封面图 | 《新居之约》剧照
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问：
冯叔，最近你的朋友刘德科提出了一个观点。他说，中国房价至少还有两轮暴涨。他阐述了六个原因，比如高品质住房人均面积仍短缺、城镇化建设高峰期并未结束、土地财政中短期内没法取代、房地产是国民经济的枢纽行业，等等。您认同他的观点吗？房价还有机会暴涨吗？
冯叔：
我不太认同这个观点。我认为，房价至少还有两轮暴涨这种情况是不大可能出现的。
我们曾经对全球房地产，特别是住宅领域的发展，做了一项长期研究。
从1998年开始，中国房地产市场经历了近25年的发展。在这段时间内，全球房地产市场出现了一个普遍发展规律：当人均GDP达到1万美元，城镇化率超过60%，城镇人均住房面积达到40平米，大城市特别是二线以上城市的人口增量实际上接近于零以后，住宅的增长就结束了。
也就是说，房价的走势取决于人均收入、城镇化率、人均住宅面积、人口增量等多种长期因素。另外，金融市场的波动、利率变化以及税收政策等短期因素也可能对房地产市场产生影响，导致价格波动和影响投资者信心。
综合我们现在国内的发展和全球住宅市场的发展规律来看，这些因素出现以后，住宅市场就会进入到减速、减价、减量的阶段。也就是增长的量还有，但是要减量，另外价格也会稳中有降。
那么减速、减价、减量意味着什么呢？
从市场规模上看，未来住宅领域的常态应该是在8万到10万亿人民币的市场规模。在这个市场规模里，有一半是二手房，一半是新房。在这种情况下，新房每年的增量有四五万亿，这也是未来5-10年的常态发展。但是中国人口每年的增量在逐渐减少，人口的增量幅度也很有限。在这种情况下，经济整体上进入了一个叫做结构调整和低增长阶段。
所以，我认为住宅价格的暴涨是不可能出现的。统计口径不管是30座城市，50座城市，一线城市还是二线城市，未来房价大体上都是稳中有降。
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问：
前段时间，碧桂园突然发布公告称，公司现金状况承压，将启动境外债务重组。随后，公司又发公告称，公司预期无法如期履行所有境外债务款项的偿付义务，希望通过寻求整体方案来解决目前面临的困难，集团保持持续经营才可以最大程度恢复各方价值。公告一出，市场开始担心，碧桂园是否会成为下一个恒大？
冯叔：
我们回顾去年的情况，发现排在前100位的住宅开发公司中，大约有一半已经经历了类似的困境。这种爆雷情况在市场预期中并不算意外，但对于公司内部来说，却带来了巨大的艰辛和挑战。
值得一提的是，碧桂园公司创办人亲自前往现场，同时也出售个人资产来帮助公司偿还债务。此外，为确保交付房屋，公司还采取了各种重要措施，付出了巨大的努力。
不过，对于爆雷这件事，我个人认为可以分为两种情况。一种是健康的，另一种是不健康的。健康的爆雷可以比喻成脸上冒痘，就像近期熬夜或者吃了较多刺激性食物导致痘痘增多一样。这并不表示身体有多大的问题，实际上，这是身体健康的一种反应，表明身体状态良好。
在房地产行业，尤其是住宅行业发展过程中，爆雷是一种阶段性的现象，全世界范围内都曾经经历过这种情况，包括日本、中国香港、中国台湾都曾出现过这种爆雷不能交房的情况。所以，从行业的角度来看，我们对爆雷这件事不要太恐惧。
在住宅行业的高速发展历史过程当中，市场几乎都出现过一次爆雷，随后市场就进入了减速、减价和减量的阶段，最终趋向稳定。比如说，如果我们的新房市场降至五万亿，再加上二手房市场，总计10万亿。市场规模缩减了一半，这意味着，一半企业爆雷，另一半企业就来做这剩下的市场。
最近，我一直觉得在企业爆雷这个过程中，住宅市场出现了一些积极的变化。
第一，所有住宅开发公司都更加注重财务风险控制，包括现金流的管理、债务杠杆和负债情况的管理，另外公司服务也都在改善。从董事长、CEO，到实际控制人，他们比以往任何时候都更加重视这一点。这是一件好事，因为当外部出现问题时，公司能够更加谨慎地应对风险，就像外面在打雷，我们躲在家里一样，这是一种本能反应，也是明智之举。
第二，那些没有爆雷的企业现在拥有更多的机会。为什么这么说呢？假设市场原本有100个馒头，大约有120个人在抢着吃，现在爆雷后，死了100个人，而馒头数量也从100个减少到50个。因此，剩下的20个人吃这50个馒头，这意味着每个人能享受更多的资源。这种现象被称为市场结构调整，对于那些幸存下来的企业来说，这是一个机会，他们能够更从容地经营产品，关键是他们要借助科技创新来提升产品质量和改进服务。
这些积极的变化都是在市场爆雷后才出现的，我称之为健康的爆雷。爆雷后，市场结构调整，住宅企业会更加重视风险管理和控制，这属于健康的爆雷。现在，至少目前来看，一些经历过爆雷的企业大部分属于这个过程。
所以，关于爆雷这件事，我认为首要的是区分健康的爆雷和不健康的爆雷。不健康的爆雷通常是出于恶意目的，采用高杠杆负债，个人或少数人谋取私利，甚至涉及违规甚至违法行为，这种行为类似庞氏骗局，最终导致爆雷。对于不健康的爆雷，应交由司法部门、纪检部门和监管机构来处理。
然而，我更加乐观地看待大多数爆雷，认为它们更符合健康的爆雷模式。日本、韩国、美国，以及中国台湾、中国香港都曾经经历过房地产市场的爆雷。房地产市场就像股票市场一样，不经历一次爆雷是不可能的。
在早期，90年代，股票市场的崩溃也曾引发骚动，但今天，即便许多投资者亏损，也没有人要去跳楼。因为现在大家都知道，投资有风险，入市需谨慎，这是一个过程。所以对于目前房地产市场出现的一些爆雷情况，我认为也应该以这种态度来看待。
主编｜王滔 编审｜陈润江 顾问｜王淑琪