现状调查　

春节前后迎来提前还贷高峰期

自去年下半年以来，随着全国多地首套放贷利率不断下行，众多购房者就有了提前还房贷的打算，网络上还流传着种种攻略、“科普”等，热议如沸。到了今年春节前后，不少“月供族”行动起来，向银行申请提前还贷。

连日来，记者走访了市内多家银行发现，办理提前还房贷的市民络绎不绝。在记者询问的约30名办理银行业务的人当中，就有三四位是来办理提前还贷业务的。“我琢磨着正好手头的理财产品到期了，加上年前领到的年终奖，手上有了现钱，就想先还一部分，为后面减轻一些压力。”市民赵先生告诉记者，自己的两套房房贷利率高达7.15%，通过房贷计算器计算后结果让他很惊喜，他如果今年提前还10万元，在贷款年限不变的情况下，他可以节省利息约9万元。

在城东一家银行，负责个贷业务的工作人员告诉记者，最近确实有不少人前来办理提前还贷业务，每天都能遇到几十个来咨询。“元旦后、春节前一般都是提前还贷的相对高峰期。但是与往年同期相比，今年的人数还要更多一些。”这位工作人员分析了当下提前还贷潮出现的原因，随着房贷利率不断下降，此前贷款利率高的房者，希望通过提前还贷来降低成本和负债压力；另外目前理财收益波动较大，甚至赶不上房贷利率，加之岁末年初不少人收入了年终奖，家庭闲置资金增加，让一些购房者产生了提前还贷的想法。

　暗访发现　

贷款中介“包办”置换房贷悄然盛行

随着银行对提前还房贷“门槛”的提高，一些贷款中介机构“包办”置换贷款的业务也随之盛行起来。这些贷款中介机构利用当下经营贷利率与房贷利率的倒挂，“帮助”购房者用低息经营贷款置换较高利息进行放贷。

记者暗访发现，这些贷款中介公司常以与银行合作的名义，通过短信、电话等方式，以“利率低”“时限长”“放款快”向“月供族”推销“经营贷”“消费贷”等方式从银行套取资金。在具体操作过程中，这类贷款中介一般会先为购房者提供资金用于提前结清房贷，再让购房者以该房产作为抵押物向银行申请经营贷款。一些贷款中介机构面对购房者不具备申请“经营贷”的资质条件时，则会宣称“包办注册公司流程”，“帮助”购房者顺利获批经营贷款，实际却是利用购房者信息注册了一个“空壳”公司，甚至还有些中介公司诱导借款人提交虚假材料导致借款人涉嫌骗贷。

表面上看，通过贷款中介机构的转贷操作后，购房者确实减少了房贷利息，但贷款中介机构却从中收取高额中介服务费用、资金过桥费用等，折合贷款成本甚至超过银行业金融机构的房贷利率。

齐先生因为扩展经营急需一笔经营贷款周转，联系了一家宣称能快速放款的贷款中介机 构。为了争取更高额度、利息更低的贷款，齐先生在中介机构的“帮助”下，通过其提供的 “绿色通道”，可以先拆借60万元的过桥资金， 并用半个月时间办理完银行提前结清房贷的 业务，之后以“经营贷”为齐先生从银行办理贷款100万元。整个贷款置换完成后，齐先生需先行支付贷款总额3.8%的服务费、每天2‰的过桥资金利息、提前还房款的“渠道费” 3000元以及支付银行提前还款违约金6000 元，共计6.5万元，而归还过桥资金后，实际齐先生真正拿到手的贷款仅有33.5万元；贷款3年期限内，齐先生还需按100万元贷款额度以3.5%的年化利率，分月支付贷款利息，并于3年后归还贷款100万元。“这样算下来，单看房贷利率确实少了，但是我手头拿到的资金实际利用率不高，而且各种费用叠加起来，甚至要比原本的房贷利息还要高出一大截。”齐先生核算之后，最终被高额的费用吓退。

　市民感受　

想提前还房贷并没那么容易

尽管提前还贷对一些购房者来说是给自己房贷利息“减负”的好办法，然而，眼下想要提前还贷并非“想还就能还”。

市民吴先生前年11月在浐灞购买了首套刚需房，交完首付后向银行贷款154万元，期限30年，利率5.64%。了解到贷款利率下调的消息后，他就有了提前还贷的想法。按照贷款合同规定，还款满一年后即可申请提前还贷，办理业务时贷款人需提前半个月预约，等银行审核通过后，将钱存进账户即可。于是，今年春节前，吴先生就向银行提出了申请，但在实际操作中却遭遇了“坎坷”。吴先生说，按照银行要求预约后，工作人员却告诉他当月的名额已满，估计要再等两个月，具体时间不好保证。反复跟银行沟通后，贷款专员还劝他，提前还款的话贷款人还得额外支付银行贷款总款项的1%作为违约金，加上接下来LPR（贷款市场报价利率）可能仍会下调，核算下来，现在提前还款并不是最佳时机。

与吴先生一样，想要办理提前还贷的市民刘女士说，自己2019年年初购买了一套房产，当时共支付首付48万元，向银行贷款110万元，期限30年，利率5.15%，还款4年后，刘女士的贷款还剩103万元，现在每月合计还房贷是6006元。这几天，刘女士在贷款银行的App上申请了提前还贷，却被提示“暂不支持提前还款操作”。线上还款功能无法使用，刘女士前往营业网点咨询后被告知，相关业务办理量激增，现在预约得排到5月份办理。

对市民遇到的提前还款出现的相关问题，记者咨询了多家银行，发现各家银行针对提前还贷的政策都有所不同，排队等候的时间也有所差异，工商银行的排队时间大概是1—3个月，中国银行需等待2—3个月，建设银行排队时间为3个月起步……同一家银行不同网点的排队预约时间可能也会有所不同。

一位不具名的银行内部人士表示，目前轮 还款的客户很多，银行正在逐步消化， 同时也在想尽办法避免提前还贷，关闭线上通道、模糊扣款时间、修改还款规则……因为对于银行来说，个人 住房业务属于银行的“优质资产”，违约率很低，坏账明显小于其他业务，因此多家银 行针对提前还款都设有 额度限制，当月的额度用 完 了 ，就只能往后排了。

　律师观点　

如提前还贷无损银行利益 银行则无权拒绝

许多购房人在申请提前还房贷时，遭遇银行设置障碍、拖延时间，有银行提出收取违约金或补偿金，这些符合相关规定吗？

陕西博纳新律师事务所律师徐茜表示，《民法典》第五百三十条规定：债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但是提前履行不损害债权人利益的除外。债务人提前履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。所以如果提前还贷不损害银行的利益，银行是无权拒绝的。

面对申请提前还房贷的客户，银行是否可以收取违约金或补偿金？徐茜认为，除了看相关法律规定外，还要注意看双方的协议约定，很多情况下是以双方贷款协议约定为准。如果不符合相关法律规定，又没有相关的协议约定，则银行就无权单方要求收取补偿金或违约金。

对于市面上一些贷款中介机构推出的“转贷”业务，陕西浩公律师事务所律师赵小东建议，购房者如果有提前还贷需求，应该通过正规方式进行。即便是找中介机构，消费者也应提前查验其相关资质，以免遭遇非法机构套取个人信息，在消费者不知情的情况下，将其信息向他人泄露，二次或多次进行出售来非法获取利益。同时也需警惕“黑中介”诱导让消费者贷款后再度骗走其贷款，致使消费者陷入钱贷两空的境地。

　帮您分析　

提前还房贷真的划算吗

提前偿还贷款是否真的划算，还应根据贷款偿还方式、剩余年限、房贷利率进行权衡。

有分析师指出，如果有的市民购房时贷款利率上浮标准明显高于现时的商业贷款利率，就可以优先考虑提前还贷。与之对应的是，公积金贷款执行的是市面上最为优惠的购房利率，这种廉价而又长期的借贷资金是市民不容易获取的，一般也不建议提前还贷。

提前还贷款还要考虑还贷时间，事实上，不管贷款时选择的是等额本金还是等额本息，贷款早期提前还款都能节省更多的利息。通常情况下，等额本息已还期数超过贷款周期的1/2、等额本金已还期数超过贷款周期的1/3，此时选择提前还款并不划算。另外，选择提前还贷前还需要为日常生活支出与未来养老、医疗等留足资金。

供稿：西安报业全媒体记者 龚伟芳

编辑：孟新媛｜审核：潘瑞雯 沈璐

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