潮新闻 记者 方臻子
房地产行业正在经历一次历史性的重要转折。
7月24日召开的中共中央政治局会议，分析研究当前经济形势，指出“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。
当前，房地产市场的重大变化体现在何处？新形势下该如何调整优化房地产政策？记者就此专访蓝绿双城控股有限公司董事长曹舟南。
涌金君：我国房地产市场出现了哪些重大变化？
曹舟南：今年以来，房地产市场呈现明显的波浪式发展，与12年前的2011年有些相似。
2011年，房地产开发投资、销售面积大幅缩水，上半年的“小阳春”缺席、下半年的“金九银十”势头未能延续，杭州楼市也深受影响。
今年，从国家统计局的数据上看，上半年全国房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%，且连续4个月加速下跌；商品房销售面积同比下降5.3%，累计增速连续两个月加速下滑，商品房销售额增幅较1至5月大幅收窄7.3个百分点。
从供给端到需求端，上半年房地产市场全面探底，到了必须高度重视的时刻。
这些重大变化，是多重压力叠加的结果。
当前房地产市场下行的最根本原因，是房地产行业市场配置资源的效率下降，全要素生产率也在下降。
前几年在核心城市采取的“限购、限价、限售”等措施起到了抑制房价的作用，政策有其合理性。但是，当前房地产市场已经发生了根本性变化，主要矛盾和供求关系以及房地产行业的定位、内涵都发生了重大调整。
当前房地产的问题，不仅要关注房地产市场本身，更要结合宏观经济、国际环境、人口、城市化进程等诸多方面来进行考量。今年前3个月，房地产的成交也曾阶段性放量，但回暖趋势在4月以来未能延续。
当下的购房者对宏观经济发展趋势比较敏感。当人们对未来的预期收入信心充足，且房地产市场呈现回暖、复苏的长通道，客户的购房意愿和信心才会明显提升。
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涌金君：中央提出“适时调整优化房地产政策”，您认为政策该如何发力？
曹舟南：去年底今年初开始，政府已经从供给端推出了一系列政策，包括集中供地等制度的调整、“金融16条”大礼包、开发贷等支持政策延期等利好。
开发贷延期政策的确是利好，但更重要的是要激活市场，进一步促进市场销售，通过销售加快经营性现金流回流，形成良性循环，才能将政策的本意落到实处。
目前，中国证监会、国家税务总局、国家住房和城乡建设部已经分别从“活跃资本市场，提振投资者信心”“支持协调发展税费优惠”“大力支持刚性和改善性住房需求”等方面发力。
未来一个阶段，各项限制性政策，比如限购、限贷、限售等的逐步退出，以及货币金融政策，包括降低首付比例、降低增量和存量房贷利率等面向市场端的政策有望陆续出台。
同时，也需要关注二手房市场。部分城市的二手房市场出现“高挂牌、低成交”的现象，有形成“堰塞湖”的可能性，必须予以高度重视，尽快让二手房交易量恢复到正常，这是当下面临的又一项挑战。
从产业看，政策应该着眼于更好发挥市场配置资源的能力，提高生产效率，让房地产更多按照市场逻辑去运行，让市场无形的手发挥更大作用。无论是投资者还是开发商，一定要围绕“市场适销的好房子”展开经营活动。
房地产是支柱产业、是民生产业，还跟金融、建筑、材料、科技等众多行业都有强关联。多年来，房地产为城市建设、为中国居民提高居住品质、为地方政府的税收财政等都作出了重大贡献。以常态的国民经济产业和市场化规律来看待和对待房地产行业，这是比较中肯的。
从宏观看，当下最重要的是强信心。中央出台“民营经济31条”就是一个大利好，有助于稳定民营企业家信心、稳定市场，对房地产行业更是一剂良药。客户对家庭收入有预期，才更有信心来购房，来享受美好生活。
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涌金君：行业在高速增长阶段结束之后，后续机会在哪里？
曹舟南：对房地产行业的未来，我依然充满信心。西方先发国家在城市化率超过80%时，房地产仍是支柱产业、优质产业。我国有14亿人口，城市化率才刚达到65%，行业发展的空间依然很大，长期向好的基本面没有改变。
我认为，随着我国经济的逐步恢复，房地产也会在今年四季度进入弱复苏状态，再过一年多的时间应该回到正常状态。作为从业者，我希望这个时间越快越好。
在复苏周期中，行业依然有机会。当下，开发商都在寻求转型，继续走“三高”（高杠杆、高负债、高周转）的路肯定行不通，而产品品质和服务品质才是最重要的基础。把品质做实、做好，把企业做精、管妥，再保持适当的负债率，企业才可能走得更远。
同时，房地产新发展模式也在加快形成。新发展模式到底是什么样子？我个人认为，是除了部分经过洗礼更好生存下来的房企外，其他市场主体逐渐形成“共建”的商业模式，即由“投资商+建筑商+专业服务商”三方共建，重构房地产价值链，构建新的事业生态，并以此防范化解重点领域风险，促进房地产市场平稳健康发展。
我们希望，未来的中国房地产行业是平稳和健康的。这要求所有的行业参与者，包括地方政府、金融机构、专业服务商、建筑商、供应商、购房者等，都能以理性和可持续的方式方法，共同推动房地产业的发展。