的更新方式上，“一地一策”成为半岛度假区产业用地更新的常态。截至目前，半岛度假区已有多个产业用地更新案例及创新做法在苏州全市推广，“阳澄丝绸优化整治提升项目”入选苏州市镇村工业集中区优化整治提升项目奖补名单。
优化载体环境
导入优质项目形成示范
和丰环保地块是半岛旅游度假区阳澄湖大道南区域最后一块完成更新的产业用地。“看着同一区域的首创嘉净、太谷科技、明鑫环保等烂尾楼纷纷有了续建动作，我们也感受到更新的紧迫性。”江苏和丰环保科技有限公司更新项目总负责人李佳博说。在半岛度假区等单位的指导下，和丰环保选择联东集团进行合作，通过股权融资获得联东建设资金配资，后期全部委托给联东招商运营。项目目标定位为“工业上楼”标杆载体暨阳澄南岸核心产业研发制造园区，主要服务于医疗器械、人工智能、高端装备制造等产业。
随着越来越多的地块逐步完成更新，整个半岛度假区载体供给增量成果显著。截至目前，辖区产业用地更新已累计拆除面积33.16万平方米，新建166.22万平方米，净新增载体超130万平方米。一些曾经被高速、国道、娄江等切割的“边角料”地块，正一步步变身为现代化产业园区。
阳澄湖畔，用地更新蔚然成风，载体供给量质齐升，辖区发展步入新的阶段。东港钢材城区域更新后，将释放新产业用地约24亩，区域容积率提升至2.27；方厦街金龙汽车地块更新后，将结合区域功能规划，瞄准“现代高端产业创新综合型载体”目标进行创新开发……
为了合力写好产业用地更新的“后半篇文章”，依靠党建这根纽带，功能区、街道、国企、更新企业拧成“一股绳”，配合阳澄南岸创新城整体规划，不断提升辖区营商环境和载体服务功能。半岛度假区充分发挥产业口、建设口党员“企小导”作用，帮助各更新载体导入优质项目，加快形成示范效应。2022年末，半岛度假区发布促进产业载体提升的若干措施，目前已通过科学评价形成一批“星级运营商”团队和标杆载体。
“我们二期在建载体除了满足自用外，还多出一些空间可以出租。这段时间，几乎每天都有政府部门引荐而来的单位前来对接。这样的贴心服务，让我深刻感受到园区为什么能够实现国家级经开区‘七连冠’！”朱启帆说，“真诚建议与我们情况类似的企业，积极主动进行产业用地更新。”
如今，他不仅把公司落户在半岛、把家安在半岛、把孩子接到半岛读书，还计划将来把父母也接到半岛生活。对于未来的生活，全家满怀憧憬。
本报记者 孟旭
《新华日报》2023年11月24日第25版