或许当下正是刘益谦认为的抄底地产的最佳窗口期，沉寂多年以“宸嘉发展”的全新身份卷土重来，游走在资本江湖多年，能否在地产圈闯出一番天地？

中房报记者 苗野 北京报道

资本“猎豹”刘益谦又有了新动作。

“国华人寿将在虹口北外滩这片热土上开启新起点，共同向未来。”在上海·北外滩·国华金融中心（以下简称：上海国华金融中心）启用仪式当日，刘益谦对外宣称。

刘益谦，国华人寿实控人，也是上海滩的头号炒家之一。曾因以2.8亿港元买下鸡缸杯，豪掷10.48亿元拍下《侧卧的裸女》在收藏界和资本圈名声大噪，是位拥有不少故事的大佬级人物。

在他的商业帝国中包含数家上市公司，地产投资是其中重要一块拼图。

上海国华金融中心由国华人寿联手中国金茂于2017年以41.24亿元高价夺得的上海北外滩地块，随后中国金茂退出，国华人寿成为该项目唯一股东方，历时5年才落成启用。值得一提的是，上海国华金融中心是宸嘉发展完成的第一个商办代建项目，同时宸嘉发展也是上海普陀国际康养中心的代建管理者，该项目启动时刘益谦还曾出席讲话。

据多方信息起底，宸嘉发展背后的“金主”正是刘益谦。

在刘益谦的资本加持下，宸嘉发展不仅参与了国华人寿部分项目的代建管理，还接手了国华人寿不少地产项目，而且在上海、深圳、武汉、成都、长沙等地抄底揽储。成立仅三年，宸嘉发展已在几大中心城市拥有了千亿可售货量，绝对是地产圈的新晋“黑马”。

“交易A面是资本大佬联合中海旧部逆市做起了地产生意，且来势汹汹。”地产圈内人士说，国华人寿是刘益谦手中重要的资本运作平台，通过国华人寿布局了不少地产项目，输送给宸嘉发展相当于左右手腾挪，资产跟着就盘活了。“刘益谦是个趋势投资者，优势就是有资金，这恰是行业最缺的。”

也有市场人士认为，“潜伏”地产多年，刘益谦通过国华人寿不断输出地产项目意在力推宸嘉发展在行业下行期超速发展，从这两年的动作来看扩张势头不可小觑。随着宸嘉发展旗下产品开始陆续入市接受市场检验，行业新秀的突围之战才刚刚开始。

“黑马”逆袭

在刘益谦的地产投资版图中，宸嘉发展是个重要的存在。

因在上海以63.7亿元拿下单价最高的普陀长风社区地块引发业界对于宸嘉发展一路攻城略地的关注。

“一个新面孔在上海土拍中‘虎口夺食’，必然是有备而来。”上海某房企内部人士说，逆市拿地成本低，是“黑马”实现规模扩张的一个机会。

其实在此之前，宸嘉发展就以一种相对隐秘的方式储备了大量地产项目。

在长沙，宸嘉发展接手了阳光城的项目，打造为江景奢宅嘉臣道；在成都，接手烂尾楼项目，重建阿玛尼艺术公寓；在南京，盘下了深陷停工风波的泰禾禾悦广场，并将其更名为佰汇广场；在深圳，接手福晟的旧改项目，包括深圳龙华区大布头项目、宝安107发展带翻身片区项目、龙岗区平湖述昌围项目和守珍街项目……

这些项目，大多从国华人寿手中接盘而来。

如宸嘉发展在武汉的成名之作宸嘉100-嘉佰道，正是近两年国华人寿通过旗下国升置业将项目股权转移，最终出让给宸嘉发展开发。另一个武汉项目长江新城康养综合体也是国华人寿2020年在武汉江岸区所拿地块P（2020）072号，总价23.38亿元，几经腾挪最终掉入宸嘉发展的口袋。成都阿玛尼艺术公寓，国华人寿亦是项目两大资方之一。

据知情人士透露，“金主”对国华人寿转手的这些项目支持力度较大，不管是承债式收购还是代建开发，宸嘉发展都是用少量资金撬动的合作。这些项目大都处于当地核心位置，投资是不会亏本的。“刘益谦是选定楼市下行这个时机捡‘皮夹子’。”

公开数据显示，宸嘉发展在2022年新增货值341亿元，位列行业第30位。

此外，宸嘉发展还运营着上海高端公寓项目嘉佰轩、武汉商业街项目嘉佰汇，以及落址武汉、长沙、成都的艺术空间项目嘉艺术。

一个显著的特点是，目前宸嘉发展的管理团队有一众是出身中海地产的前高管，包括崔帅、郭斌、梁飞等，他们均在宸嘉发展担任要职。

“这帮中海前高管们的创业驱动又获得了资本加持，以私募投资方式成立一个资金池来助攻宸嘉发展。”前述知情人士说，专挑全国具有城市价值和豪宅基因的“困难项目”，通过资本进场抄底低价收购。

从脉络来看，宸嘉发展也正是因为接盘多个国华人寿的项目，才得以不断扩张发展。而国华人寿伴随刘益谦征战资本市场多年，成就其400亿元的身家地位。

地产执念

从20世纪90年代初的“刘百万”，到豪爽拍下明成化斗彩鸡缸杯，刘益谦在江湖上流传的故事并不少。

出生于上海，是一位横跨艺术品、金融、地产、建材、游戏、生物、科技等多个投资领域的亿万富豪。在胡润研究院公布的2022年全球富豪榜名单中，刘益谦家族的总资产已经达到415亿元，在全球排名470位。

一直以来，他都因不俗的投资眼光为外界熟知，征战资本市场20多年，刘益谦被冠以“中国巴菲特”“资本猎豹”“民间股神”等多个名号。

但他对地产投资始终有一股执念。

2009年，刘益谦动用10.85亿元买入保利地产4500万股。到了2010年，受房地产政策调控，地产股暴跌，保利地产股价由增发时的24.12元/股下跌至当年7月份的11.31元/股，刘益谦浮亏4.2亿元。

同年，刘益谦还斥资4.89亿元和4.76亿元参与了首开、金地两家房企的定向增发，增发价格分别为13.96元/股和14元/股。2010年8月，金地增发股解禁，刘益谦浮亏4760万元。

彼时外界曾质疑刘益谦会因此资金链断裂，对此刘益谦直接回怼：“他们又不知道我有多少钱，不是亏几个亿就会破产的。”对于地产投资的失利，他也坦言自己对地产股行情过于乐观了，对房价短期引发政策严厉调控准备不足，不过长期仍旧看好房地产。

实际上，刘益谦的地产生意一直没有停。2011年，以5.34亿元总价买下上海环球金融中心69、70层办公物业，单价8.2万元/平米。2016年以32.2亿元从潘石屹手中收购了位于上海的SOHO世纪广场。紧接着2017年，国华人寿联手中国金茂在上海摘地，以41.24亿元拿下上海北外滩地块，也就是刚刚亮相的上海国华金融中心。

此外，在股权关系上，国华人寿控股的子公司中，有14家从事房地产开发业务，项目分布在上海、武汉、宁波、成都、重庆、海南等地。据其2022年年报披露，国华人寿在上海就拥有普陀、崇明两个康养项目，并在杭州、北京、广州等城市不断储备该类项目，未来将逐步形成东西南北中五大康养生态中心。

“最终的代建管理者应该都是宸嘉发展。”前述知情人士说，从投资到接盘，再到拿地开发，有国华人寿的资金支持，低价获取优质物业资产，经过一番“高大上”的包装后提高商业附加值，再从中获取利润空间。“核心城市核心地段，值钱的不只是地皮。”

或许当下正是刘益谦认为抄底地产的最佳窗口期，沉寂多年以“宸嘉发展”的全新身份卷土重来，游走在资本江湖多年，能否在地产圈闯出一番天地？