物业纠纷咋解决？物业服务不到位能否主张减免费用？业主不满意物业服务如何投诉？近日，西安市未央法院速裁审判庭接收了35起物业服务合同纠纷案件，诉前成功调解了28起，剩余7起将在立案后依法审理裁判。

涉案某小区是回迁安置小区，大部分业主是回迁的村民，因与村集体存在历史遗留问题等原因，部分业主拒交物业费，某物业公司遂诉至法院。

收案后，审判委员会专职委员王艳文带领速裁审判庭负责人韩霞及主审法官、法官助理深入小区实地走访，与社区书记、物业公司负责人及部分业主面对面座谈，全面了解物业服务基本情况、业主诉求及合同履行情况，寻求社区力量共同参与矛盾纠纷化解。

经沟通了解到，在回迁安置之初，村干部曾承诺前几年免交物业费，但并无相关证据证明，且物业公司并未追认该承诺。此外，物业管理混乱、服务不到位也是主要矛盾之一。业主们反映，物业公司未按照合同约定，定期在小区内公示公共收益，未定期向业委会报告收益情况，未将小区广告位及其他公共部位经营收益返还给业委会。

为了从根本上化解矛盾纠纷，切实维护小区和谐稳定，速裁审判庭及时召开专业法官会议，研究调解方案。针对该小区回迁安置的特点，考虑到业主们大多是相识的村民，成功说服个别业主补交物业费，能够发挥一定的带动作用。同时，该小区在本院有过物业服务合同纠纷诉讼案件，生效判决也为开展调解工作提供了参考。最终，经过法官多次上门调解，28起纠纷达成和解。小区其他欠交物业费的业主表示将积极履行义务，某物业公司也承诺将改进物业服务，为业主们创造更加优质的居住环境。

调解工作之余，法官们还开展了普法宣传活动，向业主们讲解了维权的正确途径。

小物业牵动大民生。随着城市化进程的不断加快，物业服务合同纠纷案件逐年上升，影响了业主及物业公司的正常生活和工作。未央法院在处理此类纠纷案件时，始终坚持把非诉纠纷解决机制挺在前面，通过走访调研、借助基层组织力量、以判促调等方式，努力让矛盾纠纷依法高效解决在萌芽阶段，为深化诉源治理工作贡献力量。（贾旖旎）