湖南法治报全媒体见习记者 蒋文娟
发生物业纠纷怎么办？在张家界市永定区，业主和企业可以到专业调解组织——物业纠纷诉源治理工作站就地调处，直接化解矛盾。不仅能够更加便捷高效化解矛盾、减轻诉累，而且让业主和企业轻装上阵，腾出更多的精力投入到生活和生产经营。
2022年12月，永定区人民法院驻城市小区物业指导服务中心物业纠纷诉源治理工作站正式成立。推行集业主自治、行政管理、矛盾纠纷调解、司法裁决于一体的物业管理和纠纷调处新模式，九成以上物业矛盾纠纷实现了就地调处、就地解决。
“工作站的设立，是永定区创新和加强基层协同治理的新举措，能够有效整合行政和司法力量，多元化解物业管理矛盾纠纷，做到化干戈、息讼端、促和谐、创法治。”永定区委副书记、区委政法委书记戴必欣表示。
集中调处
76起物业纠纷止于“站”前
“我的房子很多年没住了，以为多年没住就应该不交或者少交物业费。而且房屋还出现了漏水问题，物业也没有及时解决……”在一起物业服务合同纠纷案中，业主李某表达了对物业的不满。因拖欠物业费，他被物业公司诉至永定区法院，法院又将此案移送至物业纠纷诉源治理工作站。
经永定区物业协会会长、诉源治理工作站调解员胡勇一个多小时的耐心引导和释法说理，双方最终达成了和解协议，李某第2天就去小区缴纳了拖欠多年的物业费，物业公司也表示将积极协调解决李某反映的问题。“不用上法庭打官司，个把小时就把问题解决了，给我们带来了很大的方便，也解决了大家心里的疙瘩。”李某对工作站拍手称赞。
胡勇介绍，近年来，疫情等各种因素导致物业纠纷矛盾叠加，呈现信访投诉、诉讼案件增长的态势。仅2022年，永定区城市小区物业指导服务中心受理的物业管理投诉及信访就高达757件，而在永定区法院受理的6416件诉前调解案件中，物业合同类纠纷1034件，占比高达16.16%。
针对物业纠纷井喷态势，永定区法院与城市小区物业指导服务中心联合设立了张家界首个物业纠纷诉源治理工作站，建立了诉调对接一体化工作机制，聘请了4名律师和行业专家到工作站坐班，对全区物业类矛盾纠纷进行集中调处，调解不成的再通过人民法院调解平台移送至区法院立案诉讼。
永定区法院立案庭庭长、工作站指导法官潘琴介绍，法院对工作站提供专业指导和法律审查，经调解达成协议的案件，通过“诉前调解+司法确认”“诉前调解+法院审查后出具民事调解书”模式，实现诉调无缝对接，用法律手段巩固非诉调解成果。
“这对于促进物业纠纷‘源头预防、多元调解、诉讼断后’，实现物业矛盾纠纷化解在小区、化解在诉前具有重要意义。”永定区城市小区物业指导服务中心主任罗创说，工作站揭牌以来共受理案件255件，化解56件，撤诉20件，尚有190件正在调处中，仅9件进入诉讼程序，大大降低了物业纠纷成讼率。
源头预防
为物业纠纷铺上减速带
“工作站运行3个月以来，已帮助处理了20多件物业纠纷，包括五六年拒交物业费的纠纷都解决了，让我们省时省力又省心。以前，律师一年最多也就协调10来件。”在物业纠纷诉源治理工作站，张家界某物业服务公司负责人杨斌欣慰地说。
此前，该物业服务公司入驻的南庄坪社区有百来户业主因拒交物业费被告上法庭。“但是由于法院案多人少、程序繁杂，很多案件得不到落实。”杨斌告诉记者，经工作站多元调解后，现在业主开始陆续补交物业费，让他看到了曙光。
“工作站受理的物业类纠纷，95%都是物业公司起诉业主不缴纳物业费。为从源头预防、批量化解物业矛盾纠纷，我们选取了一到两个有代表性的小区进行示范性诉讼或典型案例示范性调解，通过法律宣传和教育引导，实现调解一案、教育一片、审理一案、震慑一方。”罗创表示，对于群众关注度比较高或者难度比较大的案件，工作站还会邀请人大代表、政协委员参与调解。
罗创坦言，在物业类纠纷调解中，业主更多的是对物业公司的不信任和法律知识的欠缺。为此，永定区立足构建物业治理体系目标，出台《张家界市永定区物业管理办法》等11个规范性文件，利用物业法规宣传月等加强法治宣传和培训，既厘清物业与业主权责边界，又全面加强对物业服务企业的监督与管理。
同时，依托永定区“431”矛盾纠纷分级化解机制，做大多元调解“同心圆”，联合业主委员会、党支部、街道社区、物业行政主管部门、物管行业协会、区委政法委，发挥群众自治、行政主管、行业管理、行政监管等功能和职能，合力把物业矛盾纠纷化解在源头。目前，中心已指导成立163个党支部和83个业委会。
为从源头上预防物业矛盾纠纷，永定区的探索还有很多。如在全区推进城市住宅示范小区创建工作，进一步促进全区物管行业健康发展，共建美好和谐社区。目前，已成功创建山水印象、新外滩等13个全市示范小区。组织物业企业开展“心连心”爱心帮扶活动，向小区困难业主、贫困户进行爱心捐助等等。
诉源治理的意义在于“防之于未萌，治之于未乱”。永定区将持续聚焦物业矛盾纠纷，以诉源治理为抓手，进一步健全完善自治、调解、诉讼相结合的永定特色物业纠纷治理新模式，推进物业服务纠纷多元化解，让更多物业纠纷化于未发、止于未诉。
一审：杜巧巧
二审：陈佳婧
三审：万朝晖