女子在租赁房屋期间，其前男友进入房内自杀身亡，眼见自己的房屋变成“凶宅”，房主在一个多月后将房屋售出，并将托管公司和租客起诉至法院，要求对方赔偿房价损失5万元。近日，该案判决书在裁判文书网公布，扬子晚报/紫牛新闻记者获悉，最终法院酌定租客赔偿经济损失9000元。律师表示，出租房屋成为“凶宅”的原因不同，承租人并非都要承担责任，需分情况加以认定。

房屋托管出租，租客前男友在屋内自杀

2022年12月，关某与某房地产经纪有限公司签订《房屋托管合同》，将自己位于邢台市的一套房屋的租赁事宜全权委托对方办理。

双方在协议中约定，管理期限至2025年1月止。承租期内承租人是房屋实际管理人，承租人需要时刻注意防火、防盗、防触电，不做危及自身人身安全的活动，并且承租人在房屋内发生的安全事故都由承租人自己承担，与委托方和受托方无关。“包括但不限于高空抛物，水电煤气使用不当，在房屋内摔倒等造成的人身伤亡、不当死亡等原因造成房屋损害或房屋市场价值损失的，损失部分由承租人全权负责赔偿。”

2023年3月，该房地产经纪公司与另一家公司签订委托协议，将这套房屋的托管事宜交其管理，后续租金由“接手”公司给付关某。

三个月后，“接手”公司与租客孟某签订《房屋租赁合同》，合同中同样约定了承租期内承租人是房屋的实际管理人，人身伤亡、不当死亡等原因造成房屋损害或房屋市场价值损失的，损失部分由承租人全权负责赔偿等内容。

判决书显示，之后孟某住进了这套房屋。让人没有想到的是，不到一个月后，孟某的前男友进入这套房屋内自杀身亡。

匆忙卖掉“凶宅”，对方不承认房屋贬值

自己的房屋内出了人命，成为人们眼中的“凶宅”，房主关某的心情可想而知。30多天后，她就急匆匆地卖掉了这套房子。

在卖房时，关某将该房屋内发生自杀身亡事件如实告知买房者，最终双方商定的成交价格为46万元。关某认为，正是因为房屋内发生了自杀事件，导致最终售价低于市场价格，两家托管公司与租客孟某应当对房屋售价减少的损失承担赔偿责任。

于是，关某起诉至邢台经济开发区法院，要求对方赔偿由此造成的损失5万元。

案件审理中，两家被告公司都辩称，房屋内死人不必然导致房屋贬值，自己已尽到合同约定的委托事项。孟某也表示，该房屋结构设施等并未发生任何损害，其使用价值并未降低。三被告均认为自己没有责任，不愿进行赔偿。

法院：损失客观存在，酌定租客赔偿9000元

面对各方针锋相对的观点，特别是对租赁期间房屋变成“凶宅”是否会造成价值贬损这一问题，法院会如何作出认定呢？

法院经审理认为，现实生活中，人们对住宅内发生非正常死亡事件感到不同程度的恐惧，并对死亡现场心存芥蒂是客观存在的心理现象，在房地产市场交易中，买卖双方的消费心理，是影响二手房市场交易价格的重要因素。原告关某出售房屋时也是将该事实对买受人进行了披露，故认定其主张的房屋贬值损失客观存在。

法院认为，因案涉房屋的管理使用人为承租人孟某，两家托管公司并未管理使用，对该房屋内人员自杀事件无法预见且无法克服，因此两家公司没有过错。至于与关某签订合同的那家公司将托管业务转委托给“接手”公司，与人员自杀事件没有因果关系。即使该公司存在违约，也是仅在“接手”公司负有过错的情况下，对其行为向原告负责。因此，法院对原告要求两家公司承担责任的主张不予支持。

而孟某承租房屋期间，虽对房屋内的人员非正常死亡事件无法预见，但因其对房屋管理不善，导致其前男友进入该房屋自杀身亡，未尽到合理注意义务，应当承担一定责任。

最终，法院结合涉案房屋的市场价值、孟某未尽到合理注意义务的程度和对因非正常死亡对承租房屋贬值损失的预见程度等实际情况，酌定由被告孟某向原告关某赔偿经济损失9000元，并据此作出判决。

>>律师说法

出租屋成“凶宅”，租客并非都要承担责任

扬子晚报/紫牛新闻记者注意到，对于人员非正常死亡对于房屋价格的影响，法官在判决书中作了进一步阐述。

法官表示，“一般人对死亡的恐惧和忌讳心理，客观上会不同程度加剧居住人的心理负担，对该类房屋的使用效用造成一定障碍，给房屋交易带来一定的价值贬损因素，并最终影响房屋的使用和市场交易价格。”

而客观上，“在房地产交易惯例中，亦将房屋是否发生过非正常死亡事件作为必须披露的影响交易决策的重要事项。”

“出租房屋内发生不同种类的非正常死亡，承租人承担的责任也不一致，并非都要承担责任。”江苏大名大律师事务所的冯斐律师告诉扬子晚报紫牛新闻记者，如果房屋成为“凶宅”系承租人的主观过错导致，如承租人在房屋内自杀、承租人在房屋内杀死他人或第三人经承租人擅自同意进入房屋后非正常死亡，那么承租人将面临承担房屋贬值的责任。但如果“凶宅”成因与承租人没有法律上的直接因果关系，如承租人或其同伴被他人入室杀害，则承租人不承担责任，房主可要求行凶者承担侵权赔偿责任。

扬子晚报/紫牛新闻记者 万承源

编辑：秦小奕