“要为民众建造好房子，提高住房品质，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。”日前，住房和城乡建设部部长倪虹谈道。
在会见到访的中国银行董事长葛海蛟一行时，倪虹再次提及建立房屋养老金制度。
改革开放以来，特别是1998年城镇住房制度改革后，我国通过大规模城镇住宅建设有效解决了城镇住房严重短缺问题。
然而，受当时房屋建设阶段客观条件的限制，建设标准较低，设计使用寿命一般为50年，目前，存量住房已开始逐步进入“老龄化”阶段。
今年两会期间，全国政协委员、中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强曾提交一份《关于及早建立房屋养老金制度，保障人民群众居住安全》的提案。
“通过建立房屋养老金制度，可以为房屋安全管理体系的建立和运转提供资金保障。”接受《民生周刊》记者采访时柴强说。
▲房屋养老金可以为房屋安全管理提供资金保障。图/赵慧
部分住房步入“中老年”
作为居民最主要的财产形式，住房占到我国居民财富的60%～70%。房屋能否维护好，既关系到群众日常居住舒适性，也影响着房地产存量信贷的质量。
目前，我国住宅面积约500亿平方米。其中，超300亿平方米住房建造于上个世纪。随着时间的推移，这些房屋逐步进入“中老年”阶段。
今年两会期间，倪虹在部长通道曾谈道：“城镇化发展到现在，很多新房子成为了老房子，许多市政设施也开始老化，存在安全隐患。”
增量时代，住建部门的任务主要是如何建设更多住房，解决城镇化快速推进过程中急剧扩张的住房需求。进入存量时代，如何做好房屋的全生命周期维护，成了亟待解决的新问题。
本世纪以来，我国住房建设迎来快速增长期。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉注意到，一些住房也存在质量问题，包括地下管线建设、房屋本体等房子质量及维护问题开始逐步显现。外墙脱落、屋顶垮塌、设施设备锈蚀、管线老化、楼梯过道不稳固，甚至存在房屋结构安全隐患，发生房屋倒塌等重大安全事故。
城市更新是城市化发展的必然过程。针对存在的问题，倪虹将任务概括为三个革命：第一个是实行楼道革命，消除安全隐患，有条件的加装电梯；第二个是实行环境革命，完善配套设施，加装充电桩等和适老化改造；第三个是实行管理革命，党建引领，物业服务。
维修资金存在不足
存量房屋的安全隐患越来越多、日渐突出，难以让人民群众“安居”。在房屋后续使用中，需要有持续的资金进行维护。
目前，我国存量住房维修主要依靠住宅专项维修资金或业主自筹资金进行。所谓住宅专项维修资金，是指用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后日常维修以外的大、中修，以及更新改造的资金。
然而，随着房屋及其附属设施设备日益老化，维修资金需求逐年增加，一些住宅小区的维修资金正快速减少甚至枯竭。
存量房屋老化带来安全隐患，但现有的住宅专项维修资金难以满足房屋维修及改造的需求。“单个住宅小区，归集资金规模一般仅为600万元到900万元甚至更低，现有的住宅专项维修资金远远满足不了房屋应修尽修的需求。”柴强谈道。
如何对房屋进行全生命周期的维护？“鉴于存量房屋规模越来越大，涉及居民和家庭越来越多，亟须未雨绸缪，向事前预防转型，从现在开始逐渐为房屋积累‘养老金’。”柴强说。
房屋养老金制度的建立，需要考虑资金来源。按照柴强的设想，每年从当年土地出让收入（地价款）或净收益（出让收入减去出让成本）中提取一定比例。例如，可按照土地出让收入5%以上或土地出让净收益20%以上计提，作为房屋养老金。
除了筹措资金，房屋养老金还应发挥在房屋全生命周期安全管理中的资金支持作用。
在为房屋提供全生命周期安全保障方面，柴强建议建立房屋体检制度，利用房屋养老金开展房屋定期体检，实现安全检测、紧急情况排险及意外风险保障，从而形成房屋安全长效机制。
商业性金融资源
5月12日，住建部房地产市场监管司一级巡视员周韬一行赴南京调研探索开展房屋养老金制度试点相关工作并召开座谈会。
围绕建立房屋养老金制度的必要性、可行性，以及住宅专项维修资金管理使用过程中存在的问题和有关建议，与会人员进行了交流。
事实上，房屋养老金制度此前曾被明确提及。2022年，长沙自建房倒塌事件后，住建部就明确，要研究建立房屋养老金制度，更好地解决既有房屋维修资金来源问题。
同年，国务院办公厅印发的《全国自建房安全专项整治工作方案》再次强调，要完善房屋质量安全强制性标准，研究建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度。
在李宇嘉看来，既有的住宅专项维修资金存在不足，势必需要金融资源进一步支持。“以往金融机构主要是提供增量住房的开发贷、按揭贷，如今转向房屋和社区维护，即房屋养老金。”
考虑到此次住建部与中国银行的交流内容，商业性金融或将涉足房屋养老金领域。李宇嘉认为，实现资金的投入与产出平衡，是商业性金融资源进入的关键。房屋养老金制度的建立，仍需要探索建立合理的商业模式、居民付费买服务的模式等。
□ 《民生周刊》全媒体记者 郑智维
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